新规落地！上海两宗重磅宅地登场，现房销售时代来了

摘要：上海迎来 828 楼市销售新规正式落地之后的第一批待出让宅地，浦东新杨思、宝山南大两宗地块正式亮相，预计 11 月下旬完成出让。优先现房销售、最高 3% 定金、竣工备案之后才启动房贷，这一批土拍，看点十足上海市房屋...。

上海最新一批涉宅用地清单对外释放，仅仅两宗地块，却牵动不少房企和买房人的目光。 一宗落子浦东中环的新杨思，另一宗位于宝山南大智慧城，两宗地块都将遵循沪版现房销售新规，11 月下旬将迎来正式交易。

作为新政落地后的首轮待拍土地，这两宗地执行优先现房销售规则，允许房企收取不超过总房款 3% 的定金；如果后续走预售路径，购房者需要等到项目竣工备案完成之后，才开始偿还房贷，购房逻辑已经发生明显变化上海市规划...。

本次挂牌的是杨思社区 Z000602 单元 20Da‑03 地块，地处新杨思板块核心，靠近东明路与新杨思路路口，距离地铁 6 号线高青路站直线大约 400 米，轨交出行比较便利。

熟悉新杨思的朋友都清楚，这一片是浦东重点打造的城市更新板块。地块南侧，是嘉里今年 7 月拿下的大型商业组团，未来这里将集合购物中心、开放街区以及中央公园，商业配套想象空间很大；地块北侧就是此前的热门楼盘翡云悦府；东侧规划一所 36 班九年一贯制学校，计划 2028 年建成投用，教育资源配套明确。

这一宗宅地，是原本新杨思核心完整居住地块拆分出来的北块。地块出让面积约 1.90 公顷，容积率 2.5，建筑限高 80 米，计容建面约 4.75 万㎡，规划要求配建至少 1000㎡社区服务空间，涵盖日间照料、健身点、文化活动室等便民设施。而同一片区内的 20Da‑04 南地块，本次暂不推出。

把大块土地一分为二，最直接的效果，就是降低拿地门槛。 按照此前周边行情测算，如果整块打包出让，土地货值预计超 50 亿；拆分开之后，单宗土地的资金门槛回落至 30 多亿级别，会有更多房企有机会参与角逐，也给市场带来更多产品可能性。板块本身的地段、配套规划加持，这宗地的竞争热度值得期待。

另一宗关注度极高的地块，来自宝山南大智慧城，地块编号 W12‑1301 单元 84‑13。

该地块出让面积约 3.06 公顷，容积率低至1.36，建筑限高 36 米，计容建筑面积约 4.16 万㎡。用地混合两类住宅属性，Rr2 占比不超过 55%，Rr3 占比不低于 45%。

低密，是这宗地最大的王牌。 回顾南大过往出让的居住用地，容积率大多维持在 2.5 左右；这一地块规划指标大幅下调，容积率从原规划 2.5 压到 1.36，限高同步下调，是南大板块近年少见的低密居住用地，未来可以打造洋房类改善产品，和板块内已有的高层项目形成差异化。

地块南侧紧邻走马塘河道以及公共绿地，生态条件优越；距离 15 号线南大路站直线约 1.1 公里。周边已有华润置地中环置地中心、中环麓岛等项目在售，新房的居住氛围正在成型。

跳出单宗地块看整个南大，板块的城市界面正在一步步兑现落地：300 亩中央公园已经完工，约 25 万方宝山万象汇正在建设；丰翔路、南大路两大站点形成板块双 TOD 布局；产业端已经导入超 800 家企业，产业人口持续导入，为片区房产带来长期基本面支撑。

这两宗地块，是 8 月 28 日上海住房销售改革细则出台之后，首批对外公示的商品住宅用地，很多规则都和过去不一样中国网新闻...。

根据政策文件，2026 年 8 月 28 日之后新公告出让的商品房用地，优先实行现房销售，具体执行细节，会写进每一宗土地的出让公告中。

即便部分项目选择沿用预售模式，也有两条核心规则深刻影响市场：

 第一，土地出让金可以分期缴纳。出让合同签订后 30 天内，房企缴纳不低于 50% 土地款，剩余款项可在 1 年内缴清，按流程还可以再顺延一年，分期不计利息。但必须把全部土地款缴清，才可以办理土地登记、申领预售证，从源头约束房企资金节奏澎湃新闻。

第二，房贷放款时间延后。2026 年 8 月 28 日后拿到预售证的楼盘，个人按揭贷款，要等到项目竣工备案之后才发放。 简单说，房子卖出去，但银行房贷不会立刻给到开发企业，房企资金回笼周期被拉长，对开发商的现金流管理提出更高要求。而对于购房者，现房模式下，3% 的定金就可以提前锁定房源，不用提前背负月供，直至房屋竣工。

一边是中环新杨思，自带流量与配套红利；另一边是南大稀缺低密地块，瞄准改善居住需求。两宗地块各有亮点，也恰好踩在楼市新政落地的节点上。

11 月下旬，这两宗地的土拍结果，也会成为观察新政下上海房企拿地偏好、未来新房产品走向的重要窗口。后续我们也会持续跟进土拍动态。