7月30日，北京顺义区M15号线顺西路—府前街站SY00-0101-0318-1地块挂牌竞价结果揭晓。这宗位于地铁石门站旁、容积率仅1.4的低密宅地，在正式竞价前就已吸引了三家房企线上出价——除深耕顺义的住总集团外，天津卓宸盛川和沧州玖熙两家民营房企也加入竞逐。在行业深度调整、房企拿地普遍聚焦核心区的背景下，一宗位于东北六环外的顺义老城宅地能引来三家房企同台竞争，本身就是市场给出的强烈信号。
7月30日当天同场竞拍的三宗非核心区宅地中，有2宗位于六环外。其中民企沧州玖熙以8.308亿元竞得六环外顺义府前街0318-1宅地，楼面价19148元/㎡，溢价率12.57%。值得关注的是，2024—2025年六环外宅地清一色底价成交，2026年在今日顺义318地块开拍前，也仅有怀柔HR00-0103-6001一宗地块成交实现溢价，顺义318地块与怀柔6001地块容积率均为1.4。一家北京国企+两家津冀民企的阵容，让市场不禁追问：这宗地究竟凭什么？本文从投资回报、市场需求、地块素质与土地市场环境四条逻辑出发，逐一解码。
图1：地块区位示意图（资料来源：克而瑞制作）
01
算得过账：高安全边际下的确定性收益
318地块起拍总价7.38亿元，折合楼面价约1.7万元/㎡，横向对比周边项目，这一价格具有显著的成本优势。地块南侧约500米即住总芳华里项目，2024年8月取证入市，居住楼面价高达22183元/㎡，目前网签均价约3.9万元/㎡，574套房源已网签404套，去化率超过70%。若以芳华里楼面价作为参照，318地块的地价成本低了5200元/㎡，安全边际极为充裕。也正因此吸引了三家房企角逐竞拍。
再往东一站地铁，龙湖宸翰项目可售楼面价约22700元/㎡，成交均价4万元/㎡，551套房源网签率已达78%；二期龙湖宸裕项目即将入市。以318地块实际19148元/㎡的楼面价测算，即便未来售价锚定在3.7万—3.8万元/㎡的保守区间，项目仍具备一定的利润空间。
从投资门槛来看，8.31亿元的总价和1.48亿元的保证金，在北京土拍市场中属于“轻量级”标的。对于中小型民营房企而言，这个体量意味着可控的资金占用和灵活的退出机制，是理想的“进京试水”之选。
02
卖得动房：改善需求井喷，去化数据验证市场信心
如果说成本优势是参拍房企的“底气”，那么区域楼市的强劲去化表现，就是他们敢于出手的“信心”。
数据最具说服力。住总自身在顺义的操盘项目住总青年ONE，位于M15号线俸伯站旁，2024年9月入市，444套房源截至2025年6月底网签去化率就已经达到了94%，截止售罄全盘网签均价约3.26万元/㎡。一个项目不足1年就售罄，既有产品力的因素，更折射出顺义核心区地铁沿线住宅产品的强大市场号召力。
住总芳华里574套去化超七成、龙湖宸翰551套去化近八成——多个项目的高去化率共同指向一个事实：顺义老城核心区的改善型住房需求正处于集中释放期。区域现有住宅多以2000年前后建成的老旧小区为主，容积率偏高、产品形态落后，但庞大的存量居住人口中积蓄着强烈的改善置换意愿。供需缺口，就是市场机会。
对于天津卓宸盛川和沧州玖熙这样的新入局者而言，区域已被住总、龙湖等品牌房企“热了场”，市场接受度和价格预期均已明确，此时进场相当于“站在前人的肩膀上”，项目去化的不确定性大大降低。
03
看得见未来：地块素质过硬，产品想象空间充足
纵览318地块的规划指标：建设用地约3.1公顷，建筑控制规模约4.34万㎡，容积率1.4，建筑限高40米——这是一个典型的低密改善型住宅“胚子”。
图2：地块“多规合一”图（资料来源：北京市规划和自然资源委员会）
容积率1.4加上40米限高，为打造6—11层洋房+小高层社区留足了设计弹性。与周边老小区普遍偏高的容积率相比，产品形态的代差优势一目了然。在当前北京“好房子”政策引导下，架空层、风雨连廊、社区共享空间等不计容设计手段均可落地，进一步放大了低密地块的产品溢价潜力。
