期号：2026年第9期
报告月份：2026年9月（2026/9/1—2026/9/30）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
统计口径：土地为住宅用地及含住宅的综合用地招拍挂出让；新房为普通住宅、公寓（酒店式公寓）、别墅
监测范围：北京市通州区
一、市场综述与核心结论
9月通州区住宅市场呈现“供地空窗、新房供应脉冲式放量、成交缩量价升、库存去化周期边际拉长”的运行特征，供需两端在政策换挡期出现明显的节奏错位。
表1 2026年9月通州区房地产市场核心指标速览
政策变量构成本月运行的核心背景。9月24日起施行的北京《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》从预售管理、资金监管、现房销售优先等方面重构销售规则；9月1日《关于进一步优化住房商业贷款政策的通知》将首套商贷最低首付比例调整为15%、二套25%，并取消普通住宅与非普通住宅标准认定。需求端成本下行与供给端预售收紧并行，行业进入“缩量提质”换挡期。
二、土地市场：供地空窗、底价托底
（一）供求表现：供应归零、跨期成交
9月通州区住宅及含住宅综合用地供应端为零，供应幅数与供应总建面均为0；成交1幅，即8月供应的宋庄地块于本月完成出让。当月成交用地5.50万㎡、成交总建5.77万㎡、成交总价9.96亿元、楼板价17251元/㎡、每亩地价1208万元/亩；成交总价环比增长14.51%、成交总建环比增长78.89%、成交用地环比增长240.74%，楼板价环比下降35.99%、每亩地价环比下降66.39%。
（二）市场热度：溢价归零、托底成交
9月溢价率0%，为底价成交，与6月20.95%、8月27.19%的年内溢价高点形成鲜明落差，市场热度阶段性回落，外围板块地块以托底成交为主。竞得方为北京海港房地产开发有限公司（中国绿发），地方国企背景主体承接外围地块，反映当前涉宅用地竞买结构中投资型需求收缩、自用型与战略补仓型需求主导的格局。
（三）地块分布：低密小体量、年内楼板价最低
成交地块为京土储挂（通）〔2026〕047号，位于宋庄西板块、五至六环之间，容积率1.1，用途为纯住宅（R2二类居住用地），成交时间2026年9月8日。本地块楼面价17251元/㎡、每亩地价1208万元/亩，处于年内最低水平；年内可比地块楼面价分别为2月17878元/㎡、4月19154元/㎡、6月30269元/㎡、8月26951元/㎡。低密、小体量、低总价地块成为当前房企补仓的主要标的类型，成交集中度向单宗地块收敛。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。统计口径：住宅用地及含住宅的综合用地招拍挂出让，不含工业、商业纯商服地类；区域范围：北京市通州区；1月、3月、5月、7月当月无成交，以空值表示。
三、新房市场：供应脉冲、成交缩量
（一）供应：单月放量、年内最高
9月新房供应1307套/14.14万㎡，环比增长139.38%/144.25%，同比增长71.07%/38.51%，为年内单月最高，供求比由8月0.91跃升至2.41。供应集中放量的主体为9月19日梨园板块（九棵树）招商·湖映天青开盘入市所带动的集中推盘，叠加前期蓄客项目的节点性释放，形成阶段性供应高峰。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。统计口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，不含保障房、共有产权房及其他类型；区域范围：北京市通州区；1月、6月当月无新增供应，以空值表示。
（二）成交：缩量延续、量能不足
9月成交532套/5.87万㎡、成交金额27.69亿元，同比明显下降。供应放量未能转化为成交放量，供求比走高、量能不足，是本月最突出的矛盾。
表2 2026年9月通州区新房供求与价格
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。统计口径：普通住宅、公寓（酒店式公寓）、别墅，不含保障房、共有产权房及其他类型；区域范围：北京市通州区；供求比按供应面积/成交面积计算。
（三）结构与均价：普通住宅绝对主体、价格弱修复
分类型看，9月普通住宅供应1285套/13.71万㎡，成交514套/5.61万㎡，成交均价48155元/㎡，套均价526万元/套，供求比2.44；别墅供应22套/0.42万㎡，成交2套/0.05万㎡，成交均价28147元/㎡，套均价697万元/套，供求比8.53，成交量极小、价格受个案结构影响，仅作原样引用；酒店式公寓零供应，成交16套/0.2万㎡，成交均价25906元/㎡，套均价331万元/套。普通住宅贡献绝对主体，别墅与公寓均为零星成交。
项目层面，招商·湖映天青于2026年9月19日开盘，9月网签105套、网签面积1.01万㎡、成交均价5.53万元/㎡、网签金额5.59亿元，居当月通州区商品住宅成交金额首位。
四、库存与去化：库存可控、周期承压
9月末通州区新房库存面积112.19万㎡、库存套数9760套；库存面积环比增长8.97%、同比下降12.91%，库存套数环比增长9.69%、同比下降14.84%。库存绝对量同比双降，说明中期供给已在收敛；环比回升则主要受当月供应集中入市影响。
五、政策与市场展望
9月政策端形成“需求松绑＋供给收紧”的双向组合。9月1日北京《关于进一步优化住房商业贷款政策的通知》将首套商贷最低首付比例调整为15%、二套25%，并取消普通住宅与非普通住宅标准认定；9月20日LPR连续16个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%；9月24日起施行《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，明确预售须以单体建筑主体结构封顶为前提、预售资金全额全过程监管、新项目优先现房销售、现房销售前仅可收取不超过总房价款1%的定金；月末财政部、人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起施行。需求端成本下行与供给端规则重构并行，市场进入“缩量提质”的换挡阶段。
土地端展望：预计四季度通州供地延续“小体量、低密、底价或低溢价”特征，宋庄、梨园、运河商务区等板块为潜在供地区域；房企补仓成本可控，但需警惕后续供应集中带来的同质化竞争。逻辑支撑在于年内楼板价已回落至17251元/㎡的低位、溢价率归零；风险因素在于外围板块需求承接力偏弱，底价成交格局或延续。
新房端展望：政策端成本下行有助于改善型需求释放，预计10-11月通州市场呈现整体“量价齐升”格局，去化仍依赖价格与产品力，得房率、现房与准现房属性将成为项目分化的核心变量。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师陈晶撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
