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上海120-140㎡销售均价榜第30名点评资讯
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克而瑞好房评测 绿城·沁香园
亮点综述
评测时间：2025年12月01日
绿城·沁香园坐落于上海市虹口区凉城板块，是极具吸引力的改善兼顾刚需住宅项目。项目交通优势明显，紧邻江湾镇站，可享受三轨交通，且未来规划的 20 号线将进一步提升通勤效率，极大满足了改善客群日常出行需求。由品质开发商绿城中国打造，其品牌与物业体系为产品品质提供稳定保障，让居住更具确定性。社区尺度精致，238 户的体量搭配 2.44 的容积率与 35%的绿化率，营造出舒适的居住氛围。一轴三园景观体系及原生香樟保留，提升了社区识别度，人车分流动线规划也十分完善，秩序感良好。在户型方面，覆盖 88 - 136㎡区间，功能紧凑，能适配改善与首置家庭，尺度利用率较高。同时，1:1.2 的车位比合理满足了家庭用车需求。而且，相比部分竞品，它在价格门槛、日常持有成本与户型实用性上更贴合主流改善客群预算，性价比在市区盘中较为突出。
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克而瑞好房多维PK榜
8个竞品项目
市场口碑
得分 8.50 第1名
交通便利
得分 7.60 第3名
区域价值
得分 5.90 第9名
医疗配套
得分 5.80 第8名
生活配套
得分 5.50 第7名
社区配套
得分 5.10 第5名
项目信息
- 开发商 上海煜庚置业有限公司
- 楼盘地址 虹口-河滩西路与万寿街交叉口东南80米
- 物业公司 --
- 物业费用 --
产品信息
- 建筑面积 24772.00㎡
- 销售户型 2-4居
- 销售面积 85-136m²
- 绿化率 35%
- 容积率 2.44
户型信息
周边信息
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誉静安
7.2 分
区域：8.5
项目：6.4
市场：5.9
口碑：7.2
静安
3-4居
110-143㎡
誉静安是一个定位清晰的静安内环改善兼刚需项目，其核心优势在于稀缺的内环地段与优异的交通通达性，医疗商业等生活配套成熟完善，叠加双央企背书与近九成实得率的空间效率，在产品性价比层面形成突出竞争力。豪宅级精装标准与保利物业服务体系进一步强化改善属性。然而项目也存在明显短板：市场表现偏弱反映品牌势能与营销叙事不足，板块界面老旧、顶级教育资源缺失、车位配比一般等因素制约高端改善客群吸引力，延长交付周期增加持有成本与不确定性。项目适合在市区工作、重视通勤便利与生活配套成熟度、对央企品质有信心的务实型改善家庭。针对目标客群特征，项目应强化地段稀缺性与交通便利性的价值表达，突出精装品质与空间效率优势，弱化豪宅化叙事，聚焦理性改善需求。同时需通过阶段性营销策略与配套兑现加速市场认知建立，提升去化效率。从增长潜力看，项目依托静安内环地段具备长期保值基础，但短期内受市场信心与板块竞争压力影响，增值空间相对温和。置业建议保持审慎：若为自住且符合通勤与配套需求，可择机入手；若以投资为主要目的，需充分评估流动性风险与周期成本。
静安
不夜城
改善型住宅
联排
预售
约 120000 元/m²
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上海120-140㎡销售均价榜
康定壹拾玖
成交套数:2套 成交面积:246㎡
亮点
