2026年7月20日，禅城祖庙板块一宗综合用地（编号TD2026(CC)WG0004）以57590万元底价成交，楼面价站上10000元/㎡关口（数据来源：克而瑞数据，成交时间2026年7月20日）。同期，据克而瑞数据监测显示，奇槎鄱阳南C地块起拍楼面价亦约10000元/㎡，一线望东平河，纯居住滨水属性突出。禅城主城核心区土地价值在万元关口上的坚挺，成为观察三龙湾片区居住价值的一面镜子。
正是在这一价值坐标之下，位于奇槎板块、由央企中国金茂开发的三龙湾金茂晓棠（备案名:晓棠名邸）进入本次测评视野。本文以克而瑞分析师第三方中立立场，从地块价值切入，逐层拆解项目区位、产品与市场表现，为购房决策提供量化参考。
来源：项目提供
01
地块价值与区位优势
7 月20日土拍：万元楼面价折射土地价值坚挺
克而瑞数据显示，2026年7月20日禅城祖庙板块TD2026(CC)WG0004地块由佛山市东建集团有限公司竞得，成交总价57590万元，用地面积19196㎡，容积率3.0，楼面价10000元/㎡，溢价率0%（底价成交）。尽管以底价落槌，但楼面价站上万元关口，本身已反映禅城主城/三龙湾片区土地价值的坚挺与房企对区域的拿地信心。
克而瑞数据监测显示，2026年7月，同期奇槎鄱阳南C地块占地约1.9万㎡，起拍楼面价约10000元/㎡，南向一线望东平河，紧邻保利三龙湾天珺；该地块北侧同类地块2025年12月成交楼面价约7500元/㎡。从7500元/㎡到10000元/㎡的楼面价抬升，直观体现了三龙湾滨水纯居住地块的稀缺性与价值上行趋势。
三龙湾/奇槎：广佛极点的黄金交汇位置
三龙湾片区地处禅城、南海、佛山新城三城交汇的黄金位置，是广佛同城的核心极点之一。奇槎板块作为片区内的居住高地，坐拥东平河滨水资源与半月岛湿地生态，土地供应稀缺，成为禅城主城改善置业的价值锚点。
市场数据佐证片区价值
克而瑞数据显示（统计区间2026年1月-6月，商品住宅口径），禅城全区累计成交3087套，成交均价19305元/㎡；其中，奇槎板块累计成交224套，成交均价24151元/㎡，套均价338万元/套，为禅城各板块的均价高位。对比祖庙板块，奇槎板块均价明显领先，体现出板块的高端定位与价值成色。
上图显示，奇槎板块尽管成交套数（224套）在三者中最少，但成交均价（24151元/㎡）显著高于禅城全区（19305元/㎡）与祖庙板块（21293元/㎡），量少价高的特征印证了板块的稀缺性与改善定位（数据来源:克而瑞，统计区间2026年1-6月）。
02
项目基本面
由万元楼面价与奇槎均价高位的价值坐标，自然过渡到本次测评对象--三龙湾金茂晓棠。项目定位为奇槎板块的小规模改善社区，据公开报道，项目于2026年7月荣获，2026年佛山首个"好房子"政企共建示范项目，稀缺性与品牌背书兼具。
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克而瑞数据显示，项目位于禅城区奇槎板块，容积率2.8，绿化率30%，产权70年，大产权房，最新开盘时间2026年4月18日，最新报价19000-23000元/㎡，最晚交房时间2027年9月，（以合同为准）。楼盘地址为禅城区桂澜路山姆旁，项目四至为东至景平路、南至规划路、西至桂澜路、北至华祥路。
项目规划3栋高层住宅，共约280户，主力户型建面约98㎡、118㎡、142㎡，均为纯四房，综合得房率最高可达约100%-102%（超新规产品），车位配比约1:1.15。
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项目核心参数表
据网络信息，项目宣称首层4.5米架空层、超2000㎡全龄会所、约140米归家界面、双立体园林，并配方太厨电、科勒洁具，宣称5年装修质保。
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03
区位与配套优势
三龙湾金茂晓棠地处禅城区桂澜路山姆旁，商业、教育、生态、交通四大配套资源集聚，居住便利度突出。
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商业：山姆首店一路之隔
