保利232亿豪夺双地王！219轮鏖战！上海六批次土拍收金235亿元！

7 月 28 日，上海 2026 年第六批集中供地收官，徐汇、杨浦、奉贤 3 宗涉宅地块全数成交，总金额 235.14亿元，刷新年内单日土拍成交纪录。

杨浦八埭头、徐汇漕河泾核心地块竞争激烈，楼面价走高。市场分化持续，核心宅地受热捧，外围新城侧重成本与产品差异化。

本次地块均由商业、产业用地调整为住宅，显现上海依托存量更新扩容住宅供应的方向。

保利发展以联合体形式一日连拿两幅核心地块，成为本批次最大赢家。

最终土拍情况如下：

01

杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块

地块也是 2026 年上海目前起始价最高涉宅地块，单幅成交价占到前五批次总额 37%，标杆属性突出。地块由三幅子地块打包出让，总出让面积 72376.79㎡，总建面约 15.8 万㎡，起始价 118.68 亿元，起始楼面价 75112 元 /㎡，涵盖住宅、商业、旅馆用地，将打造商住融合社区。

地块坐落杨浦滨江 CAZ 板块八埭头，素有 “杨浦小南京路” 美誉，距黄浦江最近约 200 米，高区可对望陆家嘴、北外滩天际线，近 4/12/18 号线。地块条件适宜布局江景大平层与改善住宅，叠加滨江互联网总部集聚，高净值客群支撑充足。

在保障项目合理毛利水平前提下，该地块未来住宅预期售价区间或在15.5万-17万元/㎡，项目入市后有望重新确立杨浦内环滨江高端高层公寓的价格锚点，重塑东外滩新房市场格局。

02

徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块

地块为住宅与旅馆用地捆绑出让项目。其中住宅用地N06-38地块面积约29248㎡，容积率2.2；旅馆用地N06-39地块面积约17814㎡，容积率1.4，规划为约2.49万㎡酒店。

土地出让面积47061.90㎡，规划建筑面积89285.33㎡，起始价56.70亿元，起始楼面价63504元/㎡。

该地块前身是承载城市记忆的冠生园食品厂区，属于典型工业遗存更新项目。不同于八埭头依托黄浦江江景资源取胜，桂林公园地块核心竞争力来自成熟宜居底色。地块位于内中环，东侧紧邻桂林公园，步行可达12号线虹漕路站、12号线与15号线换乘桂林公园站，向北可便捷通达徐家汇商圈，周边文教资源密集，长期聚集偏好稳定居住氛围、看重生活配套的改善型置业群体。

地块所在的徐汇康健板块，上一个新房项目汇樾庭入市还是在2023年，当时入市均价为10.2万元/㎡，认购率高达325%；此后区域新房持续处于供应空窗期，大量改善需求长期积压，一路之隔的二手房小区鑫耀中城5月成交价约为13.1万元/㎡。综合土地成本、板块供需与二手房价格对比，该地块未来住宅售价有望冲上15万元/㎡。

03

奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块

该地块由上海奉贤新城建设发展有限公司与远东宏信有限公司组成的联合体以底价3.3372亿元摘得，成交楼面价约20600元/㎡，溢价率0%。

地块坐落于奉贤新城中心区域，东至东百春路、南至东百春路、西至望园南路、北至江海河绿地，属于寸土寸金的城芯地段。土地用途为普通商品房，出让面积约23亩（约15333㎡），规划容积率1.05，建筑限高20米，规划建筑面积约16200㎡。

地块完整覆盖"十五分钟生活圈"建设标准，配套资源均衡完善。商业层面，周边汇聚百联南桥购物中心、龙湖奉贤天街、传悦坊等大型商业综合体；教育资源连片分布，奉贤中学附属初中、附属小学、弘文学校、南音幼儿园等优质学校聚集，覆盖全龄段教育需求；医疗资源方面，奉贤区中心医院提供完善保障；交通便捷，距离轨交5号线奉贤新城站约600米，多条公交线路汇集。

该地块属于上海近郊稀缺低密宅地，北侧毗邻滨水绿地，容积率仅1.05，在奉贤新城核心宅地供应中具备稀缺差异化优势，完全契合"好房子"标准对居住适宜度的指标要求，为打造低密类改善产品预留充足空间。依托先天低密规划基底，精准匹配改善客群对宽松居住尺度、自然社区环境的核心诉求，未来预计以洋房和叠加产品为主，整体综合均价预判3.8-4.2万元/㎡。

THE END

本文由克而瑞上海行业分析师翟钥铭撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累， 以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力 作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

往期精彩内容：

1、上海五批次土拍落幕！168 轮厮杀！建发72.89亿拿下大宁地块！

2、黄浦江滨江中北段规划与复兴岛转型：从工业锈带到世界级科创高地的战略路径评估

3、五年磨一剑！闵行旗忠1.1容积率“王炸”地块，能否重塑上海低密改善天花板？