6月23日，通州九棵树6016地块正式竞拍，吸引了中海、绿城、保利、建发、招商五家房企参与报价，最终由招商以10.217亿元竞得，楼面价约3.15万元/㎡，溢价率20.95%创上半年新高。至此，北京2026年上半年土拍正式收官。
临铁1.6低密宅地，老城成熟配套加持
通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016，土地面积约2.11万平米，建筑面积约3.38万平米，容积率1.6，建筑高度45米，交易起始价8.447亿元。值得注意的是，受北侧退线要求影响（沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内禁建永久性建筑），地块虽损失部分可建面积，却因此形成开阔的公共空间与视觉通廊，将显著提升社区品质和居住舒适度。
九棵树6016地块位于通州城市副中心0302街区，紧邻地铁八通线（1号线）九棵树站，直线距离500米左右，交通便捷，可快速通达中心城区与副中心核心功能区。周边3公里范围内配套成熟，商业方面领展广场等大型综合体满足多元消费需求，医疗资源以三甲东直门医院（通州院区）为核心；教育资源涵盖通州第一实验小学、运河中学西校区等优质学校，西侧6011地块更规划有36班九年一贯制学校。此外，云景公园等绿地资源进一步提升了区域宜居性。
紧邻热盘九树满和，招商时隔一年多成功补仓
2026年以来，截至6月21日，通州区新建商品住宅市场延续稳健走势，累计实现成交2556套，成交规模位居全市第二，仅次于昌平区，主力成交项目包括中海·九树满和、中建·运河玖院、招商朝棠揽阅、北京润府等。
数据来源：CRIC
数据截至2026年6月22日
其中，中海·九树满和项目与今日拍出的九棵树6016地块仅一路之隔。作为现象级红盘，九树满和项目自3月25日开盘以来，仅7天便完成网签301套，强势登顶当月北京新房销售金额榜。截至6月21日最新数据，项目累计网签已达536套，去化率高达93%，成交均价约5.1万元/㎡，展现出强劲的市场号召力。
九树满和项目所在的6017地块，是中海于2025年11月27日以12.48亿元竞得，楼面价约2.29万/㎡，溢价率约0.97%。6017地块土地面积约2.47万平方米，建筑面积5.44万平方米，建筑高度45米（局部60米），容积率2.2。根据供地文件要求，若FZX-0302-6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过FZX-0302-UG01区域进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米，最终以审定的设计方案为准。
招商蛇口在通州有着深厚的布局，近年来开发了璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅等多个项目，在通州市场的占有率极高。然而，自2025年4月拿下朝棠揽阅地块后，招商在北京已有超过一年的“揽储断档期”。面对通州市场的持续火热，招商急需一块优质地块来补充货值。6016地块的区位和产品属性，与招商此前在通州的产品线高度契合，招商更是在6016地块挂牌当天就发出了施工和监理的招标计划，显示出极强的拿地决心。
2026年以来，通州区总计供应2幅涉宅用地，分别是宋庄6032地块和九棵树6016地块，供应总建面12.61万平方米。此外，在四批次供地计划中，还有通州区老城平房（同仁堂）棚改项目FZX-0306-6037地块待激活。
上半年土拍收官，市场呈现显著收缩态势
2026年上半年，北京土地市场累计成交21幅涉宅用地，成交总建面121.97万平方米，成交总金额340.111亿元，相较于2025年同期的232.42万平方米、1005.556亿元，2026年上半年土地市场呈现显著收缩态势，成交总建面和成交总金额同比分别下跌47.52%、66.18%。
在成交规模大幅缩减的同时，市场热度也显著降温。2025年上半年成交的23宗地块中，溢价率最高的是海淀树村0035-1地块，达27.93%；紧随其后的是朱房0030地块和梨园6007地块，溢价率分别为25.04%、21.93%；此外还有5宗溢价率在10%以上的地块。而在2026年上半年成交的20幅地块中，仅有7幅地块溢价成交，4幅溢价率在10%以上，3幅均位于丰台区地块，最高的是今日成交的九棵树地块，溢价率为20.95%，市场热度明显回落。这一变化既反映出开发商拿地策略更趋谨慎，也体现了当前市场对土地价值的重新评估。
此外，2026年上半年一个显著特征是单幅地块规模小，并出现一些小而美的地块。2025年上半年，规模最大的是黄衫木组团地块，总建筑面积28.27万平方米，10万平米以上地块9宗，而在2026年上半年，10万平米以上一块仅有1宗。
此外，2026年上半年北京土地市场还呈现出显著的“小型化”趋势，单幅地块规模明显收缩，“小而美”优质地块成为主流，10万㎡以上地块数量从2025年同期的9宗锐减至仅1宗。2025年上半年规模最大的黄衫木组团地块总建面达28.27万㎡，而2026年并没有出现类似的大体量地块，取而代之的是多宗5-8万㎡的中小型地块。这种供应结构的变化，一方面反映了政府供地策略向"精准投放"转变，另一方面也契合了房企在调控周期下"快周转、控风险"的开发诉求，预计将推动北京楼市进入"小而美"的品质化发展阶段。
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