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新天石厦铭苑

福田福保改善型住宅高层

深圳8-10万销售均价榜第3名

约 101000 元/m²

好房点评得分 6.1 分

6.8 区域

5.8 项目

5.6 市场

5.2 口碑

点评资讯

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克而瑞好房评测新天石厦铭苑

6.1

楼盘评测得分

6.8

区域

5.8

项目

5.6

市场

5.2

口碑

亮点综述

评测时间：2025年12月26日

新天石厦铭苑是一款典型的‘高配套、低纯粹’型核心地段改善盘，其最大价值在于已兑现的双地铁、双名校与成熟商圈所构成的高效生活闭环，适合注重通勤效率、教育确定性及低总价上车的福田刚需改善客群。然而，回迁房主导的社区结构、严重不足的车位配比及高容积率带来的居住密度，使其难以满足对圈层纯粹性与品质感有较高要求的高端改善买家。未来若无法通过物业升级或社区治理优化居住体验，其资产溢价能力将受限。建议开发商强化商品房专属管理、推动车位增配，并在营销中明确区分客群定位，避免与纯商品房项目直接对标。

区域价值 6.8

产业评价

8.17

地段评价

7.19

交通评价

4.07

教育评价

7.14

商业配套

6.27

医疗配套

9.29

生态评价

5.41

综合七大测评维度，新天石厦铭苑得分7.14分（满分10分），在同赛道改善型项目中处于中上水平。项目坐拥福田核心区位优势，产业、医疗、教育与商业配套高度成熟，尤其受益于河套深港科技创新合作区等市级战略红利，但高容积率、低车位比及社区圈层混杂等问题制约其高端改善属性的充分兑现。

项目价值 5.8

社区规模

4.97

容积率

4.07

绿化率

6.41

得房率

8.51

精装评价

7.75

车位比

4.07

社区配套

4.59

新天石厦铭苑在项目综合测评中呈现典型的‘高配套、高密度、低纯粹性’旧改特征。项目依托福田核心区位、双名校资源及40%绿化率构建基础价值，但容积率高达6.28、车位比仅1:4.07、商品房占比不足两成等硬伤，显著削弱其改善型产品应有的圈层纯粹性与居住舒适度。

市场表现 5.6

价格合理性

5.86

销售情况

4.07

价值潜力

6.91

新天石厦铭苑虽坐拥福田核心区位与双地铁、优质学区等配套资源，但销售表现疲软、去化率仅27.23%，价格体系不稳定且社区混杂回迁房，整体市场认可度有限。综合得分偏低，反映出其在产品力、定价策略与客群匹配上存在明显短板。

市场口碑 5.2

开发商口碑

4.07

项目口碑

7.05

物业口碑

4.59

新天石厦铭苑在项目口碑维度表现尚可，综合得分7.05分，显著优于其开发商与物业口碑（分别为4.07分与4.59分）。项目凭借福田核心区位、双地铁双名校及现楼交付等优势，在地段价值与配套成熟度方面形成一定吸引力，但受制于开发商品牌缺失、物业服务质价比偏低及社区纯粹性不足等短板，整体口碑呈现“地段强、品牌弱”的割裂特征。

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