一，政策重点解读
2026年第45周（11月2日至11月8日）本周政策主线由需求端刺激转向供给端制度重构。现房销售进入规则落地期：南京、广东以土地出让时点为界优先推行，海南按出让年限分层过渡，东莞明确预售须主体结构封顶。土地端同步控增量、活存量，五部门探索建设用地总量规划期管控。城市更新成为住房供给新入口，上海“十五五”新增保租房25—27万套；公积金从购房、租房扩至修房、养房。判断：短期托底温和，中长期将重塑房企现金流与周转节奏，加速行业分化。
二，政策速览
01．南京出台实施意见 推动商品住房现房销售
11月2日，据南京发布，南京出台关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（试行）。意见提出，积极推动商品住房现房销售。
意见明确，2026年8月28日后，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；其他商品住房项目鼓励实行现房销售。
意见同时优化现售管理。房地产开发企业选择商品住房现房销售的，应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。
符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售，现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户。
02．多城出台城市更新住房租赁细则 沪将新增保租房25—27万套
2026年，国家《城市更新“十五五”规划》与广州、深圳、上海、北京等城市先后出台城市更新及住房租赁相关政策，据住房租赁智库百科梳理，存量商办和厂房向租赁住房转换、保障房筹集方式调整等政策内容有了更具体路径。
国家层面，《城市更新“十五五”规划》提出符合条件的更新项目可探索REITs等融资方式。2026年8月28日，多部委房地产金融新政落地，明确住房租赁团体购房贷款期限最长可达30年，自有产权租赁住房经营性贷款期限最长可达20年；证监会明确支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或作为扩募资产装入已上市REITs。
广州于2026年6月出台《关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，规定房屋所有权登记超过5年、符合条件的低效商办楼宇，可申请功能转换或临时利用为保障性租赁住房，设立最长15年（含延期）的使用过渡期及后续有偿使用路径。项目仍需签订监管协议，并依法办理土地价款、土地出让合同或划拨决定书变更等手续。
北京在2026年3月发布的《2026年推动经济稳中有进的若干措施》中，明确对非居住存量房屋改建租赁住房项目给予建筑规模支持。
深圳《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》于2026年2月发布、3月1日起施行，提出未完成规划审批的城市更新项目原则上可不配建保障性住房，工改保项目继续按原有规定执行。
上海《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》明确，2026—2030年新增供应保障性租赁住房25—27万套（间），新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张。
03．广东印发扩大消费实施方案 新出让土地商品住房优先现房销售
11月3日，广东省发展改革委印发《广东省扩大消费实施方案》，提出更好满足多样化住房消费需求。
在住房供给方面，优化匹配住房供给和消费需求，增加保障性住房供给，因城施策满足改善性住房需求，规范发展住房租赁市场。
加快构建房地产发展新模式，支持新出让土地的商品住房项目优先实行现房销售，优化个人住房贷款期限，加强购房资金监管。用好居民购房贷款贴息政策，支持城乡居民刚性住房需求。
城市更新方面，加快既有建筑节能改造和“好房子”建设，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持老旧住房原拆原建、自主更新，在新模式城中村改造中积极探索多元化安置方式。用好设备更新支持政策，推进老旧小区加装电梯。
在物业服务方面，有序扩大物业服务覆盖面，支持物业服务企业发展居家养老、家政服务等增值服务。
此外，方案提出拓宽住房公积金使用范围，支持缴存人提取住房公积金用于装修自住住房和支付自住住房物业费。
04.海南公积金装修提取新政施行 每次最高不超过15万元
海南省住房公积金管理局发布《关于开展提取住房公积金装修自住住房业务的通知》，自2026年11月3日起施行。
根据通知，缴存人家庭在海南省无未结清住房公积金贷款，可按规定申请提取本人及配偶的住房公积金，用于家庭名下在海南省范围内购置的一套自住住房装修。
额度方面，缴存人家庭申请自住住房装修提取，提取额度按房屋建筑面积乘以1000元/㎡计算核定，且家庭提取额度每次最高不得超过15万元。
05.住建部党组扩大会议：高质量开展城市更新和乡村人居环境改善
