2026年，丰台区房地产市场展现出稳健的复苏活力。土地端，年内成交的4宗宅地中有3宗溢价率突破15%，另有2宗地块正挂牌待拍，有望在年末再添一把火；新房端，方程国贤府、嘉棠雅序等项目凭借产品力与精准定位，交出了亮眼的去化成绩单。进入四季度，随着万泉寺地块（华润北京澐玺）和太平桥地块（保利京华曜）两大核心项目相继入市，一场由央企操盘、主打新规产品的"顶改对决"正式拉开帷幕。这不只是两个项目的去化之争，更将深刻影响丰台乃至北京西南片区的高端改善市场格局。
华润北京澐玺与保利京华曜，是摆在同一个货架上的最直接的竞品。两宗地块分别于2026年4月30日与5月19日成交，直线距离不到3公里，均位于二环至三环的核心区位。从拿地成本看，万泉寺地块由华润底价摘得，楼面价5.85万元/平方米；太平桥地块由保利以15.4%的溢价率竞得，楼面价5.76万元/平方米。一个以底价从容入局，一个以溢价抢下入场券，楼面价只差900元/平方米。
二者不仅拿地时间相近、区位相邻，而且均为“抬板新规”正式出台前就已规划抬板住宅设计的产品。这一共同的产品基因，再加上两个项目在入市节奏上的高度同频，也注定了它们将在市场上展开正面交锋。
2026年9月下旬，两大项目先后取得预售许可证，共计900套房源集中入市。华润北京澐玺于9月25日取证，450套房源一次性推出，备案均价约12.1万元/平方米，拟售单价区间为10.96万至13.77万元/平方米。保利京华曜则于9月20日取证，拟售均价为12.03万元/平方米，并于11月1日正式开盘，目前网签65套，成交均价约10.4万/平方米。
尽管备案均价仅相差约700元/平方米，但两者的产品定位、客群结构与价格策略却呈现出明显的分层。华润北京澐玺主打“滨水大平层+万象城商业”的组合拳，精准锁定2000万级以上的丽泽顶改客群，其核心逻辑是“赌丽泽产业兑现”。而保利京华曜则选择了更为务实的路线，以相对紧凑的面积段和更强的西城地缘属性，通过价格优势换取流速，其背后逻辑是“赌西城地缘外溢”。
在产品层面，两大项目均将“抬板”设计作为核心卖点，但在具体呈现上各有侧重。
华润北京澐玺：全域抬板，做足仪式感。项目采用全域抬板设计，将整个社区整体抬高约6米，形成上下双层立体空间，部分楼栋首层或首二层架空，住宅主体最高抬升至12米，规划127至264平方米全四居户型，其中180平方米以上大户型占比超过五成，总价区间1265万至3737万元。
保利京华曜：5.6米全抬板，做透实用性。社区由9栋7至18层洋房及小高层组成，容积率控制在2.0，推出124至181平方米全系纯四居，主力户型124平方米。最大亮点是极致的空间效率——得房率普遍达到100%至102%。
作为丰台区新房市场今年首批10万级新增供应项目，华润北京澐玺与保利京华曜的入市，标志着区域板块价格体系的一次重塑。
回顾2025年，丰台高端改善的代表为中海丽金府、中海丽泽叁號院等。
华润北京澐玺南侧直线距离不到1公里就是中海丽金府项目，该项目是中海2024年拿到的百亿“地王”，于2025年开盘，成交均价约10.3万/平方米，目前网签去化约27.9%；再往南是中海·丽泽叁號院，成交均价约8.8万/平方米，目前网签去化约50%。这两个中海项目的核心优势在于准现房呈现。所见即所得的交付确定性，在当前市场环境下对购房者具有天然吸引力。这将对澐玺和京华曜这两个抬板期房项目形成实质性分流。如何在产品力与价格之间找到平衡，是两大项目面临的核心挑战。
2026年末丰台新房市场的这场“双雄对决”，本质上是两种高端改善逻辑的碰撞。华润北京澐玺代表的是对区域未来产业价值与城市界面升级的长期看好，其产品力与配套规划均指向终极改善；保利京华曜则更敏锐地捕捉到西城地缘外溢的即时需求，以高得房率和灵活的价格策略抢占市场份额。
展望未来，两大项目的去化表现，将成为检验丽泽产业兑现速度与西城地缘购买力外溢强度的重要风向标。而对丰台楼市来说，这种高品质的差异化竞争，终将推动区域产品力的整体跃升，为北京高端改善市场注入新的活力。
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