市场总体解读：
深圳长租公寓方面，根据克而瑞监测，本周（7.6-7.12）深圳集中式长租公寓市场保持活跃程度，比如“安舍公寓、寓见安居、湾年公寓、振业和寓、舜和国际公寓、科寓”这些品牌开业仍活跃。比如，福田的安舍公寓（新浩E都C座，新浩安舍）已经全新升级入市，合计大概428套（原为产业研发配套楼，原金中环服务公寓），其位于福田9号线孖岭站附近，提供38-68-78平方户型，满足中高端租房需求；还如深圳振业集团自持的“长租公寓”已经到来，其光明的振业天境云庭保租房项目将提供105套保租房，其中有34套为自持租赁住房，进一步展现了国企在租赁住房领域的“扩张”发展生态；包括近期深圳宝安老城一些存量物业也正在改造为长租公寓进入市场，展现出租赁租房改造生态持续“生长”。
深圳商办方面，本周商办成交量相对降温，整个7月至今深圳一二手商办成交量保守已经超过700套，其中以一手商办成交较为活跃，比重超过50%。但同时也监测到近期深圳商办“资产转让、租赁”持续热。比如宝安新桥壹方奥莱商业中心一整栋376套办公成交；深圳赛格新城市广场52套1.4亿元房产整盘要拍卖；广州榆漫居以超过12万元一个月的租金拿下深圳罗湖一栋资产的15年超长稳定租期。还令人关注的是，今年上半年整体深圳资产成交额比较大，不动产大宗交易总额约81亿元，达到20多宗成交，其中不少买家是“民营实体资本”，改变了过去三年资产买卖市场主要由政府投资平台和国企主导的“市场格局”。
01
租赁市态
据克而瑞监测，本周（7.6-12）深圳全市平均租金为90.15元/平方/月（整体租金仍比去年6月90.31元/平方/月低），周度租金持续上升为主（其中本周南山、龙华区域租金有所回升，宝安、福田、光明区租金有所回落）。“租房季”周期仍在影响当下租房市场，整体客群相对“活跃”，深圳不少新长租公寓也在积极进入市场，预计市场“竞争”压力会加大。此外，比如当下正逢毕业季深圳南山科技园片区住宅租赁需求依然旺盛，部分房源租金仍有100-300元的小幅上涨，展现出商务集中区租金的“韧度”。
来源：克而瑞监测
在市场业态方面，本周“深圳保租房持续增强入市、深圳2026年竣工市级保租房54个、深圳振业集团保租房也在积极入市”等纷纷成为深圳近期市场热点。比如深圳振业集团也开始有自己的“自持租赁住房”，其光明的振业天境云庭项目105套保租房中有34套为自持租赁住房。其实在深圳，振业和寓也有不少改造的长租公寓，比如振业华舍、光明振业和寓的红星村项目等，显示出国企在增强租赁住房领域的“布局”。还有，存量盘活的市场趋势。如深圳“酒店”转“长租”运营的案例在增多，舜和国际接手5.8万㎡深圳宝安前岸艺术酒店长租运营；科寓的罗湖区惠州大厦4250 平米的长租公寓改造等，显示出存量转换功能的趋势。
此外，近期广东持续增大存量和长租公寓的运行。包括广州安居集团的“收储”、广东珠江实业的“旧改”、广东珠海珠光集团的“产业型公寓”打造等。比如，广东珠海珠光集团斗门正新增6721套产业型租赁住房公寓，包括“琴悦·斗门富山社区”与“琴海·珠光产业新空间店”两大人才公寓项目全面投运，全面服务“产业”园区。
图：2026年7月6日至7月12日周度深圳长租动态监测集成图
来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成
下面为监测内容：
深圳振业集团的自持“长租公寓”也来了？
7月12日消息，近日监测到，深圳振业天境云庭保租房项目，将提供105套保租房。
资料显示，振业天境云庭项目内71套无偿移交政府的保障性租赁住房，属于政府统筹配租的6折保租房；项目配套34套企业自持租赁住房属于9折政府配租房源。其中企业自持租赁住房34套：产权、运营权归属开发企业深圳市振业集团，由企业自主对外出租，租金最高不超过区域市场租金90%，不属于政府统筹配租房源。项目整体物业服务单位为振业城市服务有限公司，物业费统一3.9元/㎡/月，地下车位业主包月250元/月。资料显示，振业天境项目规划4栋建筑：1栋、3栋以商品住宅为主；2栋整合商品房、71套移交政府保租房、34套自持租赁住房；4栋为独立配套商业。住宅塔楼总层高30-34层，梯户配比统一2梯5户，地下三层车库，规划800个机动车停车位，车位比1:1.66，停车资源充足。整体住宅总套数545户，细分业态官方台账：商品房375套、政府移交保租房71套、企业自持租赁34套、配套商业65套。
深圳2026年竣工市级保租房54个？
