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出让情况
保利发展于2026年7月24日以总价6.09亿元、成交楼面价24638元/平方米、溢价率17.32%竞得广州荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东AF0216006、AF0216007地块（沙涌地块）。地块核心价值显著：低密属性突出，综合容积率约2.14，为白鹅潭近三年出让宅地最低；双轨交汇，紧邻广佛线/11号线换乘站沙涌站，并通过人行天桥连通1号线坑口站；且紧邻聚龙湾太古里核心商业地标。
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地块基本信息与出让条件
本次成交的沙涌地块位于荔湾区浣花路以南、芳村大道东以西，原址为芳村小学沙涌校区。地块由两宗二类居住用地组成，出让用地面积11,564.58平方米，总建筑面积24,738平方米。
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地块区位优势分析
沙涌地块占据了白鹅潭商务区核心交通与商业节点，紧邻聚龙湾太古里商业项目，搭乘地铁1站即可抵达该核心商业地标。交通方面，地块距离广佛线、11号线换乘站沙涌站步行仅约50-100米，其中北侧地块距离沙涌地铁站A口仅约30多米。11号线作为广州市中心城区环线，可快速通达琶洲、国际金融城、珠江新城等核心产业片区。
生态景观方面，地块向南步行距离不足500米可达珠江后航道，高层住宅具备望江景资源，部分楼栋甚至可眺望珠江新城城市建筑群。此外，地块通过人行天桥可直达荔胜广百广场，并连通地铁1号线坑口站，形成完善的双轨交出行闭环。
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板块配套与基本面
地块周边生活与教育配套成熟。教育资源方面，周边有芳村小学、荔湾区青少年宫幼儿园（天启园），地块大概率对口真光附属鹤洞小学（真光教育集团）。公园及商业配套方面，地块紧邻荔湾区儿童公园，且被聚龙湾太古里与荔胜广百广场两大商业体环绕。聚龙湾太古里首开区已引入7家广州首店，已成为荔湾核心商业地标。
从板块基本面来看，荔湾区二手房市场保持一定活跃度。据克而瑞数据显示，广州荔湾区二手房2026年1-6月月度备案成交累计4356套，成交均价约30959元/平方米，价格波动区间在2.9万-3.2万元/平方米之间，展现出较强的价格韧性。
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地块条件分析
优势研判：地块综合容积率约2.14，在芳村片区处于绝对低位。低容积率赋予了项目打造板式住宅、提升居住舒适度的可行性，高度契合当前"好房子"建设导向与改善型客群需求。
制约因素：地块被分割为南北两块，中间存在割裂感，对社区整体规划与楼栋排布形成一定限制。此外，地块四周均为老旧住宅，低层房源的采光视野及小区出入口通行条件将受影响。相邻的沙涌村旧改项目已于2026年1月村民表决阶段暂缓推进，短期内无改造计划，本地块长期毗邻未更新旧村将对居住体验产生一定影响。但周边坑口、聚龙湾片区旧改稳步推进，为区域中长期价值提供了支撑。
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板块新房市场表现
白鹅潭板块新房去化表现亮眼，为沙涌地块未来产品定位提供了市场支撑。据市场公开信息，国贸保利海上印3月底首开去化率约九成，开盘未满三月基本清盘；聚龙湾源舍4月首开去化超七成，建面92平方米户型热度最高，后续加推价格小幅上调；保利怡璟湾建面81平方米三房起步总价340万元，开盘去化率突破七成。这表明荔湾中小户型改善产品市场接受度极高。
据克而瑞数据显示，广州白鹅潭中部板块新房成交均价在5.1万-7.9万元/平方米区间波动，库存去化周期（12个月口径）从1月的57.6个月降至6月的32.7个月，去化压力显著改善。
板块去化周期的大幅缩短与成交均价的稳步修复，反映出白鹅潭核心区新房供求关系正在向良性循环转变。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师甘冬冬，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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