康定壹拾玖是上海内环老静安区域的优质楼盘，优势亮点显著。该项目由招商蛇口开发，具备强大的品牌背书，AAA 信用与高端产品线使其在豪宅改善客群中拥有显著的品牌溢价。项目地处内环老静安黄金地段，周边紧邻静安寺与南京西路双商圈，轨交密度高，三甲医院密集，能充分满足高净值客群对通勤、消费与医疗的核心需求。社区规划 324 户，一梯一户，车位比 1:1.19，还配备 1800 平方米会所，私密性与生活方式体系完备。在产品方面，精装修采用国际一线品牌体系，双会所与立体景观系统形成核心溢价。小高层与高层混合形态，既保证了功能完整性，又具备空间效率优势。容积率 2.68 与 35％绿化率在市中心能维持较舒适的居住体验。此外，项目多批次开盘实现高去化，市场认可度持续保持在高位。
金茂璞元
成交套数:16套 成交面积:2099㎡亮点
金茂璞元是上海虹口区一个颇具吸引力的改善型楼盘。它由央企中国金茂开发，品牌稳定性与交付体系成熟，为项目提供了可靠保障。该楼盘地处虹口核心板块，步行可达10号线与瑞虹天地商圈，周边三甲医院密集，商业氛围与日常配套完备，生活便利度高。其1:1.2的车位比在内环改善项目中优势明显，能满足多车家庭需求。项目精装规格达改善盘顶配水准，国际一线品牌体系配合金茂五舒科技系统，社区会所、架空层等配套完善，品质与功能兼具。此外，虽容积率与绿化率属常规配置，但小高层及高层组合能覆盖不同面积段需求。总体而言，金茂璞元适合注重品牌、生活便利与品质感的改善客群。
华润外滩瑞府
成交套数:28套 成交面积:3466㎡亮点
华润外滩瑞府是上海虹口区的优质改善型住宅项目，优势亮点众多。在区位上，它处于虹口内环核心，占据“外滩一公里”稀缺地段，轨交10号线步行可达，还有4号线与规划19号线，通勤效率高。周边商业成熟，近瑞虹天地、北外滩来福士等商圈，生活便利；医疗资源突出，第一人民医院与华山医院近距覆盖。项目自身产品力也很出色，由华润置地开发，华润物业提供服务，品牌与物业的稳定兑现能力强。360户体量搭配1:1.35车位比，保障了社区秩序与出行体验。社区规划有集中景观、泳池与会所体系，精装采用嘉格纳等一线品牌，虽聚焦基础功能，但能支撑改善定位。与竞品相比，在品牌稳健度、社区规模合理性、车位比等基础改善指标上更均衡，在资产安全性与持有稳定性上领先部分竞品，是区域内高品质改善居所的代表作。
保利外滩曜
成交套数:2套 成交面积:269㎡亮点
保利东外滩01C5 - 02地块住宅项目亮点颇多。项目位于上海杨浦区东外滩板块，占据内环滨江稀缺低密区位，容积率2.5，搭配35%的绿化率，小高层/高层叠加联排与风貌别墅的多产品矩阵，既满足了改善客群对圈层与品质的双重诉求，又保证了居住舒适度。从区位来看，它处于滨江核心位置，享受自贸联动创新区与科创集群的发展红利，周边四轨交织，还有复旦、同济等高知资源环伺，区域能级与长期发展潜力强劲。同时，依托成熟的五角场与新江湾城商圈，日常生活便利性尚可。央企保利稳健操盘，深耕上海“一江一河”经验丰富，大大增强了产品兑现力与交付确定性。其物业品牌为保利物业，基础服务能力可靠。此外，板块产业升级加速，科创企业集聚，为未来居住需求与价值承接提供了有力支撑。
5
外滩道
成交套数:17套 成交面积:2046㎡亮点
中信泰富外滩道，位于上海杨浦东外滩板块核心，是极具吸引力的滨江改善型住宅。该项目地段优势明显，占据杨浦滨江核心区位，自带约3万方风貌商业，与周边商业形成互补，商业氛围浓厚。交通便利，三轨交覆盖与内环路网提供了良好通勤条件。居住环境上，它是内环滨江稀缺的低密度产品，容积率仅1.4，绿化率达35%，搭配滨江生态资源，营造出宜居体验。385户的小型社区，强化了私密性与圈层感。全架空层、200米风雨连廊及文保建筑融入，带来独特的社区归家仪式感。外立面采用香槟金铝板与圆弧转角处理，品质感十足。此外，项目由中信泰富央企开发，品牌有保障。价格与周边次新房接近，市场接受度稳健。对于注重滨江生态与低密环境、工作在东外滩或北外滩周边、对教育需求不敏感的改善型客群来说，是不错之选。
