01
内容速览
2026年6月，海淀区房地产市场整体呈现"土地零成交、新房量价齐缩"的结构性特征。在核心城区供地节奏偏紧这一核心变量主导下，三大市场分化态势进一步凸显:土地市场延续低频供地、底价成交格局，当月无经营性用地入市；新建商品住宅在供应近乎枯竭与季节性扰动叠加下，量价环比同比双降，去化周期高企。
02
土地市场
供应分化、底价成交
核心城区低频供地节奏延续，供求双双归零。2026年6月海淀区经营性用地无供应、无成交入市。从近一年看，土地成交呈"两点集中"格局--仅2025年6月与12月落地，其余月份长期空档，供应更是仅2025年11月推出1幅，此后半年持续处于供地空窗期。这一稀缺特征既是核心城区可开发用地存量有限的客观反映，也意味着后续新房供应的补给节奏将高度依赖零星地块入市。
市场热度：溢价率低位、底价主导
底价成交主导态势清晰，房企拿地理性审慎。近一年海淀区涉宅用地溢价率维持低位运行，两个有成交月份分别为1.6%与0.4%，市场热度整体偏冷。值得关注的是，2025年12月成交地块作为近一年单宗体量最大地块，成交总建22.5393万平方米（建面）、成交总价84.56亿元，仍以近乎底价方式落定。这一现象凸显出即便在优质核心地块面前，房企投资决策亦更趋谨慎，聚焦确定性、控制拿地成本成为主流取向。
核心区域表现：稀缺、大宗、高价并存
海淀土地市场呈现稀缺、大宗、高价并存的鲜明特征。作为北京核心城区，其近一年成交楼板价处于37517元/平方米至55601元/平方米的高位区间，2025年6月楼板价同比大幅上升56.24%，凸显核心地段土地价值韧性。同时，单宗成交总价均超60亿元，对房企资金实力与操盘能力构成较高门槛，客观上收窄了参拍主体范围，进一步推高成交集中度。对投资机构而言，海淀涉宅用地更接近"稀缺资产型"标的，机会窗口窄、竞逐门槛高。
03
新建商品住宅市场
供应枯竭、成交低迷
供应端近乎停滞是成交承压的结构性根源。2026年6月海淀区新建商品住宅供应面积仅0.21万平方米（建面），同比下降97.7%，供求比低至0.07，可售新增货源几近断供；受此拖累，当月成交面积2.99万平方米（建面），环比下降23.03%，同比下降39.56%，成交金额同比下降46.09%，量能延续弱势。从近一年看，成交高点为2025年6月的4.94万平方米（建面），低谷为2026年2月的0.81万平方米（建面），脉冲式波动明显，反映出成交节奏与供应放量高度绑定、季节性扰动叠加供应错配的运行特征。
均价高位回落，波动本质是成交结构切换而非价格系统性走弱。当月成交均价104969元/平方米，环比下降1.8%，同比下降10.8%，近一年在9.5万至11.8万元/平方米区间震荡下行。价格阶段性起伏主要由成交项目结构变化驱动--高总价改善型项目与相对刚需型项目成交占比的月度切换，直接影响均价读数。因此，均价同比回落更多反映样本结构变化，而非价格中枢的实质性大幅下移，价格中枢整体稳中略降。
库存高企、去化周期拉长
去化周期由偏低抬升至偏高水平，供需错配是核心成因。2026年6月海淀区新房库存面积66.71万平方米（建面），同比上升1.97%、环比下降3.63%；12个月口径去化周期达28.1个月，较2025年7月的19.9个月显著拉长。去化压力抬升的根源在于两端错配--2025年11月供应集中放量抬高库存基数，而成交端持续低迷，导致存量消化节奏放缓。当前接近28个月的去化周期已处偏高水平，客观上制约了后续新增供地的入市意愿。
区域项目表现：向优质板块与改善型集中
成交向优质板块与高总价改善型项目集中，板块价格分化持续固化。2026年6月新房成交金额TOP10项目合计约28.79亿元，头部效应突出。榜首安澜北京（上地板块）以5.89亿元居首、成交均价146150元/平方米，华润臻澐、建发海晏（均为清河板块）分列二三位。整体看，成交量与金额明显向清河、上地、四季青、永丰等板块的改善型产品倾斜；价格梯队清晰--上地、清河板块单价领先，永丰板块相对偏低，板块间价值分层持续固化，为房企推盘定价与投资拓展提供了清晰的结构性参照。
海淀区2026年6月项目成交金额TOP10排行榜
04
后市展望
总括来看，海淀区市场后市或将延续"新房低位承压、土地低频运行"的分化格局，结构性特征有望进一步强化。
新建商品住宅：预计成交或延续低位波动、量能修复空间受限。逻辑支撑在于当前供应端近乎停滞、去化周期已拉长至约28个月，新增有效供应有限，后续成交节奏将高度依赖新增供地入市与项目推盘安排。风险提示在于高库存与高总价改善型项目的去化分化或将加剧，若供应集中放量，短期去化压力可能进一步凸显。
土地市场：预计核心城区供地仍将维持低频、大宗、底价成交为主特征。逻辑支撑在于海淀优质地块稀缺、单宗体量与总价门槛较高，房企拿地将持续聚焦优质地块、趋于理性审慎。风险提示在于供地节奏的不确定性或将对后续新房供应形成传导，需持续关注涉宅用地推出与成交动态。
END
本文由克而瑞北京行业分析师李莹撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。