今日（8月28日），成都金牛区、成华区各成交1宗纯住宅地：
宗地一：
金牛区西南交大片区1号地块（宗地编号JN07(070102):2026-035）28.6亩纯住宅用地由阳光大地以楼面价10500元/㎡底价竞得。地块详细分析见：10500元/㎡起拍：西南交大1号地块的机会与暗礁
宗地二：
成华区青龙街道昭南B地块（宗地编号CH12(070102):2026-039）23亩纯住宅用地由四川联投以楼面价11600元/㎡底价竞得。
宗地二详细分析（正文）
青龙街道昭南B地块
地块价值总判断
青龙街道昭南B地块位于昭觉寺-驷马桥板块成熟区，体量仅约23亩、容积率2.0，为中密纯住宅地，起始楼面地价11600元/㎡（约1547万元/亩），紧邻地铁3号线昭觉寺南路站，且深度承接"2977亩动车段上盖综合开发"中长期预期。
核心机会在于板块新规中密改善产品稀缺、可对标新规热销盘做全四房；核心风险为板块库存去化周期偏长（21.5个月）、西邻四十中存噪音。
宗地基本情况
本宗地位于昭觉寺-驷马桥板块，仁爱路以南，西林四街以西，成都四十中以东，军星佳苑以北，区域发展成熟。
本次出让宗地位置示意图：
△成都市公共资源交易服务中心
本宗地为为二类城镇住宅用地（70年），净用地面积15333.14㎡（合22.9997亩），容积率上限2.0，体量小、易操盘。建筑密度不大于25%、住宅主体限高80米。
本次出让宗地核心指标：
△上图由Co Work平台生成
地块特殊条款与配套要素
本地块为净地出让，无竞配建、无自持、无限价的普通住宅地块，出让条件相对清爽，但仍有若干硬性约束影响开发（出自建设条件通知书、并联审批、规划条件文件）：
轨道交通控制区（最大变量）：规划轨道交通10号线延伸线区间隧道穿越地块北侧，阴影控制范围内不得修建地上下建构筑物（含临时锚杆、锚索、围护桩）；如需建设须做建设条件预留、采用筏板基础等抗不均匀沉降基础形式并经专家论证。该条款对北侧总图布局与地下室排布有实质约束。
人防配建：按地上计容建面10%配建甲类防空地下室，可申请易地建设。
高品质住宅要求：高度>33米住宅须首层架空面积≥基底20%（33米以下且>6层为≥10%），架空层高≥4.5米作公共空间。
常规硬性要求：装配率≥40%、绿建≥一星级、海绵城市≥基本级。
开竣工节点：交地后12个月内开工，开工后36个月内竣工。
板块所属片区规划
片区规划
短期看成熟配套，中长期看连片更新预期。 本地块邻近新二八板块，属于成都动车段上盖综合开发项目研究范围。
△成都动车段上盖综合开发项目范围示意图
金牛区2026年出现多个千亩级更新动作。其中，成都动车车辆段上盖综合开发（俗称"天空之城"，约2977亩）已于2026年3月31日完成前期可行性研究论证与概念设计中标（中铁二院联合体，研究范围约18.2平方公里），与之联动的约1500亩新二八连片更新单元以青龙场片区为核心启动。
△新二八上千亩待开发用地示意图（仅供参考）
若"老二八＋天空之城＋新二八"三者衔接落地，将有望打通动车段对老二八和新二八的物理割裂，本地块同步受益。
板块所属片区市场现状
涉宅土地市场
本宗地为昭觉寺-驷马桥板块2026年首宗涉宅供地。同期成华区共成交6宗招拍挂涉宅地，楼板价集中在13800—16800元/㎡、平均溢价率约3.77%，整体呈现低溢价、国资与品牌房企托底格局。
△上图由Co Work平台生成
住宅市场
板块住宅市场：量价平稳，去化压力偏大。
据CRIC数据，2026年1-7月板块新房成交406套、成交面积约4.82万㎡、成交均价约2.04万元/㎡。
库存方面，7月末库存1560套、约20.02万㎡，近12个月去化周期约21.5个月，去化压力偏大。
竞品与产品机会点
据CRIC近一年昭觉寺-驷马桥板块成交分析（2025年8月—2026年7月），板块改善盘表现分化：新希望D23珑悦成交均价约2.2万元/㎡+、云栖璞璟约2.1万元/㎡+、城投置地中环锦上萃约2.6万元/㎡+，套均总价约250万元级。
产品机会点（研判）：新规、108㎡起全四房、总价250万元级的改善产品去化相对更优，是本地块可切入的方向。
外部配套与地块优劣势
外部配套
地块位于昭觉寺-驷马桥板块成熟区，配套已兑现、生活便利。具体从四层看：
交通：距地铁3号线昭觉寺南路站约400米，通勤便利；据公开规划信息，10号线延伸线（途经驷马桥、昭觉寺一带）未来将强化城北南北向轨道联系（属规划预期，以官方最终公示为准）。
教育：对口成都北新实验小学；全区摇号小学：成都英才学校、成都英华学校；学区属于成华2区，有成都英才学校、四十中、实验中学、石室中学（青龙校区）、四十九中（熊猫路学校）等多所初中参与小升初摇号。
医疗：416医院、四川大学华西第二医院成华妇女儿童医院、成华区人民医院（青龙院区）。
商业与生态：2公里内有成都泛悦MALL、东立广场、华润熙悦广场等成熟商业，近成都动物园、昭觉寺人文生态资源。
短板（客观）： 地块自身无外部景观资源，西邻成都四十中存在一定噪音影响，无外部景观资源。
地块SWOT分析
△上图由Co Work平台生成
产品推演
以下建议结合地块指标（容积率2.0、限高80米、建密≤25%、计容3.07万㎡、绿地率≥25%、首层架空要求）与板块热销规律推导，均为经验判断/推测：
物业业态（推测）：建议做小高层改善社区。容积率2.0对应17F小高层为主，可实现较低覆盖率、较大楼间距与多组团景观。
主力产品线与户型（推测）：对标新希望D23珑悦"108㎡起步全四房"打法，主力做106-125㎡全四房，可少量配置约140㎡升级四房；核心主力锁定约106㎡四房。
总价（推测）：按板块新规均价约21000-22000元/㎡估算，主力总价段约230-280万元（250万元级）。
差异化定位（推测）：以"地铁＋学区＋中密全四房＋高品质架空社区"构建差异化。
产品建议：
△上图由Co Work平台生成
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（成都）研究中心】分析师陈玉撰写。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
【克而瑞（成都）研究中心】深耕成都房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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