近日一组数据值得关注。
2026年深圳竣工市级保租房今年计划竣工保障房共计54个，其中保租房项目约23个，10830套。其中市住房保障署负责的市级项目，共计9个项目，约2598套。宝安区房源最多，有3个项目共计1013套；其次是光明区，3个项目共计779套；坪山区有2个项目，共计470套；龙华区1个项目，共计336套。比如宝安会展湾雍境名邸（730套保租房），深铁璟城（853套6折保租房）等。
深圳南山推出5个“租赁住房”？
近日监测到，南山区发布配租通告，正式推出934套公共租赁住房，房源均为腾退房，面向符合收入财产限额标准的南山区户籍在册轮候人开展配租。
资料 显示，本次配租房源共涉及两个项目，分别位于南山区与龙华区。其中，龙瑞佳园项目位于南山区兴海大道1048号，全部为建筑面积54—61 平方米的二房户型；龙悦居三期项目位于龙华区民治街道华玺路38号，涵盖单身公寓、一房一厅、二房等多种户型。租金实行差异化定价，按家庭保障类型分两档执行。特困人员、低保家庭及低保边缘家庭享受优惠租金标准：龙悦居三期2.01元/平方米·月，龙瑞佳园2.28元/平方米·月；符合收入财产限额标准的普通家庭执行对应租金：龙悦居三期20.1元/平方米·月，龙瑞佳园22.8元/平方米·月。
舜和国际接手5.8万㎡深圳宝安前岸艺术酒店长租运营？
7月12日消息，近2年，深圳宝安一个商办市场重磅存量盘活成交案例令人关注，即为，西乡F518文创片区地标宝源前岸艺术酒店完成运营主体迭代，楼高二十五层，拥有各式豪华智能客房。此交易在2025年已经完成。
资料显示，此宗看似全新大宗租赁（宝源前岸艺术酒店，前岸国际酒店，即为F518文创园的F2栋），实则是老旧主体退场、新主体承接续租的资产焕新升级。舜和国际酒店管理（深圳）有限公司全盘接手整栋物业，以9.5年超长租期稳定运营这座58323㎡超大文旅物业，成为2026年宝安酒店存量改造的标杆案例。而本次交易为西乡片区年度稀缺的超大体量酒店长租成交。整个项目成交租金：23.8元/㎡/月。相较于市场1-3年的短期酒店租赁合约，本次9.5年超长租期大幅规避了租金波动、物业空置等经营风险，同时23.8元/㎡/月的单价，在宝安西乡文创商务核心区，具备极强的成本优势与盈利空间。项目坐落于宝安西乡宝源路核心地段，紧邻F518时尚创意园，地铁1号线坪洲站附近，是园区官方配套地标物业。资料显示，舜和目前正在全力打造城市健康酒店，如推出健康楼层和深睡客房等，这些先进理念探索也将嫁接到深圳酒店之中，擦亮济南餐饮酒店品牌。
广东珠海珠光集团斗门新增6721套产业公寓？
近日监测到，广东珠海珠光集团斗门新增6721套产业公寓。
资料显示，珠光集团·琴澳青年城旗下“琴悦·斗门富山社区”与“琴海·珠光产业新空间店”两大人才公寓项目全面投运，共计提供6721套新房源，有效补齐了斗门区富山工业园的居住配套短板。项目以最低人均月租金200元的价格。琴悦·斗门富山社区项目总建筑面积约30.48万平方米，规划建设20栋公寓宿舍，共计5294间房。琴海·珠光产业新空间店项目共提供1427套优质房源，涵盖单人间、双人间及四人间等多种户型。
香港高端长者公寓“曦芸居”推医社合一服务
近日监测到，香港高端长者公寓“曦芸居”推医社合一服务。
资料显示，其士集团与基督复临安息日会港澳区会合作发展的曦芸居，为提供“医社合一”一站式服务的高端长者公寓，与尚至医疗集团宣布达成策略合作，将安老生活与临床医疗整合为一，提供涵盖健康管理与预防、诊断、治疗及康复的综合护理服务。根据合作协议，双方将在曦芸居现有护理框架的基础上，共同制定度身订做的个人化自选护理计划，透过跨专科医护人员的综合支持，为住户在不同的健康阶段，提供更连贯、整合的支持。
广东珠江实业推出旧改公寓？
近日监测到，在广州罗冲围松溪的老街坊的旧改，其部分安置房将化身高级长租公寓。
资料显示，此次改造是广州城中村融合保障房试点，由珠江实业旗下国企城更集团操盘。片区新建房源分两大部分，一部分固定分给本村村民回迁安居，另一部分统一打造成精装长租公寓，优先供给华为上班的年轻人。公寓离华为基地仅500米，步行十分钟就能上下班，预计2027年上半年交付，全部统一精装、国企物业托管，居住人群稳定素质高。
02
长租企业
监测发现，本周（7.6-7.12）深圳诸如“寓见安居、安舍生活公寓、安居乐寓、京基宸悦府公寓、湾年公寓”等品牌比较活跃。比如经深圳市安居集团实施“非居改保”改造的创智云城项目（即为寓见安居・泊寓创智云城项目）今年上半年获得整体出租率95%的良好成绩，显示出“非居改保”在服务青年租房获得市场的广泛认可率。