区位条件同样可圈可点，地块位于顺义区旺泉街道，顺义老城板块核心区域。作为顺义主城所在地，该板块城市界面成熟、居住氛围浓厚，轨交、商业、医疗、生态、教育“五维配套”齐备，是顺义区域认可度最高的置业板块之一。地块距地铁15号线石门站直线仅约550米，步行约8分钟即可到达；3公里范围内国泰宏城购物广场、隆华奥特莱斯、锦荟港三大商业体环绕，京顺健康城（即北京京顺医院）、望泉公园仅一街之隔。更值得关注的是，根据相关规划，地块旁顺于路南侧将新增一所中学。
土地本身的“七通一平”开发程度，加上街区城市设计的高度成熟，意味着拿地后开发周期可控、前期投入清晰——这对于资金实力有限的中小房企来说，是比“画饼式规划”更实际的吸引力。
图3：地块及周边配套卫星图（资料来源：克而瑞制作）
04
逆市中突围：六环外宅地溢价窗口为何在此打开
北京土地市场的冷暖切换，往往先于楼市整体反应。回顾近几年六环外涉宅用地市场，一条清晰的“降温—筑底—局部回暖”脉络浮现出来。
2021年是六环外宅地的高光时刻，当年供应28宗、成交17宗，整体溢价率4.13%，10宗地块实现溢价，市场竞争激烈。进入2022年，成交量骤降至9宗，整体溢价率仅0.06%，溢价地块仅1宗。2023年虽有所回暖，16宗成交地块中4宗溢价，但整体溢价率也只有1.57%。
真正的转折点出现在2024年。当年六环外7宗涉宅用地全部底价成交，溢价率为0；2025年延续这一态势，6宗供应地块中成交5宗，溢价率仍为0。连续两年“零溢价”的背后，是房企普遍采取“核心区优先、非核心观望”的拿地策略，六环外地块几乎无人问津，成交依靠的是区属国企和区域深耕房企托底成交。
2026年，局面出现微妙变化。4月28日，北京怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块以7.56亿元成交，溢价率2.44%。成为2024年以来北京六环外首宗溢价成交的宅地，打破了近3年6环外无溢价的魔咒。今天参拍的3宗地块，2宗地块位于六环外，顺义318地块以12.57%的溢价率成交，另一宗六环外地块为门头沟区S1线区域组团MC00-0605-0114地块，以16.71%的溢价成交。截至目前，六环外共成交10宗涉宅用地，整体溢价率3.25%。三宗溢价地块中最大容积率是门头沟的1.8，怀柔地块和顺义318地块容积率均为1.4——这一指标巧合背后，是市场对低密改善型宅地的重新定价。
图4：2021—2026年六环外涉宅用地溢价情况（资料来源：克而瑞）
对于顺义318地块而言，能够在六环外实现“突围”，并非偶然。从区位看，地块位于顺义老城核心板块，是顺义区城市界面最成熟、配套最完善的区域之一，远非一般意义上的“六环外偏远地块”。从交通看，地块距地铁15号线石门站550米，可快速接驳望京、亚奥等核心商圈，通勤价值显著。从产品看，1.4的容积率与40米限高，为打造低密洋房社区提供了充足的想象空间。在房企拿地高度谨慎的当下，正是这些“确定性”要素的叠加，让318地块成为少数能够穿越市场周期的优质标的。
此次318地块吸引三家房企竞逐，市场含义远超一宗土地交易本身。它传递出一个清晰信号：在行业深度调整期，具备“低总价+低容积率+成熟配套+验证市场”四重属性的优质宅地，仍是资本追逐的稀缺标的。尤其是在房企普遍聚焦核心区之后，318地块作为六环外少数实现溢价成交的宅地，证明了“非核心”不等于“无价值”——真正具备改善属性和确定性的地块，即便位于六环外，同样能够获得市场认可。
更值得注意的是，天津卓宸盛川和沧州玖熙的入局，意味着民营资本对北京住宅市场的信心正在回暖。它们选择从顺义核心区一宗“小而美”的低密宅地切入，既是务实之举，也是风向之变。当民营房企开始跨城重返北京土拍市场，行业的春天或许已经不远。
THE END
仅为个人观点，不代表所在企业观点
克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过二十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。
