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上海杨浦改善型住宅 多维PK榜 价值潜力 第1名点评资讯
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克而瑞好房评测 北京城发·国誉府
亮点综述
评测时间：2025年12月01日
北京城发·国誉府地处上海杨浦区中原板块，是极具吸引力的改善型住宅项目。项目由城建发展开发，1.5的超低容积率、35%绿化率及76户小体量设计，打造出中心城区稀缺的低密社区，居住密度低、社区纯粹度高，1:1.3车位比也极具竞争力。其周边产业氛围成熟，位于杨浦知识创新走廊，科研院校密集；医疗资源丰富，多家三甲医院环绕，为生活提供了坚实保障。项目精装采用博世、高仪等一线品牌，立面运用石材加金属系统，质感十足、辨识度高。在市场口碑方面表现出色，与部分竞品相比，在容积率、社区密度、产品纯粹度及精装品牌体系上优势明显，圈层氛围和产业辐射对改善家庭吸引力强。整体而言，该楼盘适合对居住品质与私密性有较高要求的改善型客群。
点评资讯
克而瑞好房多维PK榜
8个竞品项目
价值潜力
得分 9.80 第1名
市场口碑
得分 8.50 第3名
医疗配套
得分 7.50 第7名
教育资源
得分 7.40 第4名
区域价值
得分 5.90 第9名
交通便利
得分 4.10 第9名
项目信息
- 开发商 京城发（上海）置业有限公司
- 楼盘地址 杨浦-市兴路与民壮路交叉口北60米
- 物业公司 --
- 物业费用 --
产品信息
- 建筑面积 8500.00㎡
- 销售户型 3-4居
- 销售面积 94-141m²
- 绿化率 35%
- 容积率 1.50
户型信息
4室2厅2卫
建筑面积 141.00㎡
周边信息
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青浦刚需型住宅价值潜力第1名亮点
上实云端位于上海青浦华新镇，是极具吸引力的刚需型住宅项目。其低密优势显著，1.5的低容积率搭配全洋房形态与合理楼间距，居住舒适度远超多数同类产品。社区463户的适中规模与1:1.19的车位比，保证了基本生活秩序。商业配套是一大亮点，紧邻博隆商业广场，还能快速抵达多座区域级商业体，为日常生活提供了极大便利。同时，项目由国企上实城市开发打造，带来稳健的开发与交付能力，精装交付与户型实用性表现亮眼，为预算敏感的客群提供了稳妥的居住方案。产品类型涵盖洋房与小高层，能满足不同家庭结构的刚需客群。虽然周边配套成熟度有待提升，但凭借低密居住体验、精装品质以及相对可控的总价，在区域刚需市场中形成了差异化竞争力。
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浦东改善型住宅价值潜力第1名亮点
海玥汇领城新位于上海浦东惠南板块，是极具吸引力的刚需兼改善型住宅项目。它由国企上海建工开发，产品涵盖小高层、高层住宅及洋房。项目优势亮点显著。低密舒适的居住环境是其一大特色，1.8的容积率搭配648户中等社区规模以及1:1.22的车位比，充分满足了居住舒适度与停车便利性。周边生活配套成熟，紧邻16号线惠南站，出行便利；周边商业与教育资源丰富，保障了日常生活与教育需求。在成本方面，3.6万元/㎡的均价与2.9元/㎡·月的物业费较为合理，降低了居住成本。此外，项目的一梯一户设计与中低密环境，构建起了均衡的居住尺度，实用落地性强，性价比十分稳定。与部分远郊竞品相比，在开发商品牌、板块成熟度等方面更可靠，市场接受度高。
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嘉定改善型住宅价值潜力第1名亮点
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上海紫园地处上海松江区佘山板块，是极具竞争力的顶级豪宅项目。其最大亮点在于生态稀缺性，依托佘山国家级生态资源，以 0.2 的超低容积率和高绿化率，打造出 268 席纯独栋的山湖岛居生活。社区水系贯穿、岛屿式规划及私家码头，强化了产品的不可复制性，在生态占有量、私密性与建筑品质上达到板块顶级水平。项目价值优势明显，高配全石材立面、4 米以上层高与完整独栋空间体系，建筑品质卓越。268 户规模与 1:1 车位比匹配豪宅对私密性与专属感的要求。与部分竞品相比，在独栋纯度、生态占有量与社区完整度方面优势显著。虽然地处郊区，但其自驾通勤依托松江郊区路网尚可，社区自带会所与基础医疗能满足日常基本需求。对于追求私密自然、对城市性需求不强的高净值人群来说，是理想的居住选择。
中国铁建·熙语
奉贤改善型住宅价值潜力第1名亮点
中国铁建·熙语位于上海奉贤西渡板块，是一款极具吸引力的改善兼刚需复合产品。项目优势显著，由央企中国铁建开发，品牌实力雄厚，交付可靠性高。其交通极为便利，距离地铁 5 号线西渡站仅约 260 米，轨道可达性在同类郊区盘中优势明显，能有效满足通勤需求。周边医疗资源丰富，临近新华医院奉贤院区，未来三甲医疗近享度突出。产品方面，产品线丰富，涵盖小高层、洋房及叠拼，满足不同家庭阶段需求。精装采用杜拉维特、汉斯格雅等高规格品牌组合，同价位段竞争力突出。社区实行人车分流，车位比 1:1.16 满足多车家庭需求。此外，1.8 的容积率和 35％的绿化率，营造出较为舒适的居住尺度。整体而言，该楼盘凭借品牌、交通、产品等优势，能为刚需升级与初次改善家庭带来良好的居住体验。
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