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今日，双流区九江板块34.26亩宅地完成出让，由成都市渝成房地产开发有限公司（重庆银河地产）以8450元/㎡楼面价底价竞得。
该地块为双流九江板块年内出让的第二宗涉宅用地。地块西侧约34.26亩宅地已于上月完成出让，详见双流九江36.68亩地块成交，九江未来公园社区来了？
地块位于成都芯谷北侧，容积率上限约1.8，低密改善属性突出，同时叠加“国家安全限制区域”特殊约束，竞买门槛与产品设计更具挑战性。
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
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宗地基本情况
依据《宗地1规划条件》（成规设〔2026〕J0439号，2026.6.17）、《宗地1出让方案》（双流区2026—B—005）、《宗地1建设条件通知书》（2026第20号）及《宗地1界址点成果表》（成都市自然资源调查利用研究院，2026.6.26，成都市平面坐标系）。
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
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地块特殊条款与配套要素
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
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地块区位与配套
地块东至五显庙路、西侧近龙泽花园、南侧与银河玺悦凤鸣一街之隔，位于双流九江板块北部。北侧为规划中的九江未来公园社区九江岛方向，南侧为成都芯谷产业能级支撑区。
图源克而瑞四川
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解读一：控规调整脉络与用地性质变更
▶据公开信息：地块所在片区曾于2025年进行控规调整，34.26亩地块由原规划中学用地变更为二类住宅用地；其西侧已于6月29日完成出让的36.68亩地块由原规划小学用地变更为二类住宅用地。
▶控规方案于2025年6月27日首次公示（本宗地为拟修改用地布局规划图中的23号地块，原规划为街区小学），于2025年12月13日正式发布（以上时间线含自媒体口径，以官方最新批准控规为准）。
▶从本次出让的规划条件官方文件层面看，地块是按调整后的二类城镇住宅用地直接核发，用地性质变更已在此前控规调整中完成法定化。
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解读二：地块所属片区定位及产业能级
片区定位
据公开信息显示，地块所处片区为双流区政府规划的千子门片区。空间层级上，千子门片区归属九江板块范畴；九江未来公园社区规划范围全域位于千子门片区，是片区推进成片更新、落地公园城市理念的核心载体。
九江未来公园社区效果图，图源双流发布
▶ 千子门片区：2026年双流投资机会清单提出，定位为“双楠大道职住轴的重要组成部分、文商旅体深度融合区、空港商贸区主阵地、成都城市封面节点”，承接武侯经开区与成都芯谷职住需求及主城外溢改善需求；2026年千子门片区拟供应3宗住宅用地共约183亩，容积率区间1.8-2.5。
▶ 九江未来公园社区：据官方口径（问政四川答复及双流发布），是成都首批25个未来公园社区之一，规划面积5.13平方公里（东至千子门路、西至星空路、北至成新蒲快速路、南至双楠大道），定位“空港新客厅、智慧新家园”；九江未来公园社区核心区域依托江安河、泉水河规划建设约30万方的九江岛，九江岛即今日出让地块北侧区域。
九江岛规划效果图，图源双流发布
产业能级
结论先行：地块所在千子门片区/九江板块位于成都芯谷产业功能区（以下简称“成都芯谷”）北侧，本身规划用地性质为二类城镇住宅用地，是承接成都芯谷（集成电路/电子信息产业）与武侯经开区产业人口职住需求的居住片区，符合“双楠大道职住轴”及产城融合定位。
成都芯谷产业功能区规划图，图源成都芯谷发展服务局
关于成都芯谷
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
▶成都芯谷2018年启动建设，依托中国电子、中国电科、中物院等龙头打造人城产融合发展的产业功能区，规划面积37.6平方公里，其中产业承载空间4平方公里，现已建成2平方公里，获批国家级“芯火”双创基地。
▶以集成电路、高端软件、智慧安全、医疗电子、绿色低碳为产业方向，形成“双核一中心、两区一廊道”总体规划。
