日前，成都市规划和自然资源局发布一则有关新都的控规调整公告。
整体来看，此次调规是新都大丰皇花片区与南丰工业园区约874亩城中村/旧工业片区连片更新的法定前置动作，核心是“工业退出、住宅与配套补位、高压线拆除、控规松绑”。可以说：这不是一次简单的地块微调，而是给“腾笼换鸟”发一张合法通行证。
整体判断为利好——针对片区功能与城市界面的价值重塑；适合关注城北城市更新洼地、看重自住通勤的刚改购房者，以及本地深耕、有城市更新运营经验的房企重点关注。
01
调整了哪些内容？
根据公告内容：调整片区北至大天路、东至金虎路、西至金丰高架、南至南丰大道，总用地约874亩。
△上图由Co Work平台生成
除用地外，还有三类调整（公告显示）：
道路：结合大丰中学扩建及权属，中学北侧25米道路、东侧16米道路线型调整；南北向20米道路南段与通力路相接。
公服及市政：地块N新增综合运动场，地块O新增汇聚机房，公厕由23#调整至地块W；35kV洞丰线已拆除并取消线路及控制线。
控制线：取消用地兼容商业控制线、建筑控制线、广场空间、制高点控制圈及4处"国土用途为工业"土地范围线；地块R新增1处未定级不可移动文物保护范围线。
02
板块背景速览
△上图由Co Work平台生成
片区毗邻地铁5号线石犀公园站与皇花园站，双站点覆盖。拟出让土地477.9亩（住宅151.59亩、商业85.59亩、商兼住240.72亩），总投资约21.94亿元。南丰片区为老旧工业片区，自2012年“北改”起推进“退二进三”（即工业退出、发展第三产业）。在售及近期成交项目包括嘉禾澜府、香投置地崇义府、五矿香投桂语堂、信航天阅壹号等。
03
调规解读
产品形态推演
大量原商住混合、其他商务、工业用地调整为二类城镇住宅，居住功能显著扩容。结合已成交的地块，推测未来产品以中高层刚改住宅为主。
客群与房价影响
△上图由Co Work平台生成
CRIC数据显示，大丰板块新房成交均价从2025年7月的12751元/㎡升至2026年7月的15644元/㎡，同比上升22.69%，价格整体处于修复通道；2026年1月一度低至9029元/㎡，波动较明显。主力新盘均价区间13226—16806元/㎡（嘉禾澜府16806、香投置地崇义府15700、信航天阅壹号14804、五矿香投桂语堂13226元/㎡，CRIC）。
判断：连片更新改善城市界面，对刚改客群吸引力上升；但（推测）大体量供地将带来去化压力。
△上图由Co Work平台生成
开发商竞争格局
△上图由Co Work平台生成
CRIC显示，2026年7月板块库存6141套、52.87万㎡建筑面积，12个月口径去化周期约60.3个月，库存偏高、去化偏慢。
判断：874亩连片更新叠加477.9亩拟出让土地，短期内供应集中，房企拿地需重点关注去化风险，更适合本地深耕、具备城市更新运营经验的房企参与——这也呼应了机会清单征集“具有片区综合运营策划开发建设经验的高水平投资企业”的定位。
配套变化
△上图由Co Work平台生成
公告显示，本次新增幼儿园用地B、综合运动场（地块N）、社区服务设施（地块N），并配合大丰中学扩建调整周边道路，教育、文体、社区配套整体升级；片区内有新都一中实验学校（大丰分校）、南丰小学。判断：公服补短板是本次调规最实在的利好，对居住品质与板块能级形成支撑。学区划片以教育主管部门最新公告为准。
合规声明：本解读基于当前公示的规划公告，最终以政府批复为准，公示期内仍可能变更；对房价、产品定位、拿地价值的判断为基于公开信息的专业推测，不构成投资或购房建议；学区划片、配套落地时间请以教育、规划等主管部门最新公告为准，读者应独立核实关键信息后做出决策。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（成都）研究中心】分析师易雯馨撰写。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
【克而瑞（成都）研究中心】深耕成都房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。