今日，龙泉驿区洪河78.65亩宅地完成出让，由中国金茂以10550元/㎡成交，成交溢价率1.9%。
地块容积率2.5、限高80米，紧邻现象级红盘东城金茂晓棠二期，坐拥双地铁TOD＋113亩东洪公园＋名校分校，综合质素较优，产品方向大概率指向110—140㎡三房、四房改善（经验判断/推测）。
01
地块指标解读
依据《规划条件》《建设条件通知书》，其中一个关键变化是用途变更：由「工矿企业/耕地/园地/林地/草地/留白用地」变更为 「一住两公」（一类住宅用地＋两类公共服务/公用设施用地），是城市更新片区「功能落地」的典型信号。
△上图由Co Work平台生成
专项要求：
▶ 地块含地铁30号线控制线（涉轨道建设控制范围，须征求成都市轨道建设工程保障中心书面意见，综合编号1000000968526170）；
▶ 绿色建筑平均节能率75%，倡导装配式（A级—AAA级）；
▶ 充电桩不低于40%、其余预留；海绵城市满足基本级；落实《成都市好住房设计导则（试行）》。
02
地块周边市场及配套解读
▶ 四至：北至陵川路、东至洪惠路、南至雅颂路、西侧与东城金茂晓棠二期一街之隔。
▶ 交通：据公开报道，地块北侧的陵川路已达到通车标准，片区配套路网持续完善；已运营轨道30号线区间隧道沿地块北侧敷设，隧道边线距用地红线最近约15米；东西两侧分邻地铁2号线惠王陵站、30号线玉石站。
▶ 教育：北侧成师附小领办东洪分校，东侧四川城市职业技术学院（成都校区）、青苗学校，南侧规划中学、幼儿园用地。
▶ 生态/公共：南侧为集绿地、运动场地、公共服务于一体的113亩东洪市政公园。
▶ 商业/医疗：3公里内锦江大融城、凯德广场、华熙LIVE 528等商业体；医疗有四川省人民医院（东院，即将扩建）、华西第二医院（锦江院区）等。
△上图由Co Work平台生成
新房市场方面，板块新房去化以金茂系为绝对主力，晓棠二期以近千套成交领跑，锦棠均价站上23220元/㎡且供求比1.26，量价整体稳健。
03
板块土地与市场行情解读
△上图由Co Work平台生成
解读：本宗起拍价较2024/12金茂晓棠地块（9660元/㎡）高690元/㎡；较2026/05新绿色成交价（11400元/㎡）低约1050元/㎡（-9.2%），反映起拍定价相对理性（经验判断/推测）。数据来源：克而瑞·CRIC成都数据库。
▶ 起拍地售比：本宗起拍楼面价10350元/㎡／洪河板块近一年新房成交均价21754元/㎡≈47.6%，处于合理利润预期区间（经验判断）。
▶ 新房行情：洪河板块近一年（2025/08—2026/08）商品住宅成交均价约21754元/㎡，2026年一二季度价格中枢抬升至22000—23000元/㎡；2026年8月成交均价22198元/㎡，成交量环比回落（成交39套、面积环比-55.57%），呈现供应节奏性波动（含普通住宅、别墅，来源：克而瑞·CRIC成都数据库）。
▶ 二手房：洪河板块二手房成交主力为90㎡以下、总价200万以内、房龄2005—2015年的刚需房源，近期成交均价约1.33万元/㎡；陵川社区等紧邻小区二手成交价约0.9—1.2万元/㎡，新老价差显著、“次新红利”明显。
04
关于东城PARK5747
△上图由Co Work平台生成
▶ 定位与范围：城东最大城市更新项目，原称大面东洪片区综合开发项目；范围东至洪河大道、南接锦江边界、西至三环路、北与成华区接壤，面积约5747亩、总投资约368亿元。按现行控规可利用经营性用地569亩，按控规调整建议方案可达840亩（最终以龙泉驿区规资局文件为准）。
▶ 实施模式：由成都经开城市更新建设发展有限公司与金茂联合体（金茂西南、中国五冶、诺安资本）以“城市合伙人”模式合作，合作期暂定10年；本宗地西邻东城金茂晓棠二期，属片区持续拓展。
▶ 产业与街区：按“绿道＋馆＋场＋园”打造约3.5公里“东城锦带”，规划梵木创艺区、星光文创科技谷等文创产业，及烟火街、乐教街、公园街、睦邻街四大特色街区。
▶ 站位：扼守2号线、30号线双线TOD，与洪河TOD、玉石TOD构成东城TOD“金三角”。
板块发展红利
△上图由Co Work平台生成
05
地块优劣势与产品推演
△上图由Co Work平台生成
产品推演（经验判断/推测）
基于容积率上限2.5＋限高80米＋片区改善客群基础，预计以110—140㎡三房、四房改善户型为主力，对标金茂晓棠/锦棠产品体系；总价段大概率落在约230—350万元区间，瞄准成长型家庭与首改/再改客群（均为推测，最终以开发商规划与官方公告为准）。
从晓棠、锦棠一路走来，东城PARK5747的又一子即将落定。双地铁TOD、113亩公园、名校分校在侧，这宗78.65亩的宅地未来会呈现怎样的产品？你会考虑在这里安家吗？
本解读所依据的规划条件以《规划条件》（成规设〔2026〕J0479号）、出让方案（龙泉驿区2026-11号）、《建设条件通知书》（（2026）10号）为准；土地成交/新房/二手房数据来源为克而瑞·CRIC成都数据库（采集截至2026年8月27日）；涉及第三方公众号内容仅作背景参考。产品定位、客群、总价等为基于公开出让条件的经验判断/推测，不构成投资建议；拍卖结果以官方公示为准；控规如调整以最新批准版本为准。未经授权，数据与观点不得转载。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（成都）研究中心】分析师易雯馨撰写。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
【克而瑞（成都）研究中心】深耕成都房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
