2023—2026年政治局会议房地产政策迭代与中长期趋势研判

近4年政治局会议涉及房地产相关政策表述

来源：克而瑞研究中心整理

结合四年会议完整表述，可清晰观测到我国房地产调控从结构调整—市场托底 —长效转型—稳市回归的完整周期演变，每一轮表述调整均对应市场基本面变化与宏观经济诉求切换，全程坚守 “房住不炒” 总基调。

2023年：确认供求拐点，全面放开政策工具箱

本年度核心标志性判断为 “我国房地产市场供求关系发生重大变化”，调控重心从过去抑制房价过快上涨，转向风险化解与住房供给结构优化。核心抓手包括因城施策优化调控、全力推进保交楼、城中村改造、“平急两用” 设施建设、扩容保障性住房，为市场合理修复提供政策空间。

2024年：首提止跌回稳，存量去化成为核心主线

2024 年 9 月会议首次明确 “促进房地产市场止跌回稳”，政策目标在风险防控基础上叠加稳定市场运行。全年政策重心聚焦存量资产处置：严控无序增量、盘活存量闲置土地、收购存量商品房用作保障房，同步出台限购优化、下调存量房贷利率等惠民举措，兼顾市场平稳运行与居民减负，加速行业由大规模增量开发转向存量提质运营。

2025年：侧重长效机制建设，以城市更新统筹居住发展

2025 年政策表述逐步弱化短期需求刺激类表述，7 月政治局会议通稿未直接提及房地产，转而以 “高质量开展城市更新” 统筹住房领域工作。顶层思路更加注重长期制度建设，弱化短期逆周期刺激手段，重点推进房地产业新发展模式落地，推动行业降低周期波动、实现长期平稳发展。

2026年：兼顾短期市场维稳与长期转型建设

2026 年 4 月会议时隔一年明确提出 “努力稳定房地产市场”，针对市场偏弱态势强化托底导向，守住经济运行与居民资产稳定基本盘；同步保留 “扎实推进城市更新” 部署，形成短期化解风险稳定市场、长期优化供给转型发展的双线思路，政策调控更注重结构化、精准化。

2026年7月：统筹发展安全框架下强化房地产风险底线治理

2026年7月30日政治局会议将稳定房地产市场置于 “切实筑牢安全屏障” 总体部署之下，与地方债务一揽子化解、中小金融机构风险治理、资本市场改革统筹安排，凸显房地产作为重点领域风险的底线防控要求。

对比2026年4月“努力稳定房地产市场”的表述，本次会议措辞更为凝练，客观反映当前市场已由快速下行转入低位运行阶段，政策重心不再以加码短期刺激为主，而是持续聚焦存量风险处置、住房供给结构优化、新发展模式构建。宏观层面适度宽松货币、积极财政的政策组合，能够持续降低居民购房融资成本、缓解房企资金压力，但政策整体以底线维稳、存量改造为主，大规模增量刺激政策出台空间有限，行业将沿着安全托底、存量优化、结构转型方向稳步推进。

本轮政策持续强调稳楼市，核心在于房地产关联居民资产、上下游产业、地方财政与金融体系，是统筹民生保障与宏观稳定的关键领域，但政策始终区分 “平稳运行” 与 “房价炒作”，坚决杜绝楼市泡沫。

居民财富重要载体，直接关乎民生福祉

城镇化进程中住房成为城镇家庭主要资产，多家权威机构住户资产调研显示，国内城镇家庭总资产中不动产占比七成以上，超八成城市家庭持有自有住房。市场大幅波动会直接影响家庭资产稳定，加剧居民预防性储蓄、压制消费意愿，稳定房地产市场核心是守住亿万家庭资产负债表平稳，保障群众切身利益。

产业与宏观传导逻辑：市场平稳有利于内需与就业稳定

房地产上下游关联建材、家居、家电、建筑施工等数十个实体产业，同时关系地方财政收支、城乡就业。市场平稳运行能够稳定居民资产预期、减轻居民偿债压力，进而带动大宗消费、改善型消费有序释放；产业、就业、财政保持稳定，进一步夯实宏观经济基本盘。需要明确的是，政策导向是维持市场平稳健康，绝非依靠房价上涨拉动经济，始终坚守 “房住不炒”，防范房价大幅上涨推高生产生活成本、挤压实体经济发展空间。

清晰政策边界：坚持房住不炒，杜绝楼市泡沫

稳楼市不等于放任房价上涨，顶层设计长期坚守 “房住不炒” 定位，明确不将房地产作为短期刺激经济的工具。调控核心目标是实现市场平稳健康、供给结构持续优化、长效机制落地，推动住房市场、民生保障、实体经济可持续良性循环。

我国住房市场整体告别普遍短缺、普涨扩张阶段，但结构性供给矛盾突出，未来行业发展重心由增量新建转向存量提质、居住升级与城市空间统筹优化。

存量住房品质短板突出，改善型需求具备长期支撑

当前城镇基本实现 “有房住”，但大量老旧小区、高密度高层住宅存在居住舒适度不足等问题，居民置换改善、提质居住环境的合理需求长期存在，居住品质升级将成为未来住房市场稳定发展的核心支撑。

统筹都市圈发展，优化城镇住房供给布局

依托新型城镇化与现代化都市圈建设，在严守耕地红线、城镇开发边界管控、坚持土地节约集约利用前提下，优化城镇空间布局：中心城区以城市更新、存量提质改造为主，严控大规模高密度住宅新增供给；依托轨道交通有序推进都市圈外围组团建设，合理调整住房产品结构，增加宜居型住房供给，补齐高品质居住产品供给短板。

房地产业新发展模式下的发展路径

未来行业发展将摆脱单纯依靠房价上涨、大规模新建的旧路径，重点围绕四大方向实现稳健发展：老旧小区改造等城市更新、存量闲置住房盘活运营、保障性住房供给扩容、适配居民需求的高品质商品住房建设。都市圈外围组团配套完善的宜居住宅，能够匹配居民改善居住需求，助力稳定居民资产预期、释放内需潜力，行业中长期具备结构性发展空间。

从库存角度看，根据克而瑞数据，2026年上半年重点50城商品住宅狭义库存总量约3亿平方米，同比下降约7.3%，回落至三年来的低位；但去化周期仍处于26.1个月的高位区间。库存总量的下降更多源于供给端主动收缩（上半年全国住宅新开工面积同比下降约24.1%），属于“被动去库存”，而非需求端的实质性修复。这一结构性矛盾表明，市场筑底仍是一个缓慢的过程。

供给端将延续“以销定产”策略，核心一二线城市推盘积极性有望维持，弱二三线城市将进一步缩量、转向存量去化。但去化周期的实质性改善，最终仍将依赖于居民购房预期的扭转与需求端的实质性修复。

整体延续 “因城施策、结构优化、存量攻坚、新模式提速” 的调控总基调。需求端持续保障刚性和改善性住房合理需求，因地制宜优化限购、信贷、税费等支持政策；供给端加快存量商品房收储转化保障房、城中村改造、城市更新落地，严控无序新增住宅开发，持续提升住房供给品质。同时同步配套地方债务化解、房企风险处置相关政策，统筹化解房地产领域各类存量风险，推动市场长期平稳健康发展。