日前，小编在盘点海珠区2026上半年商品住宅成交套数TOP10排行榜时，发现来自工业大道板块的项目占据6个席位，是上榜项目最多的板块，南州与新港西板块上榜数量相同，均有2个，赤岗板块有1个项目上榜。
在这其中，保利·海韵以288套成交同时将区域冠军与板块冠军收入南中，中交·天翠以198套成交夺得总榜亚军、南洲板块冠军；越秀·桂悦东晓以135套成交收获总榜第四，新港西板块成交冠军。
小编接下来以保利·海韵、越秀·桂悦东晓为案例，结合实地踩盘体验，为大家带来两个项目的全面测评，进一步分析两个项目吸引购房者置业的原因是什么。
01
保利·海韵
项目前身为南泰路食品厂地块，2025年12月，保利发展与越秀地产经过76轮竞价后，保利发展以52.75亿元成交总价，27.27%溢价率，24389元/㎡成交楼面价（未扣除配建）收入囊中。
项目位于工业大道板块宝岗大道与南泰路交汇处，周边有地铁2/8/11号线江泰路、宝岗大道站，均是步行可到达的距离，能快速通达广州各个区域。
来源:项目提供
在商业配套上，在江泰路地铁口有江燕路万科里、燕汇广场两大商业配套，加上项目自身底商加持，业主未来日常生活需求能得到充分保障。
在教育配套上，不仅有项目自身配建24班小学，项目三公里范围内还有南小学，广州中学附属五中等教育资源。
生活配套方面，项目三公里范围内有南方医科大学珠江医院，庄头公园等。
整体来看，保利·海韵属于多维度的“全能型选手”。
具体看项目，采用围合式布局，总建面14万㎡，规划9栋住宅，2T5户32层楼设计，容积率3.4，在寸土寸金的工业大道板块居住舒适度具有明显的优势。
来源:项目提供
目前项目在售92-172㎡三四房户型，由于房企拿地时间正值广州新规收紧阶段后，户型实用率整体约100%。
另一方面，项目也存在一定的缺点，部分楼栋（如10栋）紧邻南泰路等主干道，容易受到噪音与粉尘的影响。
南泰路实拍
其92㎡户型部分楼栋次卧空间偏小，收纳空间需优化，10栋该户型因阳台望向马路，低楼层易影响睡眠。
92㎡样板间实拍
其110㎡/112㎡户型四房的部分踢腿，正对小区主入口，低楼层易受小区人流噪音干，部分户型也同步在“卧室门正对厨房”的问题，易受厨房油烟和噪音干扰。
110㎡样板间实拍
02
越秀·桂悦东晓
项目前身为海珠区东晓路东侧AH0215007地块，彼时由越秀地产在2024年以19亿元成交总价，32198元/㎡成交楼面价竞得。
项目位于新港西板块内，与地铁八号线晓港站直线距离约600米，在步行可达的距离范围内，与晓港公园一路之隔，推窗见绿"所见即所得"，三公里范围内还有广州医科大学附属第二医院、海珠合生广场、海珠外国语实验中学附属小学等生生活配套，居住氛围浓厚。
在项目素质上，项目占地面积约1.18万㎡，总建筑面积约约5.9万㎡，容积率5.0，规划3栋楼，3梯5户设计。
项目周边实拍
值得一提是，项目西侧为东晓路主干道，未来低楼层业主或许会受到噪音或粉尘的影响。
噪音+高容积率，从这个角度看，业主的居住舒适度相对不占优。
不仅如此，受限于项目体量，部份楼栋的楼间距较近，业主隐私性一定程度无法得到保障。
不过项目目前在售产品84-121㎡户型，作为越秀地产全新系产品“广府系”使用率最高可达130%，空间利用率高，业主可根据不同阶段的居住要求进行改造。
来源：项目小程序
此外还有岭南园林、空中会所（社区学堂、亲子农场、图书馆等）与"懂煲汤的厨房"等广府系4.0细节
03
市场表现
前面我们提到，从上半年两个项目的成交总量看，保利·海韵成交总量相对高于越秀·桂悦东晓；从价格上看，克而瑞数据监测显示，上半年保利·海韵成交均价59627元/㎡，越秀·桂悦东晓成交均价55323元/㎡，海韵报价上限更高，主要由132㎡端产品拉动。
在上车门槛上，克而瑞数据监测显示，上半年保利·海韵商品住宅成交套均609.36万元，越秀·桂悦东晓套均价537.07万元。
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