11月3日，住房城乡建设部党组召开党组（扩大）会议，传达学习党的二十届五中全会精神和习近平总书记重要讲话精神，研究部署学习宣传贯彻工作。住房城乡建设部党组书记、部长倪虹主持会议并讲话。
会议认为，党的二十届五中全会是在中国共产党成立105周年重要节点、中华民族伟大复兴关键时期举行的一次十分重要的会议。全会重点研究持之以恒推进全面从严治党问题，充分体现了以习近平同志为核心的党中央强党强国的历史主动和把党的伟大自我革命进行到底的坚定决心，充分彰显了习近平总书记作为大党大国领袖的高超政治智慧、深远战略考量、强烈历史担当和深厚为民情怀，必将为推动高质量发展、推进中国式现代化提供坚强政治保证。全会深刻总结新时代全面从严治党伟大成就和宝贵经验，审议通过的《中共中央关于持之以恒推进全面从严治党若干重大问题的决定》，是持续推进新时代党的建设新的伟大工程的纲领性文件。
会议强调，深入学习贯彻党的二十届五中全会精神，是当前和今后一个时期的重大政治任务。要认真学习领会全会精神，进一步提高对持之以恒推进全面从严治党重要性紧迫性的认识，准确把握全会关于持之以恒推进全面从严治党的战略部署，切实抓好《决定》部署的贯彻落实。要深刻领会全面从严治党是新时代党的建设的战略方针和鲜明主题，深刻领会全面从严治党要把习近平党建思想贯彻到党的建设全过程各方面，深刻领会全面从严治党是推动中国式现代化建设的坚强保障，切实把思想和行动统一到全会精神和党中央决策部署上来，以高质量党建引领保障高质量发展。
会议强调，管党治党越有效，经济社会发展的保障就越有力。要更加紧密团结在以习近平同志为核心的党中央周围，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚定拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”，深入学习贯彻习近平党建思想，持之以恒推进全面从严治党，贯彻落实中央城市工作会议精神，牢固树立和践行正确政绩观，全面践行人民城市理念，坚持想明白干实在，坚持专业敬业，多出惠民之策，多做民生实事，高质量开展城市更新和乡村人居环境改善，推动房地产高质量发展，加快建筑业提质升级，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。
会议强调，要迅速兴起学习宣传贯彻全会精神热潮，制定系统的学习计划，加强组织领导，狠抓任务落实。要更加清醒坚定加强纪律作风建设，发扬自我革命精神，加强制度建设，完善长效机制，强化对权力运行的制约和监督，把严的基调、严的措施、严的氛围长期坚持下去，以全面从严治党新成效推动住房城乡建设事业高质量发展。
部党组成员、总师出席会议，驻部纪检监察组负责同志，部机关各司局、直属各单位主要负责同志参加会议。
06.贵阳住房公积金贷款额度流动性调节系数调整为0.9
11月3日，贵阳市住房公积金管理中心明确，自2026年11月2日起受理的住房公积金贷款，贷款额度流动性调节系数调整为0.9，此前已受理的贷款不在调整范围内。
自2026年3月启动流动性风险三级响应以来，全市住房公积金个贷率持续高于95%的管控阈值，9月末升至98.92%，流动性承压态势持续加剧。
此次调整旨在防范流动性风险、保障缴存人刚性和改善性住房需求。
调整后，贷款额度按计算公式确定的额度乘以0.9，最终核定额度不得超过贷款限额标准，限额标准按原规定执行。
07.五部门印发全面节约战略行动方案 探索建设用地总量规划期管控
11月4日国家发展改革委、工业和信息化部、自然资源部、水利部、国管局印发《实施全面节约战略行动方案》。
行动方案指出，提高集约高效利用水平。探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地。推进土地混合开发、空间复合利用和土地用途依法合理转换，合理开发地下空间。统筹林地草地保护与利用，鼓励通过生态修复等方式补充林地草地。节约集约开发利用海域资源，有序推进海域分层立体利用，建立低效用海退出机制。
08.武汉住房公积金提取新规11月20日起施行 商贷还贷可每月提取
11月5日，从武汉住房公积金管理中心获悉，《武汉住房公积金提取管理办法》新的实施细则将于11月20日起施行。
此次新规新增装修自住住房、支付物业费、城市更新改造等提取场景。
商贷还贷提取周期同步调整，从此前每12个月一次改为每月可提。
装修自住住房提取适用于武汉市自住住房，需满足购房时间5年以内或满15年（含）以上、且取得房屋有效证明材料满6个月以上。
家庭名下有多套房产的，夫妻双方仅可就其中一套办理一次装修自住住房提取。
提取额度按建筑面积×1500元/平方米核定，家庭提取上限18万元，且不超过账户余额。
09.东莞十五五住房规划印发 商品房预售须主体结构封顶
11月4日，《东莞市住房发展“十五五”规划》正式印发，官方首次回应东莞将如何执行现房销售新政。
规划提出，稳妥开展商品住房销售制度改革，坚持分类试点、分步推进现房销售，做好新旧政策过渡。其中，保障性住房实行现房销售；商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
配套政策方面，规划提出优化现房销售项目土地出让价款缴纳比例和时限，并推动开发贷款发放与现房销售项目建设周期相匹配。
