01
内容速览
2026年6月，北京顺义区房地产市场呈现"供地缩量、成交量价齐升，改善需求持续释放"的整体特征。核心政策变量方面，北京自2025年8月起经"刺激松绑→精准优化→稳态转型"三阶段政策演进，2025年12月24日"12·24新政"进一步优化非京籍购房社保年限（五环外降至1年、五环内降至2年），商业贷款不再区分首套二套，二套公积金贷款最低首付比例降至25%，二孩及以上多子女家庭五环内可多购一套；2026年供地延续"控增量、去库存""缩量提质"基调，平原新城成供应主力，顺义为主战场之一。
02
土地市场
2.1 供求表现
供地缩量、成交空窗，市场进入观望期。 本月土地市场的核心特征是"量的收敛"与"交易的停滞"并存。2026年6月，顺义区仅供应纯住宅经营性用地1宗，供应规划建面4.34万平方米，同比大幅下降52.71%；成交端则全面空窗。供应缩量与成交空窗叠加，凸显供需两端同步进入阶段性观望。
从近一年（2025年7月至2026年6月）走势看，顺义土地投放呈典型的"脉冲式"节奏。纯住宅累计供应5宗、成交4宗，成交规划建面17.17万平方米，楼板价16,242元/平方米；商住类2026年2月成交1宗，成交规划建面12.86万平方米；综合类累计成交3宗，成交规划建面45.81万平方米。成交并非均匀释放，而是集中于2025年8月及2026年2月至5月的若干时点，脉冲特征鲜明。
2.2 市场热度
底价成交常态化、市场热度低迷。6月无地块成交，热度需结合近一年研判：顺义区涉宅地溢价率持续为0%，以底价成交为主，房企拿地理性谨慎。结合全市看，2026年北京土地市场整体呈"整体平稳、局部高热"，高溢价地块集中于丰台丽泽、通州九棵树等核心区，其中通州梨园九棵树南地块由招商蛇口以20.95%溢价率竞得，创上半年溢价率新高；而顺义等外围区多为底价成交、溢价率0%，冷热分化格局鲜明。
03
新建商品住宅市场
3.1 供求表现
量稳价升、同比显著回暖，改善需求主导修复。 本月新房市场的核心判断是——环比"量稳价升"、同比"全面回暖"，回暖动能来自改善型需求。2026年6月，顺义区新房成交405套、成交面积5.61万平方米，成交面积环比微增0.49%、同比大增30.41%；成交均价47,329元/平方米，环比上涨9.03%、同比上涨34.45%；成交金额26.55亿元，同比激增75.33%。量的稳定与价的抬升同步出现。
量价齐升是政策、供给、结构三重红利的共振。 6月同比端全面回暖并非偶然，其背后有三重驱动逻辑。其一，政策面"12·24新政"需求持续释放，改善型购买力被有效激活；其二，供给面华润北京润园、懋源系等高端改善盘集中放量，为市场注入优质增量；其三，也是最关键的一点，成交结构整体上移——成交金额同比激增75.33%、套均价同比上涨58.44%，涨幅远超成交套数增速，说明本轮回暖是"卖得贵"而非单纯"卖得多"，高端产品的放量结构性地拉高了区域均价中枢。
3.2 库存及去化周期
库存双降、去化周期回落，去化压力边际缓解。 库存端的核心变化是"总量收缩、周期回落"。2026年6月末，顺义区新房库存面积91.70万平方米，环比下降1.48%、同比下降6.66%；12个月移动平均去化周期回落至22.0个月。库存与去化周期同步改善，标志着前期成交回暖已开始对库存形成实质性消化。
从趋势看，库存面积自2025年11月高点102.19万平方米逐步回落，12个月去化周期亦由2026年4月高点25.2个月降至22.0个月，去化压力持续释放。需要客观指出的是，当前22.0个月的去化周期仍略高于12至18个月的合理区间，去化压力虽边际缓解但仍处偏高水平。横向对比，北京全市6月末12个月移动平均去化周期约31.1个月，顺义相较全市去化压力相对可控，凸显区域成交动能的相对韧性。
3.3 区域项目表现
高端拉金额、刚改冲套数，结构性分化持续固化。 本月项目表现最鲜明的特征，是金额与套数的"错位集中"——金额高度集中于头部高端盘，套数则由外围刚改盘贡献。中央别墅区、后沙峪的高端改善盘构成金额主力：华润北京润园以成交金额10.02亿元一骑绝尘，成交均价74,717元/平方米、套均价2,707.00万元/套；懋源·骊橒臺成交均价高达80,006元/平方米。高端盘以"价"而非"量"主导金额榜，成交均价普遍处于5.9万至8.0万元/平方米区间。
刚改盘以量取胜、支撑成交套数基本盘。 与高端盘形成镜像的是外围刚改盘的走量逻辑。顺义老城、仁和、马坡、北小营等板块项目均价集中于1.7万至4.1万元/平方米，以成交套数见长——裕龙湾成交76套、金茂·北京国际社区成交53套、龙湖宸翰成交45套。高端与刚改的分工日益清晰："高端拉金额、刚改冲套数"的格局不仅未见收敛，反而随成交集中度提升而持续固化，板块与产品的双重分层已成为区域市场的结构性特征。
04
后市展望
政策托底、改善引领下延续温和修复，结构性分化持续固化。顺义区市场在"12·24新政"持续宽松与供地"缩量提质"的双重变量下，新房成交量价温和修复、土地市场底价成交为主的运行特征预计延续，"核心改善热、外围刚需卷"的分化格局或将进一步固化。
新建商品住宅市场：量价温和修复、高端支撑均价。预计成交量价延续温和修复态势，改善型需求主导、高端盘持续支撑均价，"核心改善热、外围刚需卷"分化格局延续。逻辑支撑在于政策持续宽松、供地缩量提质、"好房子"产品迭代及库存去化周期边际改善。风险提示方面，外围仁和、马坡、北小营等板块去化压力仍存，高基数下同比数据或将出现波动，购买力约束仍是制约需求释放的中长期变量。
土地市场：缩量提质、底价成交为主。预计供应节奏延续"缩量提质"，成交以底价成交为主，市场热度难有实质性反转，房企拿地或将聚焦中央别墅区、后沙峪等低密优质地块。逻辑支撑在于2026年顺义拟供地充裕、平原新城承接中心城区人口疏解、房企整体保持理性谨慎。风险提示方面，溢价率或将持续低位运行，区域冷热分化格局固化，外围地块存在流拍或底价成交风险。
END
本文由克而瑞北京行业分析师李莹撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。