项目一路之隔即为佛山山姆会员店禅城首店（预计2026年下半年开业）。山姆首店的落位不仅补齐了片区高端商业配套，也进一步强化了奇槎板块的价值预期。
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教育：家门口的全龄学位配套
克而瑞数据显示（周边配套距离），项目周边世茂幼儿园262米、佛山市禅城区环湖小学东校区（原奇槎学校）299米、保利和乐稚美天盈幼儿园453米，佛山华英学校1864米。据网络信息，周边另有三龙湾小学、惠景中学等（2026年7月，以官方为准）。步行可达的学位配套，对二孩、三孩家庭具备较强吸引力。
生态：滨水湿地稀缺资源
项目临近半月岛湿地公园（约32万㎡）与东平河滨江绿带，滨水生态资源在禅城主城区内极为稀缺，为改善居住提供了优质的自然界面。
交通：地铁多线交汇
克而瑞数据显示，项目周边有佛山2号线登洲站约1637米、花卉世界站约1934米；在建4号线季华东路站约2211米、平胜站、石肯站；3号线湾华站约2792米。多条地铁线路交汇，为跨城往返广州的通勤客群提供便利。需客观提示，目前已运营地铁站步行距离偏远，日常通勤更依赖公交或私家车接驳。
04
产品与户型分析
产品力概述
项目主打超新规高得房率（约100%-102%）、家庭平权设计理念，南向卧室面宽均超3米，配备全域飘窗、X空间可变空间、全能收纳系统，并以首层4.5米架空层与全龄会所强化社区功能。高得房率意味着相同建面下实际使用空间更充裕，是项目产品力的核心亮点之一。
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户型解析
建面约98㎡纯四房（性价比核心）：竖厅设计，三开间朝南，采用LDKB一体化布局，主卧带套房。在同建面段实现纯四房，空间利用率高，为项目走量的性价比爆款产品。
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建面约119㎡纯四房（南北通透主力）：南北通透，四开间朝南，配南北双阳台、U型厨房、270°飘窗，双卫干湿分离。通风路径顺畅，动静分区清晰，为兼顾舒适与实用的主力改善户型。
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建面约142㎡纯四房（终极改善）：横厅设计，四开间朝南，主卧套房带衣帽间，属项目内的终极改善产品，适配对空间尺度与私密性要求更高的家庭。
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户型核心优缺点表
注：户型分析基于网络公开户型描述与克而瑞数据整理，实际以开发商官方图纸为准。
面积段与市场匹配度
克而瑞数据显示（统计区间2026年1-6月，奇槎板块商品住宅口径），90-110㎡成交85套（占比最高）、成交均价17933元/㎡、套均价176万元/套；110-130㎡成交42套、成交均价18906元/㎡、套均价225万元/套；130-150㎡成交28套、成交均价22174元/㎡。项目主力98㎡、118㎡、142㎡户型，恰好覆盖奇槎板块成交占比最高的90-110㎡与110-130㎡区间，产品面积段与市场需求高度匹配，去化基础扎实。
立于三龙湾奇槎滨水住区，金茂晓棠占据板块稀缺纯居住地块，兼得禅桂双城的通达路网。向外，半月岛湿地绿意相伴，优教、高端商业落地可期，烟火便利与自然闲适从容兼顾；向内，打造低密小型纯粹社区，溪谷式园林营造悠然意境。依托政企共建的高标准营造体系，户型空间充分考量全家庭成长需求，实用尺度出众，叠加央企品质与金茂物业护航。不刻意追逐喧嚣，而是在城市核心，构筑一处平衡繁华与安宁、长久宜居的改善居所。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师邓思贤，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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