北京"好房子"政策持续迭代，二至三环间新增住宅供应极为稀缺。丽泽金融商务区作为北京中心城区重点建设的金融商务区，承接金融街产业外溢、聚焦数字金融，已入驻银行证券、资产管理、科技总部等多类企业。中海·丽泽叁號院是中海「藏峰系」在北京的平层作品，定位"新一代森境美学作品"，以第四代住宅设计实现超90%高得房率，配置内外双园林与双会所，搭载LivingOS好房子标准精装体系。
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数据说话 •销售去化
2025年1月，中海以40.08亿元总价拿下丰台区丰台区玉泉营街道地块，楼面价5.8万元/㎡，该项目是丽泽板块的中海第四代住宅产品（得房率90%以上），首开凭借产品力和板块热度实现较高的认购率，开盘，官方口径“首开成交约16.8亿”。2026年以来进入长周期持销阶段，成交依赖月度特价房拉动、成交均价同比持续回落，说明高总价大户型定价与2026年北京改善市场承接力错配，只能持续让利换流速。
数据来源：CRIC
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地段解析
区位与环线
项目位于北京市丰台区玉泉营街道，玉泉营南三环西路东侧，地处南二环与南三环之间，距南二环约1.5km。到丽泽商务区核心区直线约1公里，到金融街约6公里。
产业红利
丽泽金融商务区为北京中心城区重点建设的金融商务区，承接金融街产业外溢，聚焦数字金融。已入驻银行证券、资产管理、科技总部等多类企业。项目距丽泽商务区核心区直线约1公里，可直接受益于产业人口导入与配套升级。
轨道交通
约2公里内覆盖7条地铁线路、3个主要站点：距地铁10号线纪家庙站约900–950米；19号线及大兴机场线草桥站约1.3公里；丽泽商务区站约1.6公里，为16号线、14号线、大兴机场线交汇，11号线二期、丽金线为规划线路（五轨交汇）。其中，16号线于2025年1月全线开通；19号线二期规划南延新建车站6座；大兴机场线自草桥站可直达大兴机场。
路网
三横三纵双高速：三横——南二环、丽泽路、东管头路；三纵——柳村路、西三环、菜户营南路；双高速——京开高速、京港澳高速。临近西三环、西二环主干道。
生态资源
项目地块被超14公顷公园绿地围合，绿地占用地总面积约51%。向北约1公里可达丽泽商务区70亩中心公园与莲花河滨水绿地。周边公园含丽泽城市运动公园、丰益公园、丽泽滨水文化公园二期、金中都遗址、丰台志愿服务公园、西铁营公园、滨水文化公园、纪家庙公园及规划绿地。
周边配套
商业： 约1km直达龙湖丽泽天街；5公里覆盖丽泽天地、金唐新光界、西铁营万达广场、晋商联合大厦商街等。教育： 丰台区第五小学万柳分校（西北侧约600米）、丽泽国际学校（北侧约3公里）、芳草地国际学校丽泽分校、在建的北京第五实验学校（12年制，约600米）。医疗： 7公里范围内近10所三甲医院，含天坛医院（约2.7km）、佑安医院（约3km）、电力医院（约5km）、宣武医院、北京儿童医院、广安门医院等。
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整体规划
城市级整体开发逻辑
项目所在为西南郊冷库城市更新地块，属全国首个城中村改造示范区项目，由财政部专项债资金支持。片区总规划约28.1公顷，规划地上建筑规模约18.34万㎡，含居住用地、学校、医疗、城市道路及公园绿地，其中约14.41公顷绿地、占用地总面积51%。从搬迁到挂牌仅用4个月实现"场清地净"。
项目规划指标
11栋住宅、530户，容积率2.52、绿化率30%、车位比1:1.12，物业费8.9元/㎡·月。楼栋以小高层+洋房组合，楼间距可达55–60米。户型涵盖A约104㎡、A约99㎡、B约114㎡、B约110㎡、C约107㎡、D约139㎡（两栋）、E约158㎡、E约151㎡。
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产品力测评
归家动线
