康定壹拾玖

静安 静安北块 豪宅改善型住宅 高层
上海静安豪宅改善型住宅 多维PK榜 教育资源 第1名
171392 元/m²
好房点评得分 7.2
6.9 区域
7.1 项目
7.5 市场
7.9 口碑
点评资讯

克而瑞好房点评网楼盘测评|上海康定壹拾玖综合排名第2位,市场口碑与市场表现双项领先

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克而瑞好房评测  康定壹拾玖
7.2
楼盘评测得分
6.9
区域
7.1
项目
7.5
市场
7.9
口碑
亮点综述
评测时间:2026年07月02日
康定壹拾玖是一款聚焦内环低密改善与圈层认同的高得房率豪宅,核心价值在于央企兑现力、高效户型与优质教育资源的三重叠加,精准匹配注重居住实用性、子女教育及品牌信任度的高净值家庭。其增长潜力依托于静安北块成熟界面与招商蛇口持续交付能力,但医疗短板与高端商业缺失可能制约部分客群决策。建议强化实景示范区与精装细节披露以缓解兑现焦虑,同时弱化对‘极致奢华’的宣传,转而突出‘务实顶豪’的产品逻辑,以巩固其在1600万—2500万价格带中的差异化竞争力。
区域价值 6.9
产业评价
6.12
地段评价
8.01
交通评价
5.94
教育评价
7.91
商业配套
5.96
医疗配套
6.21
生态评价
7.89
综合七大维度评估,康定壹拾玖得分为6.86分(满分10分),在静安北块豪宅项目中表现稳健。项目地段价值突出、教育资源丰沛、生态资源可达性优异,契合改善型及豪宅客群对成熟配套与生活品质的核心诉求;但在医疗高能级资源、顶级商业稀缺性及产业原始创新能力方面存在短板,整体呈现‘强兑现、弱跃升’的典型市中心成熟板块特征。
项目价值 7.1
社区规模
7.57
容积率
7.34
绿化率
7.02
得房率
7.68
精装评价
6.54
车位比
6.52
社区配套
6.96
康定壹拾玖在静安北块核心地段以16.6万元/㎡的成交均价,展现出鲜明的改善与豪宅双重属性。项目凭借高得房率户型、适中社区规模与复合会所配套,构建了扎实的产品力基础,在内环高密度开发背景下实现了空间效率与居住品质的较好平衡。
市场表现 7.5
价格合理性
6.93
销售情况
7.96
价值潜力
7.70
康定壹拾玖作为招商蛇口在静安北块打造的高端改善型豪宅项目,凭借核心区位、低密产品与央企品牌三重优势,在当前市场中展现出稳健竞争力。项目定价理性(16.6万元/㎡)、去化表现强劲(多批次去化率超89%),综合得分7.53分,体现出高净值客群对其价值逻辑的高度认同。
市场口碑 7.9
开发商口碑
8.06
项目口碑
7.68
物业口碑
7.85
康定壹拾玖在上海静安内环核心板块展现出强劲的综合口碑实力,三大维度评分均处于竞品前列:企业口碑8.06分、项目口碑7.68分、物业口碑7.85分。依托招商蛇口央企背景、高定产品力与成熟物业服务体系,项目成功树立老静安豪宅标杆形象,并形成以老业主推荐为核心的圈层传播效应,市场认可度与资产价值预期同步提升。
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克而瑞好房比邻榜
5个竞品项目
2
教育资源
1
市场口碑
1
价值潜力
2
社区配套
4
区域价值
4
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项目信息

  • 开发商 上海招瑞置业有限公司
  • 楼盘地址 静安-康定路1039号
  • 物业公司 上海招商局物业管理有限公司
  • 物业费用 14.98

产品信息

  • 建筑面积 50733.95㎡
  • 销售户型 3-4居
  • 销售面积 122-238
  • 绿化率 35%
  • 容积率 2.68
户型信息
周边信息
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项目:--
口碑:--
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保利外滩启PARK77

