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初印象：万达对面的"低调豪宅"
7月15日上午，从白云万达广场对面下车，一路之隔便是保利·云瑞的售楼处。项目所在的白云区白云新城AB2911018地块，是保利在2025年12月18日以31轮竞价、总价19.83亿元、溢价17.8%从越秀手中抢下的——楼面价37703元/㎡，这个价格在当时的白云新城板块，已算得上"贵地"。案名"保利云瑞"官宣于今年4月，5月开放示范区，6月27日正式开盘，是保利瑞系在白云新城落地的首个新中式改善项目。
销售中心实拍
进入示范区大门，新中式重檐门头、深色石材幕墙搭配古树造景，第一眼的品质感在线。
往里走是沙盘展示区，巨幅LED屏还原了项目所在的白云新城CBD核心区，能清晰看到项目紧邻万达广场，直线约600米可达白云山，周边标注了广东省第二人民医院、中南空管局、民航学校（小学部/中学部）、五号停机坪购物广场、无限极广场等配套点位——现场沙盘信息与网上公开资料基本吻合，白云新城这几年的配套确实是"落地一片、成熟一片"的节奏，不是画大饼。
沙盘实拍图
示范区内一角的园林小景（假山石凳、观赏草、古树移植）也能看出景观投入不算敷衍。
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产品：容积率2.3，纯板楼、纯四房
保利·云瑞总用地3.17万㎡，计容建面5.27万㎡，容积率2.3，是白云新城近十几年来罕见的低密度地块。全盘9栋17-19层小高层，纯板式楼栋、两梯两户，户户南向，绿化率35%，车位配比1:1.8——从产品指标看，这个容积率放在白云新城核心区确实稀缺。
现场看到128㎡、147㎡、165㎡、200㎡四个户型的户型图，全部为四房设计，无小户型混杂：
· 128㎡：四房两厅两卫，两梯两户竖厅布局，主卧套房；
· 147㎡：四房两厅三卫，横厅设计，双卫套房；
· 165㎡：大横厅，主卧配独立衣帽间；
· 200㎡：楼王配置，双主卧+工人房，适合三代同堂。
值得留意的是，示范区展示的客厅样板间（弧形沙发、通高落地窗、庭院景观）现场标牌明确写着：该单位为"128㎡异地样板房——长相思户型"，室内装修、家具、灯具、门窗、景观等均为设计创意效果，不代表实际交楼楼栋、单位及标准。这个细节需要提醒购房者：现场看到的软装氛围很惊艳，但和实际交付的差异要以合同为准，不能完全按样板间的"美好效果"去想象。
样板间实拍
03
销售与去化：开盘热、网签冷
克而瑞广州2026年Q1楼市简报显示，白云区改善型房源（建面120㎡以上）网签量同比大涨150%，白云新城核心区改善成交占比超60%，板块新房均价已达5.9-9.7万元/㎡，改善需求已是板块绝对主力——保利·云瑞正是踩在这个窗口期入市的。
开盘当天（6月27日）官宣去化约90%，揽金约15亿元，首推约200套货量、实际成交约180套，热度不低。但网签转化明显偏慢：截至7月15日，开盘18天累计网签仅73套，去化率约36.5%，其中1#楼网签29套（最多），6#/7#/8#/9#分别为9套、4套、17套、14套。若以首开成交套数与揽金粗略测算，单价大致落在5.5-6万元/㎡区间，现场销售报价整体均价在6.6万元/㎡，200方户型最高可达8万元/㎡（此为现场结合公开数据的估算值，非官方公布均价，实际以认购、网签价格为准）。
对比周边板块竞品，云山壹品均价约6万元/㎡，粤海·云港城约8.5-10万元/㎡，天健云山府约5.5-5.9万元/㎡——保利·云瑞的定价卡在板块中位偏上，低密度、纯四房、央企品牌是其溢价的核心支撑。
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优劣势小结
优势：①白云新城核心区断供多年的稀缺地块，紧邻万达广场，直线600米可达白云山；②容积率2.3，全盘纯板楼、纯四房，居住舒适度和圈层纯粹度高；③央企保利瑞系产品线，园林、门头等公区品质在线；④步行约800米可达地铁2号线，在建12号线远期可换乘直达珠江新城。
劣势：①准入门槛高，四房起步，总价普遍800万元级以上，刚需/刚改客群难以覆盖；②社区内部商业配套有限，高端消费仍需依托白云新城核心商圈；③开盘去化虽高，但网签转化偏慢，实际成交兑现节奏有待观察；④示范区样板间为异地展示单位，实际交付效果与现场体验存在差异，需以合同和交付标准为准。
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分析师观点
保利·云瑞是白云新城这轮改善行情里辨识度很高的一个项目——低容积率、纯四房、央企背书，精准踩中了板块"以稀缺换溢价"的节点。但800万级的门槛意味着客群圈层收窄，网签数据的"慢热"也说明市场对高总价改善盘仍偏谨慎，认购到网签之间存在一定的观望和资金到位周期。对于确有白云新城核心区改善居住需求、且预算充裕的客户，这个项目值得纳入候选；但对价格敏感型客户，建议再多看1-2个同板块竞品做横向比较后再决策。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师杨焜成，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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