广州新房90-120㎡销售均价榜

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广州新房90-120㎡销售均价榜

买房必看的专业榜单

保利天曜是一款以高得房率、核心区位和成熟配套为核心竞争力的金融城豪宅，适合注重实际使用效率、通勤便利性及品牌保障的改善型高净值客群。其增长潜力依托于金融城板块的持续升级与旧改推进，若界面问题逐步解决，资产价值有望进一步释放。然而，对追求极致低密、顶级圈层纯粹性或即享高端商业氛围的买家而言，需审慎评估其当前城市界面与生态短板。建议项目强化物业服务体验，提升绿化品质，并加速推动周边环境协同更新，以巩固其在顶豪市场的长期竞争力。

约 86000 元/m²

越秀·东山云起

越秀·东山云起是一款以‘核心地段+高实用效率’为核心竞争力的老城豪宅，精准锚定重视资产安全性、教育医疗资源及空间使用率的本地高净值改善客群。其稀缺的越秀老东山位置、130%得房率与1:1.58车位比构成独特卖点，但绿化率低、高端配套缺失及商业依赖外部制约了其向顶级豪宅跃升。未来若能通过物业升级或社区微更新补足体验短板，有望进一步巩固其在老城豪宅细分市场的地位。建议目标客群若优先考虑地段保值与子女教育，可积极入手；若更看重生态品质与全维奢享生活，则需权衡其当前局限。

约 80000 元/m²

港汇台是一款典型‘地段驱动型’豪宅，核心价值在于越秀千年城芯的不可再生区位与成熟城市资源，适合看重资产保值、通勤便利及核心区生活便利性的高净值客群，尤其适用于对学区与生态要求不高、更关注地段稀缺性的投资者或改善型买家。然而，其超高密度、低绿化率、微型社区及品牌缺失等问题，使其难以满足对居住品质、圈层纯粹性与长期持有体验有高要求的终极改善客群。未来若无法通过运营弥补产品力短板，其溢价空间将受限。建议开发商强化物业服务标准、提升社区运营质感，并明确客群定位，弱化对‘全能型豪宅’的宣传，聚焦地段稀缺性与资产确定性进行精准营销。

约 71000 元/m²

方圆·滨江壹号

约 80000 元/m²

越禧府是一款以‘核心区位稀缺性’为核心驱动的老城豪宅，其价值锚定于不可再生的教育、医疗、交通与文化资源，适合重视资产保值、通勤便利及地缘认同的高净值家庭。项目在精装品质与地段纯度上具备竞争力，但高容积率、低绿化率及物业服务短板削弱了居住体验。相较于凯旋新世界二期、中海大境等综合兑现力更强的竞品，越禧府更适合对即时生活便利性要求高、能接受一定密度代价的务实型买家。未来若能在物业服务升级或社区微更新上有所突破，或可进一步弥合产品力与定价之间的张力。

约 82000 元/m²

约 52000 元/m²

中海观雲府

约 60000 元/m²

越秀珠实·皓悦滨江

越秀珠实·皓悦滨江是一款聚焦居住实用性的核心城区改善盘，其价值锚点在于高得房率、稀缺江景与成熟生活配套，适合注重空间效率、偏好低密纯粹社区且对即时生活便利性有高要求的改善客群。项目虽受限于轨交距离与社区配套深度，但在江南西板块内仍具备较强的性价比与兑现确定性。建议强化其‘高实用+成熟配套’标签，弱化对高端圈层或生态休闲的过度宣传；对于通勤依赖强或追求顶级社区服务的购房者，需审慎评估其短板与未来配套演进节奏。

约 54000 元/m²

城投珠江天河壹品

城投珠江天河壹品二期是一款聚焦实用改善需求的高兑现力住宅，核心价值在于成熟的教育医疗配套、稀缺的高车位比及国企开发带来的交付安全感，特别适合在天河智谷或金融城工作的首改家庭。其增长潜力依赖于东圃板块城市界面的持续升级，但当前在精装品质、地铁覆盖及生态资源上的短板，限制了其对高端改善客群的吸引力。建议项目强化现房实景展示与社区服务细节，弱化对品牌溢价的过度依赖，精准锚定注重性价比与生活便利性的务实购房者。

