曾撑起各大板块的超级大盘，为何在常州越来越少？

在常州的房地产发展历程上，“大盘”时代无疑是一个不可磨灭的重要印记。

但当下的常州新房市场，正在告别“大盘”时代。

经典的大盘有华润国际社区、星河国际、绿都万和城、世茂香槟湖、星河丹堤等，几乎每一个项目的开发周期都贯穿了十余年的时光。

从一期期开盘，到一期期交付，这些大盘或多或少都与所在板块的格局与未来有着密不可分的关系。

这样的大型社区在常州每个区域几乎都有典型案例。

在10年的开发过程中，除了项目为板块引进了红黄蓝幼儿园、宋庆龄幼儿园、局小华润小学等优质配套外，地铁1号线开通，地铁大厦、常州首座万象城落址于此，使得这里成为天宁老城区的新中心。

而人居方面，华润国际社区的产品开发也历经了多个阶段，从早期聚焦刚需的华润中央公园，过渡到主力改善的华润幸福里，再到为高端客群量身定制的超高层大平层华润润府。

从整个开发过程来看，华润国际社区这类成熟大盘对于板块人居及人居配套的补足作用，是毋庸置疑的。

商业项目MINIMALL、住宅底商、飞龙吾悦广场等配套，都是板块内的重要人居配套。

同样的，新北恐龙园板块的世茂香槟湖、武进武宜路商圈的星河国际以及西太湖的星河丹堤，对整个板块的开发建设也具有重要意义，配建的学校、商业、办公等配套，都在丰富完善板块的人居价值。

那么，为什么现在常州新房市场的大盘越来越少呢？

首先，和常州城市开发进程有关。

过去大规模“造城”式开发已基本结束，中心城区成片净地稀缺，建设重点转向旧城“微更新”，供地趋于零散，不再适合推出超大型社区。

同时，随着城市整体配套逐渐成熟，大盘自建学校、商业等设施的补足功能也不再像过去那样必要，因此新房市场的大盘自然越来越少。

其次，与房地产新形势息息相关。

当前市场供求关系已发生根本性转变，购房需求趋于理性，去化速度明显放缓，而大体量项目开发周期长、资金占用量大，一旦销售不畅，极易形成库存积压和资金链紧绷。

同时，这类项目对房企的综合能力要求极高，不仅要有雄厚的融资实力和成本控制能力，还需具备多期产品迭代、配套落地和长期运营的耐心。

因此，无论从风险收益比还是企业自身承受力看，大体量项目都越来越不划算，房企自然倾向于开发更小更灵活的地块。

但基于老城更新的主旋律，常州新房市场出现了新一代的“大盘”项目，区别于传统大盘，这类项目主要是依托老城区腾挪出的土地进行开发，侧重点也被放在了配套建设上，比如钟楼的ICC白云新城、武进的长沟河板块。

ICC白云新城由常大白云校区旧址腾挪而出，占地850亩，规划打造“步行10分钟完整生活圈”的高品质生活圈。

△ICC白云新城城市设计鸟瞰图

但住宅只是其中的一小部分，更多的土地被用于建造商业、教育、医疗、文娱、生态等配套。

更为难得的是，这座新城的开发速度也非常快。目前，主题公园、梧桐河生态景观轴、鸣珂巷幼儿园、觅小分校、二十四中分校、文化艺术中心、社区餐厅、配套工程的星园路等一系列项目都已经落地，实打实的配套先行。

△长沟河片区城市设计鸟瞰图

2022年9月，长沟河片区城市设计方案正式出炉。根据规划，长沟河片区是一个高起点打造的都市滨水宜居示范区，总面积8.5平方公里，以“一脉两核五园多点”为结构布局。

自规划公布以来，板块内路网基本成型，徐湖渰公园（徐园）已经开园，西园实验学校也早已投用。

除此之外，常州第二个山姆大概率会落位于长沟河片区。同时，片区内还规划有文化艺术中心、科技展览馆等现代化城市高能级配套。

7月12日，片区内长沟河1号地块溢价成交，也正式开启了板块的高品质住宅开发阶段，未来绿城会打造什么样的产品，值得期待。

从拓荒造城的传统大盘，到配套先行的更新新城，常州楼市大盘形态的转变，映照出城市从外延扩张到存量提质的蜕变。

旧时代的百万方大盘缓缓退场，以民生配套为核心的片区综合开发走上台前，常州的人居发展，正迈入更成熟、更宜居的全新阶段。