社区主入口采用对称式立面构图，约35米宽、7米高展示界面；弧形金属挑檐+线性灯光+米白色石材墙面+旋转门；地面以大小形状各异的石材铺设鹦鹉螺螺旋纹路，形成"向心式"空间秩序。进入社区后经时空长廊连接下沉庭院与会所，设计灵感源自鹦鹉螺系列。35米宽的展示界面在同类项目中属于较高规格，鹦鹉螺螺旋纹路的向心式设计强化了归家的仪式感与方向引导。
建筑立面
米色与香槟金色调，暖灰石材基座+银灰流线金属铝板+大面积Low-E三玻两腔全景舱系统窗，转角弧形玻璃幕墙。材质以金属铝板、一体板、玻璃幕墙为主，辅以少量石材与涂料。建筑曲幕与空中花池结合，勾勒斐波那契黄金分割线。金属铝板与一体板的耐候性优于涂料，长期维护成本相对可控。三玻两腔系统窗在隔音与保温性能上显著优于普通双层中空玻璃，考虑到项目东侧临近高架铁路，系统窗的隔音配置对居住舒适度具有实际意义。
景观营造
"内外双园林"理念——外部以超1.2万㎡花园围合（街角公园），内部以梵高、莫奈画作为灵感打造6个艺术主题花园，7个景观节点前后呼应。示范区实景呈现米白色调建筑、弧形檐口、镜面水景、曲线绿篱、乔木点植，内部园林以印象派艺术为主题定位，在同类项目中具有差异化辨识度。
公区会所（双会所）
约1000㎡下沉庭院会所+约450㎡架空层森系儿童主题会所，涵盖私宴厅、瑜伽室、健身房、四点半学堂等。下沉会所以白色流线旋转楼梯、镜面水景喷泉、绿植围合、大面积落地玻璃幕墙实现与自然的联通。 对应530户社区，户均会所面积约2.7㎡，在改善型项目中属于较高配比。物业费8.9元/㎡·月的定价需覆盖双会所运营成本，长期运营品质值得关注。
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户型分析
约110㎡三居（B-1户型）
3室2厅2卫，小高层，南向面宽约9.8米，客厅与两卧朝南，配活动室与三段式阳台，厨房、双卫布局清晰。三开间朝南保证了主要功能空间的采光均匀性，三段式阳台对南向采光形成补强，同时实现家政、休憩、观景的功能分区，活动室作为可变空间，可适配二胎家庭或居家办公需求。
约139㎡四居（D户型）
4室2厅2卫，小高层，南向面宽约11米，餐客厅一体贯通，四卧分布于四角，主卧带独立卫浴，配活动室与三段式阳台。四卧分布于四角的设计实现了家庭成员的"空间平权"，长辈房与儿童房互不干扰，私密性得到保障。餐客厅一体贯通提升了公共区域的尺度感与家具排布灵活性，主卧独立卫浴的套房化配置满足改善客群对私密性的需求。
约158㎡四居（E户型）
4室2厅3卫，小高层，南向面宽约12.2米，双卧套房格局，配独立家政区与三段式阳台。12.2米面宽在北京同面积段改善产品中具有稀缺性。双套房+三卫的配置对三代同堂或多子女家庭的隐私保障具有重要意义。独立家政区将洗晒动线从生活区剥离，提升了日常居住的品质感。
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项目总结
核心优势清单
南二环与南三环之间、距南二环约1.5km的内城稀缺地段
丽泽金融商务区产业红利（规划总建面约950万㎡）
约2公里内7条地铁线、3站点的多轨交通
超14公顷公园绿地围合、绿地占比约51%
中海「藏峰系」平层作品+央企品牌兑现力
约1000㎡下沉会所+约450㎡架空层儿童会所双会所
内外双园林、6个艺术主题花园
超90%得房率、LivingOS好房子标准精装
530户适中社区规模、车位比1:1.12
客观陈述
东侧高架铁路噪音：项目东侧临近高架铁路，部分楼栋存在噪音影响。建议对噪音敏感的购房者优先选择偏西侧房源，并实地体验系统窗隔音效果。
东侧城市界面：东侧现状为坑洼道路和空地，虽规划做绿地但尚未落地，即期城市界面与生态体验存在不确定性。
北侧规划社区医院：属规划用途，落地时间与运营影响需持续关注。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师宋天依撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。文中户型面积、价格、规划配套等信息以项目最新公示及政府最终批复为准。