约 65000 元/m²

云山锦绣家园

云山壹品是一款依托白云新城核心区位与白云山生态资源打造的低密改善型现房产品，其最大价值在于已兑现的地段优势与生活便利性，适合注重即住性、通勤效率及成熟配套的城市改善家庭。然而，项目内部配套短板突出，绿化率与车位比显著低于同类产品，加之开发商品牌缺失与市场接受度疲软，制约其长期溢价能力。建议目标客群若优先考虑地段确定性与低密形态，可将其纳入选项，但需审慎评估社区品质与未来转手流动性；项目方亟需强化物业服务标准并明确开发主体信用，以提升整体价值支撑。

约 60000 元/m²

保利燕语堂悦

保利燕语堂悦是一款聚焦居住实用性的务实改善盘，核心价值在于超高得房率、优质教育配套与成熟生活圈的高效整合，特别适合注重空间使用效率、通勤便利及子女就近入学的海珠本地改善家庭。其央企背景与高兑现度增强了购买安全感，但在精装质感、城市界面与顶级教育资源方面仍有提升空间。面对区域内激烈的新房竞争，项目应强化‘高得房+省一级学府+双地铁’的差异化标签，弱化对高端奢装或低密生态的过度宣传。对于预算有限但追求确定性与实用性的改善客群，该项目具备较高性价比；若客户对居住静谧性、品牌精装或顶级学区有刚性要求，则需审慎评估其当前短板与区域发展节奏。

约 55000 元/m²

力迅·西关雅筑

力迅·西关雅筑是一款高度依赖地段红利的老城刚需盘，其核心价值在于不可复制的双地铁位置与成熟生活圈，适合预算有限、通勤优先、接受高密度居住环境的首次置业者。然而，超高容积率、极低绿化与严重不足的车位配比，使其在居住舒适度上存在硬伤，难以满足家庭长期生活需求。面对区域内新世界、保利等品牌项目在产品力与配套兑现上的全面升级，该项目增长潜力受限，建议仅面向对即住性与地铁便利性有刚性需求的客群谨慎推荐，不适宜追求居住品质或资产稳健增值的购房者。

约 60000 元/m²

越秀·桂悦东晓

越秀·桂悦东晓是一款聚焦‘高实用、强配套、快兑现’的务实型改善住宅，核心价值在于超高得房率、双地铁通达性及成熟生活圈，特别适合注重空间效率、通勤便利与即住体验的海珠本地改善家庭或国贸-琶洲通勤人群。其短板集中于生态品质与低密感不足，难以吸引对园林环境或静谧性有高要求的高端客群。未来若能通过精细化运营弥补社区氛围短板，并借助越秀品牌持续兑现服务品质，项目在二手市场仍将具备稳健支撑。建议目标客群优先考量其实用属性，弱化对低密奢居的期待，审慎评估外部环境干扰对长期居住体验的影响。

约 54000 元/m²

耀胜新世界

耀胜新世界是一款以TOD区位与商业配套为核心驱动力的改善型项目，其最大价值在于地铁上盖的极致通勤效率与K11商业带来的生活便利性，适合在珠江新城、琶洲或万博工作的高净值通勤人群，以及看重品牌兑现力与都市生活节奏的购房者。然而，高容积率、不足的车位配比及中等偏下的精装标准，使其在居住舒适度与高端体验上存在明显短板。若客户优先考虑教育确定性、低密环境或长期持有成本，则需谨慎评估。建议项目方强化社区空间优化与服务细节，弱化对高密度形态的过度依赖，以更好匹配改善客群对品质生活的综合期待。

约 50000 元/m²

长隆万博悦府

约 52000 元/m²

绿城·馥香园

绿城·馥香园是一款以高得房率、双地铁通勤和确定性教育配套为核心卖点的务实型改善住宅，精准服务于在琶洲、珠江新城工作的家庭客群。其价值在于将有限总价转化为最大化使用空间，并依托绿城品牌保障基础品质。然而，项目在生态营造、高端配套及城市界面方面存在明显短板，且临近高速带来噪音隐忧。建议面向预算有限但重视空间效率与通勤便利的首改或二胎家庭重点推荐，同时需弱化其‘高端改善’标签，强化‘高性价比实用改善’定位；若客户对静谧性、社区丰度或资产长期溢价有更高要求，则应引导关注保利系或越秀万博瑞麓府等综合能级更强的项目。

