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挂牌摘要结论
2026年7月8日，崂山区辽阳东路北、蜀山路西张村河南板块低密宅地（地块编号LS0704063，公告号青崂自资告字[2026]5号）正式挂牌，起始总价9.66亿元、起始楼面地价18,812元/㎡，容积率≤1.3，将于2026年7月29日网上拍卖。这是继2026年3月金家岭金茂低密地块（容积率1.2）之后，崂山区今年挂牌的第二幅低密宅地。
本次地块为纯低密属性、限高27m、以"好房子"标准出让的稀缺标的，参照上一幅低密地4家房企155轮竞价、溢价16.26%的火热行情，叠加张村河南新房约4万元/㎡的价格支撑，本次起始楼面价占周边房价比重不足五成，价格竞争力较强，预计将吸引深耕崂山的头部房企积极参拍，热度值得期待。
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地块核心指标逐项解读
本次地块用地面积39,499.4㎡（折合59.25亩），建筑面积51,349.22㎡，其中住宅48,349.22㎡（占比94.2%）、零售商业3,000㎡（占比5.8%），容积率≤1.3，绿地率≥30%，建筑密度≤30%，建筑限高27m。起始总价9.66亿元，折合约1,630.38万元/亩，起始楼面地价18,812元/㎡；保证金4.83亿元，报名及保证金截止2026年7月28日。
出让条件对成本与产品的影响：
配建社区邻里中心（含社区商业网点3,000㎡、托育所800㎡、微型消防站430㎡、品质提升型设施1,000㎡等），并配建邻里坊、小型开放绿地及物业管理用房等；
须执行二星级及以上绿色建筑标准、绿色建材应用比例不低于50%、装配式建筑不低于地上总建面50%，并落实青岛市"好房子"及山东省《高品质住宅建设标准》；
按规划住宅建筑面积10%比例计提住房保障资金；
配套零售商业楼面地价11,809.8元/㎡本次不溢价；其五，不接受地方政府融资平台公司、个人报名。
绿色建筑、装配式、"好房子"等高标准要求将抬升单方建安成本，配建公共服务设施及住房保障资金计提亦占用货值，房企测算利润空间时需将上述隐性成本纳入，这也意味着最终产品定位大概率锁定高品质改善方向。
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与金家岭金茂地块对比
两幅低密宅地对比表
本次起始楼面价18,812元/㎡，略低于金家岭地块起始楼面价19,064元/㎡，更明显低于其22,164元/㎡的成交楼板价。张村河南板块新房整体成交均价约40,715元/㎡（来源：克而瑞，2026年1-7月），以此测算，本次起始楼面价占周边房价比重约四成六，地价与房价之间留有一定利润空间。
虽然本次地块体量（用地面积近3.95万㎡）明显大于金家岭地块（1.84万㎡），总价门槛更高，但价格竞争力与稀缺属性仍具吸引力。
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板块基本面与地块价值研判
本次地块位于辽阳东路以北、明光路以南、蜀山路西侧；周边其他在售/已建项目包括海信璟悦、海信臻悦、融创崂山壹号院等；地铁11号线（蓝谷快线）沿板块东侧南北向经过，板块处于张村河以南相对成熟居住片区。
板块新房价格（来源：克而瑞，2026年1-7月，含普通住宅、别墅）：海信臻悦成交均价40,076元/㎡、越秀青铁和樾府39,895元/㎡、海信璟悦39,115元/㎡，另有海信君玺43,959元/㎡、鲁信有邻花园41,001元/㎡、融创崂山壹号院43,759元/㎡，板块整体成交均价约40,715元/㎡。
地块北侧有张村河小学及青大附中崂山学校，东侧地铁11号线覆盖，周边居住氛围日渐成熟，多个"好房子"标杆项目环伺，多要素叠加对参拍房企形成明显吸引力。以周边新房约4万元/㎡为参照、结合限高27m与≤1.3容积率的低密属性，未来产品有望切入洋房及叠拼档次，售价预计对标乃至高于板块现有主力项目。
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崂山区土拍热度参照
以下为崂山区近期成交宅地与本次挂牌地块楼板价、溢价率对照。
崂山核心优质地块楼板价高、溢价率高——午山海信安澜楼板价27,719元/㎡、溢价率25.77%，午山君一雲启26,500元/㎡、溢价率17.78%；而外围汉河沙子口地块楼板价仅7,519元/㎡、底价成交，冷热分化鲜明。本次张村河南地块起始楼面价18,812元/㎡，处于核心区偏低位，价格竞争力具备。
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低密稀缺性的市场信号与房企拿地逻辑
崂山区是青岛高端改善核心阵地，需求韧性构成房企拿地底气。
青岛供地逻辑正从"摊大饼"转向"精耕细作"、向"低容积、高品质"转型，践行"好房子"理念，本次地块以≤1.3容积率、二星级绿建、"好房子"标准出让，正是该转型的延续。
张村河片区规划"北产、中服、南居"，配套持续兑现，是崂山楼市风向标，低密产品供应进入存量时代、稀缺性突出，改善需求已成市场绝对主导，低密去化优于高层。
对房企拿地逻辑的判断：深耕崂山、张村河已有多个在售项目的房企（如海信）具备巩固板块话语权的诉求；曾在金家岭以155轮拿下低密地、拟打造青岛第二座金茂璞系产品的金茂，亦具补仓高端产品线的战略动机。低密稀缺标的对头部房企的战略价值，或推动本次挂牌形成较高关注度。
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市场信号清单及风险提示
市场信号清单：
崂山区近年第二幅低密宅地挂牌，容积率≤1.3——低密稀缺属性延续。
起始楼面价18,812元/㎡，低于金家岭金茂项目19,064元/㎡的起始价与22,164元/㎡的成交价——价格竞争力具备。
以"好房子"及高品质住宅标准出让——青岛"低容积、高品质"供地转型持续。
周边新房均价约40,715元/㎡且崂山逆市稳涨——地价房价存利润空间。
不接受平台公司与个人报名——引导市场化专业主体参拍。
风险提示清单：
拍卖结果未定：本次地块拍卖尚未举行（7月29日），成交价、溢价率、竞得人等均为预期，存在流拍或低溢价可能。
房企资金风险：地块总价近9.66亿元、保证金4.83亿元，叠加高标准建设成本，对参拍主体资金实力要求较高。
板块去化风险：板块内在售项目较多，未来供应与去化节奏或影响新盘销售周期。
政策不确定性：土拍规则、房地产政策及宏观环境变化可能影响地块热度与后续开发预期。
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