北京2026年的土地市场，在四季度又重新按下了“加速键”——10月27日第十三轮拟地清单发布，同日分钟寺地块开启预申请并火速转正；10月28日，丰台槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（北区）地块和大兴区西红门镇DX04-0102-6037地块上架预申请；10月29日，新宫地块转正挂牌。
相较于上半年的强劲势头，丰台区下半年土拍姗姗来迟，不过等来的并不是岳各庄地块的重新上架，而是两宗“空降”地块率先登场：一宗是围合地铁10号线分钟寺站的站城一体组团，一宗是槐新组团（NY-030）仅剩的北区住宅用地。前者10月27日转正挂牌，起始价46亿元；后者10月29日转正，起始价23.3亿元。两宗地合计起始价69.3亿元、地上建面约19.22万平方米，将分别在12月1日、12月2日进入竞价环节。
同一区域、两天之内接连转正，这是北京新政落地后，土地市场提速最直观的体现。
分钟寺新村土地一级开发项目：地铁站附近的多功能组团地块
北京市丰台区分钟寺新村土地一级开发项目A区FT00-0519-0105、0108、0104、0101地块（京土储挂（丰）〔2026〕058号），土地面积约7.11万平方米，地上建筑规模约13.17万平方米，交易起始价46亿元。
分钟寺组团地块位于丰台区分钟寺新村，由四宗子地块构成，临近地铁10号线分钟寺站。本次在原有住宅地块的基础上新增东侧0108住宅地块，并把西侧商业、停车场用地一并打包，形成"住宅为主体、商业作配套、停车共享"的多功能组团。
今年5月首次亮相时，组团内只有编号0103的一宗住宅地块（即现0105，规划地上建面4.2万平方米），此后长期未被激活；本次挂牌新增0108住宅地块（5.74万平方米），住宅体量由4.2万平方米增至9.94万平方米，相当于原来的2.4倍；与此同时，商业2.3万平方米、社会停车场0.93万平方米被整体并入同一宗地出让。
出让条件里还有三个不能忽略的细节:
其一，商业与停车场是"代建"，不是"货值"。供地文件要求，FT00-0519-0104、0101两宗地块由二级竞得人负责建设，建成后由丰台区政府指定企业按照成本价向二级竞得人整体购买，地上、地下全部建筑规模自持至土地出让年限期满。
其二，街坊路无偿移交。FT00-0519-0101地块内需增设15米宽东西向街坊路一条，不计入出让范围，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会，并计入建设用地基底面积、对社会开放使用。
其三，停车配建有硬指标。该地块停车位不少于230个，主车位尺寸不小于2.6米×5.6米，车库净高不小于2.6米--这既是配套要求，也指向了板下空间的立体化利用。
抬板设计同样被明确写进出让文件。按《北京市规划和自然资源委员会关于印发〈关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）〉的通知》（京规自发〔2026〕339号）有关要求，本项目居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。对分钟寺这类"站点周边、用地紧、限高80米"的组团而言，抬板既解决了地面停车与归家动线的冲突，也把"板下"的商业配套与"板上"的园林庭院真正连成一体。
分钟寺地块住宅部分起始楼面价约4.63万元/平方米，较2020年“分钟寺三兄弟”的高位已明显折让。但叠加“优先现房销售+配建成本价回购+自持至期满”等条件，资金回收周期被拉长，对房企融资与周转能力提出更高要求。
2021年，“分钟寺三兄弟”（北京天誉、合生·金茂东叁金茂府、合生缦云）曾以约12万元/平方米的单价创下南城房价标杆，后续售价回落至10万多元/平方米。其中，北京天誉整体成交均价约10.47万元/平方米，合生·金茂东叁金茂府为10.63万元/平方米，合生缦云为10.57万元/平方米。存量豪宅既构成直接的价格压制，也带来高度同质化的产品竞争。
本次地块的核心支撑来自产品端：一是站城一体的组团形态，四宗地围合一个地铁站，住宅、商业、停车在同一底盘上共享客流与动线；二是抬板设计实现“板上居住、板下配套”，将停车、会所、归家动线收进板下，地面留给园林与步行，为产品力提供了与存量豪宅拉开差距的政策抓手。
丰台槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（北区）地块——槐新组团的收官地块
北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（北区）地块，土地面积3.25万平方米，地上建筑规模6.05万平方米，交易起始价23.3亿元。该地块出自国庆假期后发布的第十二轮拟供地清单。
新宫NY-030（北区）地块位于南四环至五环之间，紧邻地铁4号线与19号线换乘站新宫站。4号线南北纵贯，19号线为大站快线，可直达金融街、平安里等就业核心；周边万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园、槐新公园等配套已相对成熟，槐新片区城市更新推进较快。
出让文件同样明确，该地块可做抬板社区，即"板上居住、板下配套"的立体底盘，把停车、会所、归家动线整合进板下空间。对一个预计2029年现房入市的项目来说，"现房＋抬板"几乎是唯一能对周边二手房形成溢价的物理特征——二手房不缺地段，缺的是产品代差。
NY-030组团共包含三宗地：南区-01（观宸一期）、南区-02（观宸二期）、北区（本次出让）。北区是该组团最后一宗住宅用地。观宸一二期合计871套，已网签687套，剩余约184套，整体去化率约79%；按当前去化速度，预计2027年上半年即可清盘。价格方面，北区起始楼面价约3.85万元/平方米，较南侧观宸一期约4万元/平方米低0.15万元/平方米%。同一组团、相邻区位、楼面价小幅折让，为项目的安全边际做了铺垫。
丰台土地市场：供应在收缩，结构在改善
2025年以来，丰台区宅地供应规模显著收缩，全年成交地块规模较前一年近乎腰斩。然而进入2026年，尽管宅地出让规模总量仍处于低位，但供应结构发生明显优化——新入市地块普遍位于核心成熟板块，规划配套完善、开发价值突出，直接推升了房企参拍热情。
截至目前，丰台区今年已成交4宗宅地，其中3宗溢价率突破15%，最高达16.4%；反观2025年同期成交的5宗地块，均以底价成交，市场热度形成鲜明对比。这一转变既体现了房企对丰台区长期发展潜力的认可，也折射出北京土拍市场“从量到质”的深层逻辑切换。
2026年以来，丰台区计划推出8幅优质宅地，目前已成交4幅，2幅正在挂牌，还有1幅暂停出让，此外，还有南苑地块仍待激活，其后续动向值得持续重点关注。
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