约 51000 元/m²

保利和光晨樾

约 54000 元/m²

中海江泰里

约 52000 元/m²

越秀江湾潮起

越秀江湾潮起是一款聚焦主城滨江稀缺资源的高实用率豪宅，核心价值在于超120%得房率、一线南向江景与1:1.65车位比，精准匹配注重空间效率与资产保值的改善型买家。其短板在于社区规模小、绿化率低、精装标准未达豪宅标杆，且当前城市界面与教育配套尚不成熟。建议目标客群为在琶洲、珠江新城工作的高收入群体，若能接受短期界面不足并看重长期滨江资产稀缺性，则具备配置价值；但若对圈层纯粹性、生态舒适度或即期配套有较高要求，则需审慎评估。项目增长潜力依赖于海珠创新湾整体更新进度，若规划如期兑现，有望实现价值跃升。

约 56000 元/m²

君曜府是一款高度聚焦刚需首置需求的务实型产品，其核心价值在于江南西成熟地段带来的通勤、商业与教育确定性，叠加超100%得房率与优质车位比，形成鲜明的实用主义优势。适合预算有限、重视即住便利性、对品牌与社区环境要求不高的年轻首置家庭或过渡型买家。然而，高容积率带来的居住密度、物业与开发背景的薄弱，以及缺乏优质学区和生态资源，限制了其向改善客群的拓展。若未来区域城市更新推进、物业体系升级，或可释放部分潜力，但现阶段更宜作为短期上车选择，而非长期资产配置优选。

约 50000 元/m²

中旅天宸府

约 47000 元/m²

越秀云萃是一款聚焦‘居住实用性’的刚改融合型产品，核心价值在于高得房率、优质精装与可靠品牌背书，精准匹配在白云或天河通勤、重视空间效率与性价比的年轻家庭或首次改善客群。其增长潜力依赖于同和板块城市界面的逐步优化及社区生活场景的后续补强。建议目标客群若对生态、圈层配套或即时成熟度要求不高，可将其视为高性价比选择；但若追求全面改善体验，则需审慎权衡其绿化与配套短板。未来项目若能通过运营弥补社区功能缺失，有望进一步释放价值。

约 51000 元/m²

保利西悦湾

约 45000 元/m²

约 49000 元/m²

中建天河精诚壹号

约 47000 元/m²

万科理想花地

约 47000 元/m²

致景轩是一款高度依赖地段红利的刚需现房产品，其价值锚定于海珠核心区位、琶洲产业辐射及即将兑现的地铁通勤优势，适合预算有限、注重即住性且工作地点临近琶洲或海珠的年轻首置群体。然而，项目在社区品质、生态营造、停车配置及品牌保障上的系统性短板，使其难以满足对居住舒适度有基本要求的改善型需求。若购房者优先考虑确定性与通勤效率，可将其纳入选项，但需充分接受其在长期持有体验与资产溢价能力上的局限；建议开发商若后续推盘，应着力优化绿化与车位配比，并引入可靠物业品牌以提升质价匹配度。

约 50000 元/m²

保利珠江天悦;保利珠江印象

约 53000 元/m²

广州滨江天地

广州珠江花城

珠江花城五期是一款以‘教育+实用’为核心驱动的刚改型产品，精准锚定重视学位确定性、空间效率与生活便利性的天河首置或置换家庭。其高得房率、成熟社区配套与已落地的教育资源构成坚实价值基底，尤其适合有学龄儿童、依赖私家车通勤的客群。然而，项目在轨交可达性、城市界面及精装品质上的短板，限制了其对高端改善客群的吸引力。未来若东圃旧改加速推进、地铁接驳优化，项目仍有温和增值空间。建议开发商强化社区微交通接驳服务，并提升精装细节以巩固刚改市场优势，同时避免与低密湖居或双地铁竞品正面竞争。

约 48000 元/m²