6
静安玺樾
成交套数:1套 成交面积:122㎡亮点
静安玺樾是上海静安区不夜城板块的优质楼盘，是兼顾改善与刚需客群的理想之选。该楼盘区位优势显著，地处内环核心，拥有四轨交与双高架，交通极为便利，能快速通达主要商务区。周边商业成熟度高、覆盖度广，医疗资源密集，三甲医院可及性强，满足中高频都市生活场景需求。项目自身亮点颇多，精装体系达到内环改善段天花板水准，采用三恒系统，与国际一线品牌统一配置，显著提升室内舒适度。近10万方的社区体量在内环十分稀缺，配套完善，覆盖全龄活动、架空层会所与高标准地库。车位比达1∶1.24，十分充裕。此外，由万科物业提供服务，专业度与运营体系成熟。
7
华润澐启滨江
成交套数:37套 成交面积:4606㎡
暂无评价
8
中建·玖上琅宸
成交套数:66套 成交面积:8486㎡亮点
中建·玖上琅宸是上海静安区大宁板块极具吸引力的改善型住宅项目。其生态资源得天独厚，毗邻大宁公园，还自建大体量架空层与中央园林，打造出功能完备的公园住区体系。交通出行较为便利，步行可达轨交 1 号线，未来 20 号线建成后通勤效率将进一步提升，且能快速触达城市级商业与医疗资源，产业氛围成熟，生活稳定宜居。项目精装标准远超同区改善盘，采用国际一线品牌，会所规模大、功能复合，满足高端改善客群需求。1:1.6 的车位比在市区项目中极为稀缺，社区配套成熟，446 户的适中规模与 35%的绿化率营造出舒适的居住环境。此外，央企背景与绿建三星体系为项目品质提供了有力保障，低碳技术与实景示范区增强了产品说服力，能让购房者对品质更有信心。
9
大华·静安年华
成交套数:3套 成交面积:370㎡亮点
大华·静安年华是一款聚焦内环稀缺低密改善的精准之作，其核心价值在于超高得房率、优质学区、成熟生态与垂直复合社区形态的融合，特别适合注重教育、通勤与资产保值的30-45岁中产改善家庭及追求静安墅居的高净值置换客群。项目虽在轨交距离、社区规模与奢装细节上略有妥协，但凭借地段稀缺性、产品实用性与品牌稳健性，在当前市场环境下具备较强的抗跌与增值潜力。建议强化其“内环低密+高得房率”的差异化标签，弱化对极致奢华或超大配套的过度宣传，以精准匹配理性改善客群的真实需求。
10
保利外滩启PARK77
成交套数:1套 成交面积:138㎡亮点
保利外滩启PARK77位于上海杨浦区东外滩板块，是极具吸引力的刚需住宅之选。项目由央企保利开发，品质兑现度高，给购房者吃下“定心丸”。其容积率仅2.16，规划157户，低密居住体验佳，车位比1:1.2，对刚需家庭友好。交通上，它是双轨交上盖，步行可达江浦公园站，通勤效率在刚需盘中名列前茅。医疗配套十分出色，紧邻新华医院，三公里内医疗体系完善，就医便捷。周边商业配套成熟，虽缺乏步行级大型综合体，但乘地铁可快速到达中高能级商圈。此外，项目绿化率达35％，小高层产品处于刚需盘常规水准，在市区紧凑地块下能满足基本生活功能。与部分竞品相比，在低密度规划、央企信用、通勤效率和医疗资源方面优势明显，居住纯粹性高，更贴合目标客群需求。
11
越秀招商·和樾长宁
成交套数:5套 成交面积:614㎡亮点