7.5
约132744元/㎡
杨浦
115-145㎡
杨浦改善型住宅教育资源第1名
亮点
保利外滩启PARK77是一款聚焦空间效率与区位确定性的内环改善产品,核心价值在于高得房率户型、双轨三甲配套及央企背书带来的资产安全性,适合注重通勤效率、医疗便利与居住实用性的高净值家庭。其增长潜力依托东外滩城市更新与滨江界面持续优化,但需警惕工业环境隐忧与社区高端配套缺失对长期溢价的制约。建议目标客群优先考虑其户型实用性与地段确定性,同时弱化对奢华配套或生态纯净度的过高预期;若追求极致圈层或低密稀缺性,则应转向容积率更低或滨江界面更纯粹的竞品。

保利·海上瑧悦

7.3
约62001元/㎡
宝山
99-128㎡
宝山改善型住宅教育资源第1名
亮点
保利·海上瑧悦是一款立足宝山市区、聚焦刚改客群的高性价比改善项目,核心价值在于生态资源近享、央企品牌保障与产品细节扎实。其适合在中环沿线或市中心工作的家庭,尤其看重居住实用性、社区稳定性与未来区域成长性的购房者。项目虽在商业、医疗及低密体验上存在短板,但凭借已兑现的高品质精装、合理户型与可靠物业服务,仍具备稳健的资产保值基础。建议目标客群优先考虑中高区视野开阔房源,并理性看待尾盘阶段的选择局限;若对即时高端配套或极致低密有强需求,则需权衡其与头部竞品的差距。

龙光天曜

7.2
约32635元/㎡
浦东
85-137㎡
浦东改善型住宅教育资源第1名
亮点
龙光天曜是一款‘配套极度确定,品牌存在悬疑’的改善兼刚需大盘。其核心价值在于临港罕见的‘商业+教育’即刻双享生活圈,以及稀缺的叠加产品与顶级车位配置,高度适配追求生活便利、教育稳定与居住空间进阶的多代家庭。核心软肋在于开发商龙光集团的财务危机,为交付保障与资产安全带来不确定性,这是本项目不可回避的决策风险点。针对项目特征,应强化并确定其‘所见即所得’的成熟城市资源与实景产品力,以对冲品牌信任缺失;同时,需弱化对物业增值与板块潜力的虚幻承诺,更聚焦于当下自住价值的沟通。对于认可临港发展、风险承受力较强且极度重视生活配套的客群,龙光天曜提供了短期内难以复制的居住禀赋,但强烈建议审慎评估企业风险,在交付安全与生活品质之间做出清醒权衡。

南厢·观宁府

7.2
约59806元/㎡
青浦
195-265㎡
青浦改善型住宅教育资源第1名
亮点
南厢·观宁府是一款以“绝对稀缺”为核心竞争力的孤品级纯墅。其价值根基在于老城厢近乎绝版的1.2容积率、首开日光所印证的市场号召力,以及远超竞品的空间赠与与圈层纯度。它完美适配追求私密性与闲暇享受的青浦本地高净值客户,和对总价有一定承受力、向往市级名校与城芯院落生活的新魔都人群。 然而,项目绝非全优资产。交通与高阶商业的现实短板,使其更像一座自在的“内循环”城邦,而非触手可及的繁华居所。同时,新组物业团队缺乏实战沉淀,其能否在百户小社区中持续输出匹配高端定位的精致服务,是决定项目未来口碑走向的关键未知数。 置业建议上,若您看重“入则宁静”的纯粹圈层、用时间换取生态与学区的高确定性,且在生活采买与出行上高度依赖私家车配置,此盘是当下难得的藏品。但若对即时性繁华配套、轨道交通通勤效率有严格刚性需求,则需谨慎权衡其超前定位与当前城市界面之间的漫长兑现周期。

保利虹桥和著

7.1
约57148元/㎡
嘉定
94-128㎡
嘉定改善型住宅教育资源第1名
亮点
保利虹桥和著是一款以“极致轨交+越级产品”为核心驱动力的均好型改善盘。其最大价值在于以约5.4万元/㎡的均价,提供了市区通勤的高度确定性和媲美高端楼盘的精装品质,尤其适合在14号线沿线及市区工作的年轻刚改家庭。对于这类客群,项目应持续强化其通勤效率、实得空间与精装配置的优势。然而,投资者与追求即享型成熟配套的客群需审慎考虑其高密度居住形态、周边商业及生态短板的现状,并正视区域供应量大带来的价格承压风险。长远看,若板块配套如期兑现,其成长性可期,但短期内更应视作自住友好的高品质居所,而非寻求快速溢价的标的。
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