2026年4月，北京新房市场延续"小阳春"行情，呈现出鲜明的"量增价稳"、“温和复苏”态势。据克而瑞数据分析，本月新建商品住宅供应规模明显收缩，但成交端表现亮眼，单月成交维持高位运行，成交均价小幅调整，市场整体呈现"以价换量"的结构性特征。在3月底至4月期间，国贤府PARK、未来城·星寰时代、方程国贤府、首钢璟瑞长安等一批优质项目相继入市，凭借产品力和区位优势获得市场积极反响，为4月成交高位运行提供了重要支撑，显示出购房需求加速释放、市场信心正在逐步修复的积极信号。
01
供求总览：供应收缩，成交高位运行
据克而瑞数据分析，2026年4月北京新房市场核心供求指标如下表所示：
从核心数据看，4月供应端持续收缩，供应套数与供应面积同比降幅均超过四成，供应面积同比降幅更是高达54.44%；而成交端则保持强劲韧性，成交套数同比上涨20.96%、环比增长18.55%，成交面积、成交金额均实现同环比双增，市场延续"小阳春"热度。供求比0.63表明本月供应明显小于成交，库存正处于消化阶段。
综合来看，4月市场呈现典型的"以价换量"特征:成交均价58915元/㎡同比回落8.23%、环比微降0.99%，但成交套数、成交面积、成交金额均实现同环比双增长。这一组合数据释放出两大信号:一是购房需求正在加速释放，特别是改善型置业意愿被进一步激活；二是市场信心逐步修复，尤其是核心城区及近郊热点板块的优质项目，正成为带动本轮"小阳春"回暖的关键力量。
02
项目表现：优质改善盘成核心驱动力
据克而瑞数据分析，2026年4月北京新房成交金额TOP10项目如下表所示：
TOP10榜单清晰展现了本轮"小阳春"行情的核心驱动力--优质改善盘集中爆发，进一步印证了产品力与改善需求深度匹配的市场趋势。
其中，国贤府PARK、未来城·星寰时代、方程国贤府、首钢璟瑞长安等3月底至4月期间入市的优质项目分别位列第1、4、2、6位，均跻身销售金额TOP10，凭借优秀的产品力和稀缺的区位优势，成为支撑4月成交高位的核心动力。同时，中海京华玖序（西城）、华润北京润园（中央别墅区）、建发海晏（清河）、缦合北京（三元桥）等核心区高端改善项目同样表现稳健。
03
区域格局：核心城区与近郊热点板块领跑
据克而瑞数据分析，2026年4月北京各区域按成交金额排序如下：
整体来看，4月北京新房市场区域格局呈现"核心城区高端改善领跑+近郊热点板块走量贡献"的鲜明特征，远郊区域则相对承压。
从区域格局看：
• 丰台区位居榜首，得益于方程国贤府（园博园板块）、嘉棠璟樾（莲花桥板块）等改善型优质项目集中入市；
• 昌平区紧随其后，国贤府PARK（天通苑板块）与未来城·星寰时代（未来科学城板块）的双轮驱动效应显著；
• 朝阳区、通州区、海淀区、石景山区分列第3-6位，分别由缦合北京/紫京宸园/金茂满曜、中建·运河玖院/北京润府、建发海晏/华润臻澐、首钢璟瑞长安/中海寰宇天下天镜等明星项目带动；
• 顺义区凭借中央别墅区的华润北京润园等高端别墅项目位列第7；
• 远郊区域如密云、门头沟、怀柔、平谷、延庆仍处于成交金额排名末位，区域分化态势持续。
04
库存与去化：高库存压顶，市场处于僵持状态
据克而瑞数据分析，2026年4月北京新房库存情况如下：
从结构上看，库存呈现"总量微降、去化周期仍长"的双重特征。库存压力的延续意味着，开发商在定价和营销策略上仍需保持灵活性，购房者则处于相对从容的选房窗口期，市场仍呈现典型的买方市场特征。
库存套数为92938套，同比下降2.11%、环比下降0.84%；库存面积1215.60万㎡，同比仅微增0.34%、环比下降1.14%。不同周期口径下的去化周期介于28.2个月至35.4个月之间，整体在2.4至2.9年区间，意味着即便以近36个月较为充分的销售节奏测算，仍需超过两年时间方能完成现有库存的消化。
05
市场展望：温和复苏延续，结构性分化深化
展望2026年Q2，北京新房市场预计将延续"稳中求进、温和复苏"的整体基调，三大维度值得关注：
政策面：宽松效应持续释放。2025年12月的限购松绑措施（非京籍社保年限降低、多子女家庭可多购一套）仍在持续释放效应，2026年初的购房税费优惠政策也在持续发酵。尽管政策边际刺激效果可能递减，但宽松环境为市场提供了重要支撑，购房需求的释放窗口期仍将延续。
供给侧：土地供应主动回落。2026年北京商品住宅用地供应弹性指标降至200-240公顷，同比回落，供给端"踩刹车"将在中长期持续缓解库存压力。
需求结构：改善需求主导，区域分化加剧。核心区如东西城、海淀、朝阳核心区域价格韧性较强，高端改善型项目持续受到追捧，4月成交TOP10项目几乎被改善盘包揽；而远郊区域如房山、平谷、密云等价格承压明显，部分项目出现"以价换量"现象。这一结构性分化预计将在Q2进一步深化，改善盘成为"香饽饽"的趋势仍将延续。
综合而言，2026年4月北京新房市场以"量增价稳"的优良开局延续了一季度以来的"小阳春"行情，优质改善盘成核心驱动力，区域格局分化清晰。展望后市，在政策、供给、需求三端共同作用下，北京新房市场有望在结构性分化中实现温和复苏，购房者结构与产品偏好的深度变化，将持续重塑市场的价值坐标。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞北京分析师宋天依，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；
3、运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。
往期精彩内容：
溢价率15.4%创新高，保利41.544亿元斩获丰台太平桥地块