规划同时明确了东莞楼市未来五年的主要指标：新房去化库存周期从24.5个月下降到12至18个月；批准销售新建商品房10万套，平均每年2万套；新房、二手交易总规模3025万平方米。
按规划安排，10万套商品房分年度投放，2026年1万套，此后逐年增加，至2030年为3.8万套。
旧改方面，东莞将推进拆除新建类城中村改造12个、整治提升类城中村改造160个。保障房方面，规划建设配售型保障房2500套、租赁型保障房1.5万套，共16个保障房项目分布在12个镇街及新区。
根据公开资料整理，东莞保障房现房销售已在执行，首个上市的保障房寮步东寮溪江苑3批房源均为现房销售并已售罄。
10.广州拟禁止宅地捆绑出让 安置房5年内转让由政府回购
11月5日，广州市规划和自然资源局发布《关于加强土地供应及供后监管的实施意见（征求意见稿）》，下放部分审批权限至各区，对土地供应与供后监管作出多项调整。
该意见稿将“实行供应规模控制”表述删去，替换为“优化土地供应结构”，同时继续严格控制新增建设用地规模，保障制造业、高新技术产业和新兴产业用地。
出让条件方面，新规禁止2宗及以上宅地捆绑出让，此前文件允许2宗宅地打包出让。配建方面，严禁配建经营性项目及楼堂馆所，原则上不配建道路、绿地、河涌、政策性住房及独立占地的公共服务设施，明确由政府建设的公共配套设施由政府提前或同步实施。
供后监管上，地块原则上一年内开工、三年竣工，特殊情况可申请延期一年，逾期涉及违约金及土地闲置费，两者可抵扣。不具备“净地”条件的地块不得供应，土壤检测不合格需修复的项目禁止开工。
二级市场方面，未达到25%开发投资门槛的土地可办理预告登记转让，同步推行土地使用权“带押变更、带押过户”，待满足投资条件后完成正式过户，突破此前须完成25%投资方可转让土地的限制。
地块回收补偿上，已签订出让合同并缴清土地出让金的地块被回收时，可获得货币、储备用地或现成物业等补偿。此前融创花都文旅城一处闲置10年的地块被政府回收，价格为2.7亿元。
楼市方面，意见稿落地“证缴分离”机制，即便开发商欠缴土地出让金，购房人仍可正常办理不动产登记。从化区御景绿洲花园小区此前交楼四年，因开发商未缴齐土地出让金，业主无法办理不动产权证。
安置房方面，以划拨方式取得的城中村改造安置房，需在5年内转让的，除补缴土地出让金外，由房屋所在区按有偿使用价格回购，纳入市保障性住房统一管理；满5年后转让不受限制。
自持住宅和商办物业可通过补缴土地出让金转向市场化销售。批而未供储备用地、征地留用地可按程序开展不超过10年的短期开发利用，用于特色文旅、养老托幼、民营教育、医疗康美、低空经济、交通接驳等用途。
集体经营性建设用地可通过出让、出租等方式交由单位或个人在一定年限内有偿使用，鼓励村集体以入股方式组建土地股份合作社或联营公司，联合入市并共享收益。
意见稿主要针对市场化供地，纳入市城市更新年度计划和广州市低效用地再开发试点项目库的项目，按各自原有规则执行。
11.河南出台提振消费措施 提出激发住房市场消费活力
11月5日，河南省政府办公厅出台《河南省进一步提振消费若干政策措施》，其中提出激发住房市场消费活力。
措施明确，持续推动城镇老旧小区改造，支持具备条件的楼栋加装电梯。在保证公共安全和公共利益、不改变建筑主体结构等前提下，老旧小区增设电梯、无障碍设施等必要附属设施的，其新增建筑量不计入规划容积率，免于办理规划许可，有效降低旧房改造成本。
住房公积金方面，河南将积极推进改革，把住房公积金的使用场景和范围从“购房”“租房”拓宽到“修房”“养房”。
同时，住房公积金管理中心批准贷款的时限由自受理申请之日起15日缩短为10日。
河南还将健全住房公积金异地协同机制，推动住房公积金省内互认互贷，促进异地使用更加便捷高效。
12.海南三部门发布商品住房销售新政 明确现房销售与预售适用界限
11月6日，海南省住房和城乡建设厅等三部门发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的通知，继续实施现房销售制度。
通知明确，2026年8月28日（含，下同）后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售。2020年3月8日（含，下同）至2026年8月28日期间出让土地的商品住房项目，现房销售条件等按原有政策规定执行。
2020年3月8日前出让土地的商品住房项目，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。
通知要求严格现房销售条件。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，将现房销售方案和有关证明等报项目所在市县住房城乡建设部门备案。
通知还提出，推动房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售，全面推行“交房即交证”。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师刘延群撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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