令人关注的是，近期深圳也出现一些“公寓”翻新和一些新公寓品牌入市。比如深圳市安舍科技有限公司旗下的福田安舍生活公寓（新浩E都C座，新浩安舍）已经翻新入市，此项目原为“金中环服务公寓”，现在已经“易主”，显示出公寓市场的“一些新旧接替”的市场活力。
此外，广东一带的“碧家公寓、莞寓、湾年公寓”等品牌均比较活跃。比如湾年公寓广州南沙万顷沙店将开业入市，这也是湾年公寓在广州南沙的第一个门店，属于高端酒店服务式公寓，显示出今年湾年公寓除了在深圳“拓展”外，其在广东其他城市也在深入“扩张”。
下列为监测动态特点：
深圳“安舍公寓”也来了？
7月12日消息，近日监测到，福田的安舍公寓（新浩E都C座，新浩安舍）已经全新升级入市。合计大概428套（原为产业研发配套楼，原金中环服务公寓）。
此项目属于全新开业的独栋公寓，9号线孖岭站附近，提供38-68-78平方户型，租金范围4900-5100元；10000-11000元；9000-11000元；此项目属于酒店式服务公寓，服务费450-1000元一个月，停车500元一个月。资料显示，新浩e都有三个楼体：A座、B座、C座，总建筑面积20万平。A座是46层、200米高、7万平的甲级商务办公楼，为研发主楼；B座是23层、1.6万平的小型商务办公楼，为产业研发附属楼，用于创业孵化助力平台；C座是25层、近2万平、428间客房的产业研发配套楼，为高端人才品质公寓。资料也显示，长租公寓/公寓运营领域（“安舍生活”品牌）：属于深圳市安舍科技有限公司。
科寓的“罗湖”改造公寓也将来？
近日监测到，科寓的“罗湖”改造公寓已经招标。
资料显示，深圳市罗湖区惠州大厦长租公寓改造装修项目涉及大厦 2-4 层（共 3 层）的改造装修工程，建筑面积约 4250 平米。预算金额：约710 万元，其招标时间为今年的2-3月。也意味着将增量长租公寓项目。招标单位正是中建科工集团运营管理有限公司。
深圳中康路 · 京基宸悦府公寓开业？
近日监测到，福田梅林来一个新公寓。
资料显示，深圳中康路 · 京基宸悦府公寓，目前房源热租中。项目主打约38-70㎡精奢公寓，空间方正实用，硬核配置：带阳台、通燃气，配的是民水民电。项目地处上梅林地铁站旁边，4号线和9号线交汇处。京基宸悦府整个项目包含5栋住宅+2栋商务公寓+1栋办公，以及配套幼儿园，其中四栋住宅48F高度150米，分别为三梯五户和三梯六户。其租赁房源分布情况，房源分布在 1 栋、2 栋一单元、2 栋二单元、3 栋，根据配置与楼层不同，租金区间约 8600-10000 元 / 月。
“非居改保”改造创智云城项目整体出租率95%！？
近日监测到，安居集团旗下“非居改保”改造创智云城项目（即为“寓见安居・泊寓”创智云城项目）整体出租率95%。
这是经深圳市安居集团实施“非居改保”改造，创智云城项目完成了从闲置低效产业空间到青年安居社区的精彩蝶变。资料显示，作为安居集团首个“非居改保”项目，创智云城以长租改造盘活7万平方米闲置产业研发楼宇，打造适配科创青年的高品质保障性租赁住房社区。项目开业仅4个月出租率便突破90%并实现满租，2026年上半年整体出租率稳定在95%，有效拓宽存量资产盘活路径。其改造后项目共盘活房源1268套，打造55㎡大单间、50㎡一房一厅、69㎡两房一厅等多元户型精准适配25-35岁科创青年需求，同时配套健身房、影音室、自习室、球类活动室、萌宠专区等共享空间，全面覆盖休闲、社交、办公等多元生活场景。项目依托“寓见安居・泊寓”联合运营品牌，双线搭建经营闭环：一方面拓展保洁、短租等增值服务，另一方面引入配套业态丰富社区场景，稳步提升租户留存率。目前，项目已为腾讯、迈瑞、中兴通讯等360家科创企业近1500名青年人才提供安居住所。
碧家公寓又有新项目？
近日监测到，碧家公寓 签约南京大明路地铁站长租项目。
资料显示，碧桂园商管集团·碧家公寓成功签约南京·大明路地铁站长租项目，持续加码一线及强二线城市长租市场。据悉，碧家公寓是碧桂园商管集团旗下的长租公寓品牌，为都市青年提供品质居住选择。目前已覆盖全国20多个城市，房间数量突破3万间。碧家公寓在广东也有不少公寓，包括广州、深圳、东莞等城市，比如东莞的碧家·东莞珊美店等。
莞寓将增1500套保租房？
近日监测到，莞寓将增1500套保租房。