越秀招商·和樾长宁位于上海长宁区天山板块内环核心区域，是极具优势的改善型住宅项目。项目由招商蛇口与越秀地产两大央企强强联合打造，在交付力、资金稳健性与产品兑现度上优势显著。其地段优越，轨交2号线步行可达，周边商业、医疗与教育资源丰富，尤其是医疗体系层级领先，能充分满足居民生活需求。产品设计亮点颇多，2.2容积率、173户低密规划，搭配类一梯一户及多阳台设计，得房率高，空间利用效率远超板块平均。精装采用嘉格纳、大金、旭格等一线品牌，保障了居住品质。同时，1:1.39的车位比在中环改善盘中属于优配，结合小规模社区，居住舒适度高。与竞品相比，在品牌、规划、产品完成度及户型得房率等方面优势突出，功能性与改善适配度强，是追求高品质生活的改善客群的理想之选。
12
保利誉滨江
成交套数:6套 成交面积:829㎡亮点
保利誉滨江是一款聚焦内环滨江低密改善需求的高兑现力项目，核心价值在于稀缺滨江地段、已落地的双轨交通、实景呈现的双会所与艺术公园，以及高标准精装与央企物业保障，适合30-55岁注重长期自住品质、资产保值与圈层纯粹性的改善家庭。其优势在于现状配套成熟、风险可控，短板则集中于得房效率与教育资源确定性不足。相较于建发海宸的极致低密与中铁云璟外滩的虚高定价，本项目在价格合理性与综合兑现度上更具平衡性。建议强化‘滨江低密+即享配套’的差异化叙事，弱化对远期教育规划的过度依赖；对于重视现房成熟度、能接受两年交付周期的购房者，该项目具备稳健的持有价值与温和增长潜力，值得审慎纳入置业选项。
13
珠江铂世·古北里
成交套数:3套 成交面积:410㎡亮点
珠江铂世·古北里是一个极具吸引力的改善型楼盘。它位于上海闵行区金虹桥板块，依托古北国际社区外溢效应，1.6公里范围内就能享受多能级商业、国际学校及高品质生活圈，国际化氛围浓厚。交通方面，步行 700 米可达 15 号线吴中路站，双轨交叠加虹桥枢纽形成跨城效率优势。产品形态丰富，涵盖小高层、高层住宅及联排别墅，且为准现房交付，降低了购房风险。社区配套亮点颇多，车位配比达 1:1.55，远超区域同类产品均值，能满足多车家庭需求；还配备 12000 平方米大型会所，结合缦合物业的酒店式服务体系，提升了居住体验的附加值。此外，其容积率 2.1、绿化率 35%，叠加内外部河道景观，居住舒适度良好。与部分竞品相比，在板块成熟度、产品稀缺性和性价比上更具优势。
14
海上清和玺
成交套数:21套 成交面积:2770㎡亮点
海上清和玺作为上海徐汇长桥板块的市区改善型住宅项目，优势亮点颇多。它由央企招商蛇口联合徐汇城投打造，品牌与资金稳定性强，且由招商物业运营，服务体系成熟。项目邻近徐汇滨江与中环，区位成熟度高，周边依托徐汇成熟的文教与医疗体系，日常生活、商业与公共服务供给稳定且可及性强，驱车至徐家汇等核心商圈也较为便利。社区规划834户，配备泳池会所等全龄设施，车位比达1:1.34，在市区改善盘中优势明显。精装配置具备完整舒适性体系，高端厨卫与五恒系统兑现度高，约2000平方米会所与风雨连廊体系彰显央企品质营造能力，整体匹配改善客群需求。
15
苏河融景
成交套数:4套 成交面积:542㎡亮点
苏河融景位于上海静安不夜城板块，是极具吸引力的改善型兼刚需盘。其优势亮点显著，地处静安内环苏州河畔，三轨交汇步行可达，周边商业与医疗体系成熟，为居民提供了便捷的生活条件。作为 2015 年的现房社区，景观完整呈现，人车分流与 35%的绿化率带来了基础舒适度。该项目户型覆盖面广，能满足多类家庭阶段需求。容积率 3.42 在市区项目中适中，兼顾了土地利用效率与居住体验。物业费处于中高水平，对改善客群相对可接受。社区体量 549 户，日常管理与氛围保持良好。此外，项目交通优势突出，步行可达三线换乘汉中路站，通勤效率高；医疗资源丰富，1 公里内有多家三甲医院。价格较区域高能级豪宅有一定洼地属性，适合预算务实的改善客群。