8 月 4 日，上海 2026 年第七批集中供地收官，虹口、浦东、嘉定 5 宗涉宅地块全数成交，总金额 90.6亿元。
本批次土拍呈现明显分化态势，浦东唐镇地块经过47轮竞价以28.45%溢价率成交，而北外滩、嘉定菊园两宗地块均以底价成交。央企国企仍是拿地主力。
最终土拍情况如下：
01
浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块（唐镇）
该地块吸引了象屿、保利发展、越秀、招商&港中旅参与现场竞价，经过47轮激烈博弈，最终招商&港中旅联合体以总价15.80亿元竞得该地块，成交楼面价48114元/㎡，溢价率28.45%。
地块位于浦东新区唐镇核心区域，土地用途为普通商品房，出让面积14280.95平方米，规划容积率2.3，计容面积32846.19平方米。起始价12.30亿元，起始楼面价约37500元/㎡。
唐镇位于浦东国际社区板块，紧邻张江科学城，是浦东中部重要的居住配套区域。周边汇聚了绿城、仁恒、浦发等品牌房企开发的高品质住宅社区，居住氛围成熟。交通方面，地块距离轨道交通2号线唐镇站较近，可便捷通达张江、陆家嘴等核心区域。
地块所在的唐镇板块近年来新房供应稀缺，改善需求旺盛。周边二手房如绿城玉兰花园、仁恒东郊花园等成交价普遍在8-10万元/㎡。综合土地成本、板块供需与产品定位，该地块未来住宅售价预期在10-12万元/㎡区间，有望成为唐镇板块新的高端改善标杆项目。
02
虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下）
该地块由青山实业&华峰集团联合体以底价38.45亿元摘得，成交楼面价约36044.73元/㎡，溢价率0%。
地块坐落于虹口区北外滩核心区域，土地用途为商住用地，出让面积14614.49平方米，规划容积率7.3，建筑面积106685.78平方米。
北外滩是上海"一江一河"发展战略的核心节点，与外滩、陆家嘴共同构成黄金三角。地块位于北外滩CAZ（中央活动区）范围内，周边汇聚了大量总部企业、高端商业及文化设施。交通方面，地块紧邻多条轨道交通线路，可便捷通达陆家嘴、南京西路等核心商圈。
该地块为商住综合用地，高容积率适合打造高端商务办公与住宅综合体。依托北外滩世界级滨水区的区位优势，未来项目将吸引高端商务人群及改善型置业需求。综合土地成本与区域定位，该地块未来住宅售价预期在15-18万元/㎡区间。
03
嘉定区JDC1-0501单元74-04地块
该地块由绿城以底价12.04亿元摘得，成交楼面价约18200.1元/㎡，溢价率0%。
地块坐落于嘉定区菊园新区，土地用途为普通商品房，出让面积33081.97平方米，规划容积率2.0，建筑面积66163.94平方米。
菊园新区位于嘉定老城与嘉定新城交汇处，是嘉定重点发展的科教文化区域。周边汇聚了上海大学嘉定校区、中科院上海微系统与信息技术研究所等科教资源，人文氛围浓厚。交通方面，地块距离轨道交通11号线嘉定北站较近，可便捷通达嘉定新城核心及上海市区。
该地块属于嘉定区规模较大的住宅用地，2.0的容积率适合打造小高层及洋房产品。绿城此前已在嘉定新城核心CAZ以9.22亿元拿下另一宗地块（溢价率19.08%，楼面价33657.32元/㎡），本次菊园地块楼面价相对较低，为项目预留了更大的产品打造空间。依托嘉定科教资源优势及相对亲民的价格定位，该地块未来住宅售价预期在5-6万元/㎡区间，精准匹配嘉定本地改善及刚需客群。
04
嘉定区JDC2-0202单元25-06地块
该地块吸引了象屿、华润、招商参与现场竞价，经过27轮激烈博弈，最终华润以总价16.14亿元竞得该地块，成交楼面价30774元/㎡，溢价率13.98%。
地块位于嘉定区南翔云翔核心片区，土地用途为普通商品房，出让面积 40355.75 平方米，规划容积率 1.3，计容面积 52462.47 平方米。起始价 14.16 亿元，起始楼面价约 27000 元 /㎡。
南翔地处嘉定南部，紧邻虹桥国际开放枢纽，是嘉定成熟的城市改善居住板块。周边汇聚华润、绿城等品牌房企打造的高品质住宅社区，滨水界面优越，居住氛围成熟。交通方面，地块距离轨道交通 11 号线陈翔公路站较近，依托嘉闵高架、沪嘉高速，可便捷通达虹桥、真如、市区等核心区域。
地块所在的南翔云翔片区低密宅地供应稀缺，板块改善需求持续释放。周边二手房如华润时代之城、绿城留香园等成交价普遍在 6‑8 万元 /㎡。综合土地成本、板块供需与产品定位，该地块未来住宅售价预期在 7‑9 万元 /㎡区间，有望成为南翔板块新的低密改善标杆项目。
05
浦东新区孙桥社区单元14-01地块
该地块最终由联发竞得，成交总价8.16亿元，溢价率26.92%，成交楼板价约44191元/㎡，装标不低于3000元/㎡；
地块位于浦东新区张江孙桥板块，土地用途为普通商品房，出让面积 8390.05 平方米，规划容积率 2.2，计容面积 18458.11 平方米。起始价 6.43 亿元，起始楼面价约 34836 元 /㎡。
孙桥隶属于张江科学城范围，地处浦东中外环之间，是张江产业圈层重要的居住配套板块。周边汇聚中建、华发等房企打造的品质住宅项目，科创产业人口集聚，居住需求基础扎实。交通方面，地块临近在建 21 号线申江路站，依托华夏高架、中环路网，可便捷通达张江核心、陆家嘴等重点区域。
地块所在的孙桥板块多年鲜有商品住宅土地出让，新房供应长期稀缺，板块内科创改善需求十分旺盛。周边次新二手房如中建朗阅府等成交价普遍在 7‑9 万元 /㎡。综合土地成本、板块供需与产品定位，该地块未来住宅售价预期在 8‑10 万元 /㎡区间，有望成为孙桥板块稀缺的品质改善住宅项目。
06
总结
本批次出让后，浦东唐镇、孙桥将新增两宗稀缺改善供应，南翔迎来难得低密叠墅供给；嘉定菊园补充刚需货源。
整体来看，上海土拍市场依旧遵循优质区位高热度，外围理性底价逻辑，后续新房市场，浦东改善板块价格预期维持高位，嘉定保持刚需改善双线走量格局。
THE END
本文由克而瑞上海行业分析师翟钥铭撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累， 以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力 作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
往期精彩内容：
1、保利232亿豪夺双地王！219轮鏖战！上海六批次土拍收金235亿元！
2、上海五批次土拍落幕！168 轮厮杀！建发72.89亿拿下大宁地块！