资料显示，近期松山湖万汇云谷科技产业园、能创园、现代产业服务大厦首批三个“研改住”项目顺利完成签约。项目通过盘活改造存量科研载体，预计可新增1500余套高品质保障性租赁住房，切实提升园区人才安居配套。项目有多个企业合作，包括东莞城市建设局，东实集团、松山湖科学城集团、万汇产业投资有限公司。这个项目也是东实集团深耕人才安居领域多年，打造了全市首个人才公寓品牌“莞寓”，且操盘全市首个“研改住”元昇数谷项目，具备成熟的改造运营实操经验。
湾年公寓又有新开业？
近日监测到，湾年公寓万顷沙店将开业。
资料显示，湾年公寓广州南沙万顷沙店，也是湾年公寓在广州南沙的第一个门店，属于高端酒店服务式公寓，地处深中通道附近，属于整栋公寓项目。
03
深圳商办
根据监测，整体本周（7.6-7.12）深圳商办市场成交相对回落为主，整个7月1日至12日全市一二手商办成交已经超过700套。相对上个月月底一天能交易1000多套水平显著降温。但其实今年以来深圳商办成交比较活跃，今年6月刚刚取证备案的宝安新桥壹方奥莱商业中心一整栋办公被买，这个1栋三单元27层高的376套办公房源，主要为42-52平的户型为主，显示出“整栋办公”买卖的活跃性。尤其宝安、罗湖这些区域，其一手商办成交比较踊跃，其中宝安区6月一手现售商办成交达到1342套，远大于其现售住宅成交427套。事实上，今年上半年深圳商业用房（含办公、商务公寓等）成交量达到1.93万套（其中新房为12196套，二手房为7496套），创下六年的新高，以启迪协信科技园、龙光玖云著、新地中央花园等楼盘成交比较活跃。
商办租赁方面，整体今年半年以来深圳写字楼市场有所“回温”，空置率在下降，同时企业升级租赁的情况在增多，整个半年深圳超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”。其中TMT（科技、媒体和通信）行业是深圳写字楼租赁市场的主力，占比达32.4%。而深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业，其中高科技企业是核心主力。
令人关注的是“资产成交”仍是深圳一些热点。比如近期也监测到，深业集团商办资产单月成交超1.24亿元，显示出“资产成交”的活力，事实上，深圳2026年上半年不动产大宗交易总额约81亿元，达到24宗（包括宝安10.23亿铭可达产业园等案例），显示出成交的热度。同时也出现深圳不少“资产”变“酒店”或者“公寓”。比如近期榆漫居拿下罗湖宝安广场一栋资产的15年超长稳定租期，其这次承租宝安广场C栋5-15楼整体物业将转“酒店业态”运营。
宝安新桥壹方奥莱商业中心一整栋办公被买？
7月12日消息，近日监测到，宝安新桥壹方奥莱商业中心一整栋办公已经成交备案。
资料显示，此项目今年6月刚刚取证备案，主要是1栋三单元27层高的376套办公房源，已经全部备案成交。主要为42-52平的户型为主。
深圳赛格新城市广场52套房产整盘要拍卖！？
近日监测到，深圳赛格新城市广场52套房产整盘要拍卖。
此资产将在7月23日在阿里资产对位于深圳龙岗吉华赛格新城市广场2号楼的52套房产整体进行公开拍卖，竞价周期1天。该标的名为“深圳市龙岗区吉华街道赛格新城市广场2号楼的52套房产”，标的整体评估总价202439688.12元，一拍整体起拍价141707783元，参拍保证金28340000元，单次最低加价幅度708000元。原权利人为深圳市赛格新城市建设发展有限公司。
上半年深圳写字楼空置率下降？
近日一组数据值得关注。
2026年上半年，深圳甲级写字楼整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。在这轮漫长的价格调整中，一个值得注意的变化是：各片区之间的租金差距正在快速收窄。据监测，十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。这意味着，企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。租金也在下降，截至二季度末，深圳办公楼租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%，回归到十年前租金水平。存量规模仍然比较大，上半年深圳甲级写字楼市场新增供应约20.1万平方米，办公楼存量规模已达到928.3万平方米。而今年上半年，TMT（科技、媒体和通信）行业依然是深圳写字楼租赁市场的主力，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。但与以往科技企业“跑马圈地”式的盲目扩租不同，超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”。
