2026年5月，克而瑞物管发布了2026中国城市服务领先企业榜单。其中，中海物业、侨银城市管理、深业物业、世茂服务等企业跻身前列。
2026中国城市服务领先企业面向全国约37.5万家物业企业，精选邀约超5000家，最终近2000家企业参与，经严格筛选与数据复核后产生城市服务领先企业名单。测评采取"整体实力底盘 + 细分业态实力表现"的双层逻辑：既考察企业母体在财务健康、盈利能力与抗风险能力上的整体底盘，又重点衡量其在城市服务赛道上的真实规模与经营表现。
城市服务领先企业评价体系： 5 大维度·16 项指标
1. 运营规模：管理面积、管理项目总数
2. 经营状况：经营总收入、净资产、偿债能力
3. 盈利能力：净利润、利润总额、净资产收益率、毛利率
4. 成长潜力：经营总收入增长率、管理面积增长率、净利润增长率
5. 服务质量与社会责任：党建工作、安置就业再就业人员、纳税总额、业主满意度
注：运营规模类、服务质量与社会责任类指标（管理面积、管理项目总数、业主满意度等）按城市服务口径取数，经营状况、盈利能力、成长潜力类指标（净资产、净利润、偿债能力等）按企业整体口径代入，反映企业母体对城市服务业务的支撑能力。
城市服务领先企业数据来源：以企业申报数据为基础，通过国家统计局、各地统计局统计数据、克而瑞物管行业数据库、中国物业管理行业年鉴、物业服务企业公开发布的年报、半年报、季报和各项公告等公开渠道获取信息数据，进行交叉证实。
2026中国城市服务领先企业
企业名称 | 企业名称 |
中海物业管理有限公司 | 深业物业运营集团股份有限公司 |
侨银城市管理股份有限公司 | 世茂服务控股有限公司 |
深圳市升阳升人居环境服务有限公司 | 中建八局城市运营公司 |
上海临港漕河泾物业服务有限公司 | 中建壹品物业运营有限公司 |
上海明华智慧城市运营管理有限公司 | 西安经发物业股份有限公司 |
深圳市前海城市运营服务有限公司 | 湖北联投城市资源经营管理有限公司 |
金智仟城 | 洪泉物业集团有限公司 |
杭州蓝城雅居城市运营服务有限公司 | 诚悦物业服务集团有限公司 |
中建七局城市投资运营管理有限公司 | 一爱城市建设服务有限公司 |
黄冈城市物业服务有限公司 | 咸宁高投嘉业城市运营服务有限公司 |
重庆渝开发物业管理有限公司 | 湖北锦绣方圆城市运营服务有限公司 |
2025年，在新型城镇化深化、公共服务市场化改革加速与城市全域综合治理升级的背景下，城市服务作为物业管理行业从社区走向城市、从基础环卫向综合运营跃迁的核心赛道，战略价值持续凸显。城市服务涵盖市政环卫、公园景区、城市公共空间、政务中心及城乡一体化运营等多元场景，对一体化统筹、资源整合与精细化运营能力要求较高，头部物企与建工系、城投系新势力加速入局，推动行业从单一环卫向"建设+运营"全链条演进。
据克而瑞物管测算，城市服务市场容量达1.7万亿元，是物业管理行业非住宅业态中需求持续释放、增长韧性突出的重点赛道，也是物业服务企业构建第二增长曲线的重要方向。（注：非住宅业态指除住宅物业以外的所有物业管理服务形态，主要包括办公物业、商业物业、产业园物业、学校物业、医院物业、公建物业、城市服务等）。
城市服务正成为头部物企重要的第二增长曲线，但受财政压力与竞争加剧影响整体承压。典型20家500强物企城市服务总收入达178.2亿元，平均城市服务收入达8.9亿元，由增长态势首次转为下滑、同比下降5.2%，应收账款压力持续加大、资金链承压明显。从企业格局看，碧桂园服务城市服务收入居行业首位，碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、恒大物业、合景悠活、雅生活服务和经发物业等多家上市物企城市服务收入均超10亿元，头部物企的综合运营能力仍不断增强，行业集中度进一步提升。
经营绩效与盈利质量方面，城市服务目前仍多处于探索或补充阶段，尚未形成规模化效应。2025年，连续披露数据的10家典型物企城市服务平均毛利率为13.2%，较上年（13.5%）下降0.9个百分点，在激烈的市场竞争环境下维持住了整体盈利水平；值得关注的是，永升服务、经发物业、华润万象生活3家企业城市服务毛利率均有不同程度提升，体现出精细化运营与成本管控的持续努力。从收入结构看，苏新服务以70.8%的城市服务收入占比位居榜首，经发物业（62.4%）、泓盈城市服务（41.6%）紧随其后，城市服务已成为支撑其第二增长曲线的重要引擎，而世茂服务、永升服务等企业占比仅为个位数。
从发展趋势看，城市服务行业竞争持续加剧、格局加速重塑。一方面，上下游企业加速入局——建工系企业从"建设者"向"运营者"战略转身，中建二局提出"城市运营业务年度倍增行动"、中建三局争当"城市大管家"，以"建设+运营"联合体模式快速抢占大型项目，凭借资金规模优势重塑竞争格局；城投公司、物业龙头、环卫专业公司四类新势力陆续进入，市场化进程加速。另一方面，新技术加速融入，AI大模型、低空经济、新能源环卫车等推动城市服务向综合化、一体化、智慧化方向演进，ESG理念深度融入、绿色低碳运营成为硬性要求。与此同时，行业仍面临多重挑战：政府招标内容仍以外环卫为主、业务多样性不足，财政压力与支付延迟导致回款难问题突出，个别试点城市出现"物管城市"模式向环卫回流现象，部分前期参与收并购的物企也已退出，企业应收账款压力持续加大。
克而瑞物管测评矩阵（2026）
克而瑞物管是克而瑞集团旗下、围绕物业与社区场景打造的大物业领域专业研究平台，已连续九年开展物业服务企业综合实力测评，并联合中物研协构建起覆盖物业服务企业全谱系的测评体系。2020 年，克而瑞物管率先在行业提出“服务力”概念，至 2026 年，其已发布物业服务力百强、品牌价值 100 强、综合实力 500 强、国有物企 100 强，以及城市服务、交付力、ESG、优选服务商等系列研究成果，成为物业行业公认的研究风向标与权威榜单发布方。
克而瑞物管 2026 年围绕物业服务企业建立了由 11 大测评矩阵构成的综合评价体系，依托对物业服务行业及供应商生态的持续监测，从综合实力、服务力、品牌价值、上市公司表现、城市运营服务能力、城市服务、交付力、酬金制履约、保值力、ESG、优选服务商等维度，对物企的发展质量进行全谱系刻画。其对应的 11 项测评研究成果如下：
l 综合实力：《2026 中国物业服务企业综合实力500强研究报告》
l 上市公司：《2026 中国物业服务企业上市公司研究报告》
l 服务力：《2026 中国物业服务企业服务力百强研究报告》
l 品牌价值：《2026 中国物业服务企业品牌价值100强研究报告》
l 城市运营：《2026 中国物业服务企业城市运营研究报告》
l 城市服务：《2026 中国物业服务企业城市服务研究报告》
l 交付力：《2026 中国物业服务企业交付力研究报告》
l 酬金制：《2026 中国物业服务企业酬金制研究报告》
l 保值力：《2026 中国物业服务企业保值力研究报告》
l ESG：《2026 中国物业服务企业ESG研究报告》
l 优选服务商：《2026 中国物业服务企业优选服务商研究报告》