盘古云曦

青浦 青浦镇 改善型住宅 洋房
上海青浦改善型住宅 多维PK榜 价值潜力 第1名
65500 元/m²
好房点评得分 7.1
7.3 区域
6.8 项目
7.5 市场
5.9 口碑
点评资讯

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克而瑞好房点评 · 上海买房指南 09-02

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克而瑞好房评测  盘古云曦
7.1
楼盘评测得分
7.3
区域
6.8
项目
7.5
市场
5.9
口碑
亮点综述
评测时间:2026年08月05日
盘古云曦是一款定位精准、品质扎实、成长性明确的改善型楼盘,其核心价值在于产品力的均衡表现与区域发展的清晰预期。项目以叠加产品、高车位配比和优质装标构建了坚实的品质基础,价格领跑板块反映市场对其价值的初步认可。户型设计、自驾路网与医疗配套的突出表现,精准契合青浦新城改善客群的核心诉求。然而,品牌信任度不足、教育商业配套待完善及社区密度偏高是项目需要直面的短板。项目适合看重产品品质与区域成长性、对自驾通勤与医疗资源有较高要求的改善型购房者,特别是青浦本地及大虹桥外溢客群。对品牌敏感度较高、依赖轨交出行或对教育配套有迫切需求的客户,建议审慎权衡。若未来产业导入与配套规划逐步兑现,项目有望实现价值跃升;但在当前阶段,购房者需以时间换取成长空间,对短期生活便利性的不足有所预期。
区域价值 7.3
产业评价
6.97
地段评价
7.96
交通评价
7.90
教育评价
6.62
商业配套
6.81
医疗配套
7.56
生态评价
7.63
综合七大测评维度的分值,盘古云曦得分7.36分(满分10分),在同赛道项目中位居中游。项目最大的竞争力在于自驾出行的极高便利性与大型商业综合体的可达性,充分契合改善型客群对效率与品质的追求;同时,依托青浦新城次核心成长区的战略定位,其地段具备明确的增值预期。然而,项目在微观生活配套上存在明显短板,500米步行范围内的基础商业、教育及医疗资源均显匮乏,且公共交通选择单一,对无车家庭构成一定门槛。整体而言,盘古云曦是一个典型“长板突出、短板明显”的成长型改善项目,更适合看重自驾通勤、看好区域长远发展并能接受一定兑现周期的家庭。
项目价值 6.8
社区规模
7.06
容积率
5.91
绿化率
6.95
得房率
6.10
精装评价
7.00
车位比
7.45
社区配套
7.04
盘古云曦在项目价值链度得分6.99分,整体表现中规中矩。该项目以中小体量社区、约5000㎡南北双会所及全精装叠墅交付为核心卖点,构建了改善型产品的基础底盘。然而,2.4的容积率与改善定位存在落差,户型得房率与产品创新性在激烈竞争中亦不占优。项目更适合追求社区配套完整度、对密度敏感度较低的地缘性改善客群。
市场表现 7.5
价格合理性
7.97
销售情况
6.52
价值潜力
7.89
盘古云曦作为青浦镇板块的高端改善型项目,综合得分7.46分,呈现出“高定位、高溢价、高挑战”的典型特征。项目以65,500元/㎡的均价树立板块价格标杆,溢价能力突出,但首开去化率仅16.67%,市场接受度明显不足。在当前区域去化周期长达25.7个月、二手房均价下行8.8%的市场环境下,项目面临价格兑现与销售去化的双重压力,需在价值传递与定价策略间寻求更精准的平衡。
市场口碑 5.9
开发商口碑
5.90
项目口碑
5.87
物业口碑
5.86
盘古云曦作为青浦新城的改善型项目,综合口碑表现较为平淡,三大维度得分均在6分以下,与同区域竞品存在明显差距。项目在产品力与地段价值上具备一定基础,市场舆情无明显负面反馈,但受限于开发商品牌认知度低、物业服务缺乏差异化亮点,整体市场声量与信任度均有待提升。对于注重品牌背书与交付确定性的改善型客群而言,项目的决策风险与信任成本相对偏高。
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克而瑞好房多维PK榜
9个竞品项目
交通便利
得分 7.90 3
价值潜力
得分 7.89 1
医疗配套
得分 7.56 6
区域价值
得分 7.35 6
社区配套
得分 7.04 5
生活配套
得分 6.81 8
查看盘古云曦完整榜单

项目信息

  • 开发商 上海盘古云曦房地产有限公司
  • 楼盘地址 青浦-东至昭悦路 ,西至新园路 ,南至新达路 ,北至翰泰路
  • 物业公司 上海盘古云曦房地产有限公司
  • 物业费用 5.00-6.00

产品信息

  • 建筑面积 50818.80㎡
  • 销售户型 5居
  • 销售面积 155-210
  • 绿化率 35%
  • 容积率 2.40
户型信息
周边信息
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青浦 改善型住宅 洋房
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7.5
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招商中旅·壹江臻邸

7.4
约84247元/㎡
浦东
120-199㎡
浦东改善型住宅价值潜力第1名
亮点
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7.4
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亮点
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7.4
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