今年上半年开始，我就一直在跟大家强调，常州新房市场已经进入低库存时代。
这是基于库存总量做的一个判断，截至6月底，常州（不含金坛、溧阳，下同）新房库存已经降至15000套左右，进入2020年以来的新低。
除了库存总量大降之外，盘点新房库存结构，我发现常州120-140㎡面积段的新房，很快要不够卖了。
话不多说，直接看两组数据：
1、截至6月底，常州市区120㎡-140㎡面积段户型有效库存量约为2500套、29万㎡左右的量。
如果以库存面积除以过去12月的平均销售面积来看，这个面积段新房产品去化周期已经只有11.6个月。
这个去化周期，是常州各面积段房源中，最短的。往上走的话，面积越大，去化周期越长。
2、去年下半年到今年上半年一年的时间，常州该面积段新房销售面积约为30万㎡，共2300套，也是各面积段中成交量最高的。
但过去一年，这个面积段的新房供应量只有9.4万㎡，供求比仅为0.32。
综合这两组数据得出一个结论，那就是该面积段房源是存在供应缺口的。
如果这个缺口不补足的话，不用一年的时间，常州新房市场这个面积段的户型就会不够卖了。
而事实就是，从常州新房未来供应结构来看，这个缺口是很难补足的。
一方面，盘点常州待入市的纯新盘，均是奔着高品质住宅的方向打造的，而根据常州高品质住宅规范，其准入门槛就是140㎡，未来新房市场将很难有140㎡以下房源补充。
另一方面，现在在售的楼盘中，这个面积段房源比较充足的楼盘其实也相当有限，很多还是别人挑剩的尾货。
这就带来了一个结果，那就是这部分需求只能分流到二手房市场。
其实从二手房成交结构也可以看出，120-140㎡的房源也确实是常州二手房主力成交面积段之一，仅次于老破小。
主要因为这个面积段可以做三房，也可以做四房，能满足多种家庭的改善居住需求，且总价段也相对友好，确实存在着较为庞大的需求基础。
所以我之前也明确说过，在这种新房市场的供应缺位下，未来地段好、产品力在线、房龄又不太老的次新房，价格肯定会进一步企稳。
当然，其实我更想表达的是，常州高品质住宅标准，或许不应该被140㎡这条线卡死。
高品质的核心在于居住舒适度的提升和完善的生活场景搭建，以及更优质的服务，而不是单纯靠面积堆砌。
其实在其他城市，我看到很多新规产品，在中小户型的设计上，已经有了质的飞跃，得房率和实际使用空间都有了大幅提升。
而且，当前很多头部房企，也更注重于研发能涵盖这类需求的轻量化高改产品线，典型像金茂的满系产品，虽然定位也是高端产品线，但就是通过“中小户型起步+高得房率+优质产品力”的精准产品策略，在其他城市取得了比较好的市场反馈。
2026年以来，住房产品的消费属性被前所未有的放大。
而既然是消费品，其交易的本质就要符合商业逻辑，那就是需求第一性原则。
我相信，造好房子、造高品质住宅，不仅仅是为了造出这样的产品，而是为了更好地满足需求，并创造出更高的市场价值。
那需求从哪里来？需要从供求关系中去寻找，去重新定义。
我也真切地希望，常州楼市能走向更具活力，更可持续发展的未来！
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