▶据公开信息，成都芯谷已落地落地重点项目30个、协议投资270亿元，引进华大九天、中电九天、中国网安等重点企业；2025年实现产业规模61.47亿元、全口径税收3.2亿元、同比增长30%。
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解读三：千子门片区迎来新机遇
▶ 据《宗地1建设条件通知书》官方开竣工时限：交地起12个月内开工、施工许可起36个月内竣工、24个月内申请预售——形成明确的建设时序约束。
▶ 结合今年6月29日已成交的36.68亩地块——该地块已进入开发准备阶段。
▶ 结合问政四川官方答复（来源网络，仅作参考）：九江未来公园社区曾因控规法定化、征地拆迁等前期要素保障问题影响推进；空港发展集团负责的五显庙路、草金路、千子门路等基础设施项目已陆续开工；龙渡路片区已列入成都市首批次城中村改造范围。
▶ 经验判断（推测）：随着控规法定化、2026年千子门片区183亩集中供地推进、36.68亩与本宗34.26亩两宗相邻宅地相继入市并带有明确开竣工约束，千子门片区正进入实质性土地入市与建设启动阶段。以官方公告及实际建设进度为准。
整体来看，34.26亩宅地是九江未来公园社区/千子门片区控规调整法定化后土地集中入市的延续，与相邻36.68亩地块共同标志核心区土地布局接近完成、片区进入“配套兑现+产业人口导入”阶段。结合2026年千子门片区183亩供地计划，本宗地起到延续供地节奏、锚定地价预期的作用，对加速片区城市界面焕新、承接成都芯谷及武侯经开区产业外溢具有推动作用。
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九江市场现状
土地市场
2023年6月至2026年7月22日，九江板块共成交9宗涉宅地块，成交楼面价区间8150-9000元/㎡，整体溢价率偏低（多宗底价成交）；2025年以来成交楼面价回落至8150-8450元/㎡，稳中有降。本次34.26亩起叫楼面价8450元/㎡与板块近期成交水平持平，延续板块平稳态势（数据来源：克而瑞，含纯住宅）。
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
新房市场
近一年来，九江板块商品住宅累计供应134899㎡、1138套，累计成交93217㎡、816套，成交均价 17477元/㎡，供求比1.45（含普通住宅、别墅）。
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
解读：近一年九江板块新房成交均价从2025年6月18864元/㎡逐步回落至2026年6月15902元/㎡，呈结构性走低态势，去化情况值得后续项目关注（数据来源：克而瑞，含普通住宅、别墅）。
板块横向对比
近一年来，九江板块商品住宅成交面积约93217㎡、共816套，成交面积居双流区各板块第3位（前两位为怡心湖板块169283㎡、东升板块151494㎡），成交均价17477元/㎡处于全区中游（低于怡心湖19997元/㎡、华府21004元/㎡，高于东升15916元/㎡）。
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
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地块优劣势与产品推演
图表来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills工具
产品推演（经验判断/推测）：结合容积率约1.8、建筑密度不大于25%、限高80米，预计以小高层/洋房+小高层组合的中高端改善型住宅为主，主力户型或集中在100-145㎡建面区间，对标板块在售嘉禾兴城和颂、银河玺悦系产品。此为基于出让条件的推测，最终以开发商实际规划为准。
本解读仅代表分析观点，不构成投资建议；地块产品定位为基于出让条件的推测，最终以开发商实际规划与官方公告为准；
文中片区范围、面积等数据部分源自自媒体/参考口径，尚未法定化，以官方最终批复为准；
规划指标、出让条件依据现行控规与官方文件引用，如控规调整以最新批准版本为准；后续建设工程规划许可须在出让条件框架内办理；
市场成交数据引用克而瑞数据库，截至2026年6月；
土拍结果以成都市公共资源交易中心正式公告为准；未经授权，数据和观点不得转载。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞四川分析师易雯馨，通过人机协作综合使用SKills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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