01
整体概览
2026年上海第九批次土拍落下帷幕，本批次共推出3宗地块，涉及浦东新区、黄浦区、静安区三个区域，土地性质均为居住用地（含部分商业），三宗地合计成交总价约129.11亿元。
本批次土拍最显著的特征是冷热分化明显：三宗地块的成交结果差异悬殊--黄浦老西门底价成交，静安大宁低溢价成交，浦东金桥则经历了143轮激烈竞价。这反映出当前房企拿地逻辑已从"全面看多"转向"精准算账"，总价可控性、产品可操作性和去化确定性成为核心决策因素。
02
各地块详细分析
黄浦老西门地块：最贵的地，零溢价背后的理性逻辑
基本信息
• 竞得方：中海
• 成交总价：38.88 亿元
• 成交楼面价：96,900 元/㎡（住宅口径约 108,750 元/㎡）
• 溢价率：0%（底价成交）
• 占地规模：约 8,544㎡（出让面积）
• 规划建面：约 4.01 万㎡
• 容积率：4.7
• 建筑限高：80 米
• 土地用途：居住用地 + 商业用地
地块条件
地块位于黄浦区老西门板块，距离 8 号线、10 号线老西门站约 400 米，向西紧邻新天地，向东毗邻上海文庙和老城厢，周边汇聚复兴珑御、中海建国里、中海顺昌玖里、翠湖天地等高端住宅项目，区位条件极为优越。
开发约束
• 包含约 10%商业面积，约 3,972㎡商业物业需开发商长期自持
• 含 400㎡公共服务设施第 2 / 7 页上海第九批次土拍成交分析报告
• 小地块、高容积率（4.7），开发条件复杂
• 住宅口径楼面价已超 10 万元/㎡，成本起点极高
分析要点
老西门地块零溢价并非房企不认可其地段价值，而是起拍价已充分反映了核心区位的稀缺性。住宅口径楼面价突破 10 万元/㎡，叠加商业自持、小地块高容积率等约束条件，未来项目需要在高端定价与黄浦区同级别新房竞争之间找到平衡。
中海以底价摘得，获得了一个稀缺的黄浦核心项目，但后续开发仍需精打细算。
静安大宁地块：70.5 亿元，项目体量"重"是核心挑战
基本信息
• 竞得方：象屿 + 建发联合体
• 成交总价：70.50 亿元
• 成交楼面价：69,614 元/㎡
• 溢价率：5.48%
• 竞价轮数：数78轮
• 占地规模：约 42,200㎡
• 规划建面：约 10.13 万㎡
• 容积率：2.4
• 土地用途：纯住宅用地
地块条件
地块位于静安区大宁板块，距离 1 号线中山北路站约 700 米，周边拥有大宁国际、上海久光中心、第十人民医院、大宁公园等成熟配套。作为静安区的成熟居住板块，大宁既享受区级城市资源，又不像南京西路、静安寺那样完全定位顶豪，理论上拥有更宽的改善客群覆盖。
开发挑战
• 总投资规模大：70.5 亿元仅为土地成交价，项目还涉及环境修复、基坑及变电站等额外支出，实际土地成本将高于账面楼面价第 3 / 7 页上海第九批次土拍成交分析报告
• 建设周期长：10 万㎡级住宅项目意味着更大的资金占用和更长的开发周期
• 去化压力：大体量项目需要持续去化，对户型设计、总价控制和入市节奏提出更高要求
• 联合拿地：象屿与建发选择联合拿地，分摊资金压力和开发风险，发挥各自在产品与操盘方面的优势
分析要点
5.48%的溢价率看似不高，但这是房企经过反复测算后给出的理性定价——认可大宁板块价值，但不会为拿地无限抬价。联合拿地的模式也反映出房企对大体量项目资金风险的审慎态度。
浦东金桥地块：143 轮竞价，本批次最热门地块
基本信息
• 竞得方：中信泰富
• 成交总价：19.72 亿元
• 成交楼面价：52,416 元/㎡
• 溢价率：29.65%
• 竞价轮数：143 轮
• 参拍房企：中信泰富、越秀、招商、金茂、绿城+浙交投+西子联合体（共 5 组）
• 占地规模：约 20,904㎡
• 规划建面：约 3.76 万㎡
• 容积率：1.8
• 起始总价：约 15.21 亿元
• 土地用途：纯住宅用地
地块条件
地块位于浦东金桥核心区域，距离 9 号线台儿庄路站约 500 米，靠近中环和杨高中路。周边有金桥国际、LaLaport、金桥大拇指广场等商业配套，居住氛围成熟。金桥产业园区带来的就业人口，以及陆家嘴、张江方向的外溢需求，为板块提供了相对稳定的改善购买力。
热门原因
• 总价可控：不到 20 亿元的成交总价，是三宗地中投资门槛最低的
• 低容积率：1.8 的容积率有利于打造高品质改善产品
• 纯住宅用地：无商业自持等额外负担
• 供应稀缺：金桥核心生活圈多年缺少新增住宅供应，此前荟萃庭、嘉泷汇等项目销售表现优异，为房企提供了明确的市场参照
• 客群清晰：产业园区就业人口 + 陆家嘴/张江外溢，改善购买力稳定
分析要点
金桥地块以 29.65%的溢价率成为本批次竞争最激烈的地块，5 组房企同台竞价充分说明了市场对"总价可控 + 产品好做 + 客群清晰"项目的追捧。但高溢价也意味着利润空间被压缩，中信泰富后续需在产品力和成本控制之间找到精确平衡。
03
市场信号与趋势研判
1. 房企拿地逻辑转变
本批次土拍清晰呈现了当前房企拿地标准的变化：
• 从"看地段"到"算总账"：地段依然重要，但总价可控性、产品可操作性和去化确定性正成为更关键的决策因素
• 从"追高价"到"求确定性"：金桥并非地段最贵的地块，却因"好算账"成为竞争最激烈的标的
2. 冷热分化的深层原因
3. 后续关注要点
• 高成本项目的产品策略：老西门住宅楼面价超 10 万元/㎡、大宁含额外开发成本，这些高成本项目最终做成什么产品、以什么价格入市，将直接影响市场走向
• 金桥项目的利润空间：29.65%溢价率下，中信泰富如何在产品品质与成本控制间取得平衡
• 市场分化趋势延续：未来土拍中，"总价可控 + 产品好做 + 客群清晰"的地块仍将受到激烈竞争
04
结论
上海第九批次土拍没有给出"全面回暖"的简单答案，反而让市场分化变得更加清晰：上海的好地依然有人抢，但"只要地段好就值得追高"的时代已经过去。房企真正争夺的，是总价可控、客群清晰、产品好做、未来卖得动的项目。
老西门零溢价不代表核心地段失去吸引力，金桥 143 轮竞价也不意味着所有成熟板块都会升温。接下来，比地价更值得关注的，是这些高成本项目最终会做成什么产品，又将以怎样的价格面对购房者。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞上海行业分析师翟钥铭撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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