科兴科学园租金回调40%？
近日一组数据值得关注。
熟悉科技园片区的链家南头旗舰店商圈经理表示，2025年10月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在160-180元/平方米/月。目前，科兴科学园1000平方米以上房源挂牌价最低约94元/平方米/月，大多数集中在100-128元/平方米/月，配置较好的房源最高约150元/平方米/月。对比的是，科兴科学园租金最高曾达到220元/平方米/月，展现出写字楼租金的下降。而除了租金下调，招商条件也明显放宽。比如业主普遍提供3-6个月免租期，同时给予装修补贴；对于签约周期较长的客户，免租期最长可达到一年。“科兴科学园租金普遍下降30%-40%，现在房东更关注怎么跑赢空置。”
榆漫居拿下罗湖一栋资产的15年超长稳定租期？
近日监测到，近期榆漫居拿下罗湖一栋资产的15年超长稳定租期。这个就是罗湖的宝安广场。
即为广州市榆漫居投资发展有限公司超长租约拿下宝安广场4273.5㎡多层物业，转型酒店业态。资料显示，这次承租物业为宝安广场C栋5-15楼整体物业， 租赁总面积：4273.50㎡， 月租金总额：128205元。而承租企业榆漫居投资成立于2023年，专注酒店与高端公寓轻资产运营，本次15年长租布局，核心是通过业态转型，破解该物业长期空置难题。
深圳今年半年全市办公楼（含一、二手）含公寓过1万套？
7月12日消息，近日监测到，今年深圳商业用房市场同样表现亮眼。
今年1月，深圳将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，叠加深圳科技产业持续发展，商业用房市场活跃度明显提升。上半年，全市办公楼（含一、二手）和商务公寓分别成交6567套和6238套，同比分别大幅增长103.0%和70.2%。而商务公寓性价比高的优势持续显现，总价低、配套好、租金回报率高的商务公寓项目热销。例如，福田上梅林片区的宸悦府、光明中心片区的星河天地商厦等商务公寓项目，周边配套优质、通勤便捷，项目均价远低于同片区二手住宅，租金回报率达3%—5%。而过去的6月一手商办成交达到3161套，二手商办成交为1121套，整体在4000套以上规模。
深圳七月办公供应在“升温”？
根据监测，近期深圳一手现售办公供应在升温。
包括星河天地商厦、万科光年四季花园1栋、宝辰大厦、大悦城商业中心（A007-0577）、玺玥麓坊2栋、河东骏濠园2栋都在供应一手办公和商务公寓房源。
融通地产的福田区滨河大道3161号项目资产招租？
近日监测到，融通地产的福田区滨河大道3161号项目资产招租。
此项目，大约1.4万平方，包括有4栋房屋（1-3栋，其中2栋分2个单元）大约679万/年的招租额度，租赁长度为5+3年。此项目原租赁方预计今年9月到期，所以目前对外招租。竞价招租时间：2026年7月22日。属于融通地产（广东）有限责任公司。
2026年上半年深圳不动产大宗交易总额约81亿
近日一组数据值得关注。
2026年上半年深圳不动产大宗交易总额约81亿元。但数据显示，大宗交易均价从2019年高峰时的15亿元一路下探，今年上半年已降至约3亿元。5亿元以下的资产成了最受欢迎的“香饽饽”。24宗成交中，总金额超10亿元的仅1宗，12宗为法拍成交。与此同时，买家结构发生了根本性逆转。过去三年，市场主要由政府投资平台和国企主导；而2026年上半年，民营实体资本开始回归。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞深圳分析师陈周科，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家AI问知、AI问数、AI数据分析、Co-work的新工作等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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