引言：分化期里的一个错位供给
后沙峪在2026年所处的，是深度调整之后的分化期，而非均质的市场。9月顺义全区住宅成交均价43,258元/㎡、环比下降3%，以价换量仍是全区的主旋律；后沙峪当月成交均价58,019元/㎡，是全区均价的1.34倍。同一个区、同一个月，价差30%——这个数字比任何一份排行榜都更能说明后沙峪的位置：它是顺义的价格高地，也是改善客群的心理坐标。
高地之上，供给却是断层的。后沙峪的新房长期以低密别墅类产品为主，9月板块套均价958万元/套；想留在后沙峪、又不愿为别墅类产品支付千万元总价的改善家庭，过去只能去二手存量里挑房源。青雲国樾以778套、建面79–139㎡三至四居进入这一市场，恰好补上了这层缺口。
这构成了项目最清晰的定位，也构成了它必须承受的压力：9月项目成交均价53,623元/㎡、为板块的92%，套均价525万元/套、为板块的55%——用九二折的单价、五五折的总价，买到板块最高的配套能级。它要证明的不是“便宜”，而是后沙峪的改善需求足以消化778套供给；真正的竞争也不在价格，而在心理价位——同板块低密产品已经抬高了改善客户对面积与产品的预期。
贯穿全篇的四个评测维度由此展开——空港产业腹地、全龄段三至四居、央企开发、双证两地块778套。
一个板块的价格高地，遇上一个把面积段压回可测算区间的供给——这不是价格战，而是客群重定位。
01
数据说话 · 销售去化
项目东区04地块于2026年6月28日首开，推出400套、认购243套，认购率61%，开盘价格54,000–56,000元/㎡；西区03地块于9月17日新增供应378套，两地块合计供应778套、8.21万㎡。截至9月30日项目累计成交169套、1.70万㎡、9.20亿元。
成交套数在7月冲上111套的单月峰值后连续两月回落，而成交均价自6月的51,916元/㎡小幅上行至9月的53,623元/㎡，量价背离——这不是“以价换量”，而是首开蓄客集中释放后的自然衰减，价格端反而站住了。
数据解读：五个可核验的观察
① 首开蓄客次月集中释放。6月28日首开推出400套，当月网签仅1套，属备案滞后；7月单月成交111套为区间峰值，占6—9月累计169套的66%——此后的月度成交才是真实需求的读数。
② 真正的约束是板块容量，不是项目份额。8月33套、9月24套连续回落，但9月24套占后沙峪板块当月47套的51%，项目仍是板块成交的绝对主力；9月板块成交仅0.78万㎡，为顺义全区4.54万㎡的17%，板块当月供应4.04万㎡（全部来自本项目）对应成交0.78万㎡，供求比5.2。
③ 价格端没有以价换量。成交均价从6月的51,916元/㎡升至9月的53,623元/㎡，套均价从478万元升至525万元；同期顺义全区9月成交均价环比下降3%，“量降价稳”是这一阶段最值得注意的特征。
④ 供应放量后的匹配度是核心变量。累计供求比4.60（供应778套对成交169套；按面积8.21万㎡对1.70万㎡为4.83），去化率22%。9月西区03地块378套入市后，单月可售量接近翻倍，推盘节奏与去化节奏能否匹配，决定项目后续的价格姿态。
⑤ 站位落在“板块下沿、全区上沿”。9月项目成交均价53,623元/㎡，为后沙峪板块58,019元/㎡的92%，比顺义全区43,258元/㎡高24%；套均价525万元/套，为板块958万元/套的55%。以板块九二折的单价、五五折的套总价，买入的是板块最高的配套能级——这是项目最清晰的定位，也是它必须承受的竞争：同板块低密产品在总价上不与它正面相遇，却持续抬高改善客户的心理价位。
量在7月见顶、价在9月站住——两个时点之间的落差，正是“首开蓄客、随后守价”的结构证据。
02
地段解析：五至六环间的空港腹地
项目行政隶属顺义区，克而瑞板块归属为后沙峪板块，环线位置处于五至六环间。这一位置的意义在于：它既承接首都机场临空经济区的产业人口，又处在中央别墅区的外溢半径之内，客群结构天然是“本地改善＋跨区迁入”的叠加。
一、交通路网：一条15号线，两个站点
项目距地铁15号线花梨坎站892米、国展站1,548米。周边裕安路、安华街、花梨坎街构成路网骨架，北侧为规划道路。15号线直连望京、国展，并可换乘进入主城，是后沙峪板块与主城之间最稳定的一条通勤动脉。
▲ 项目位置图，示意项目与地铁15号线花梨坎站、国展站，以及机场高速、机场北线的关系
二、产业红利：临空经济区的确定性
首都机场临空经济示范区于2019年2月经国家发改委、民航局批复设立，规划面积115.7平方公里。片区已集聚400余家航空企业、注册企业超5,000家，2025年规上企业营收3,800亿元；首都国际机场通达航点227个，航线覆盖广度全国第一。2026年1月，顺义区提出整合首都机场临空经济区及周边“五镇一街”空间，打造国际临空都市港。
此外，中德示范园集聚德企超120家、隐形冠军27家；中关村顺义园企业总量4,200家、政策覆盖区总收入超3,000亿元（来源：北京市政府《“十五五”时期中关村科技园区顺义园发展建设规划》）。产业密度决定租赁与二手市场的承接力，这是改善盘最容易被忽略的底层变量。
三、生态资源：罗马湖与温榆河的双层绿网
罗马湖分东西两湖，东湖水面10万㎡、西湖13万㎡，总蓄水约60万立方米，2020年获“北京优美河湖”称号；2025年龙道河滨水空间提升工程完工，环湖步道全线贯通。北侧温榆河公园规划约30平方公里，其中顺义约7.5平方公里，是首都东北部重要的生态走廊。
▲ 罗马湖公园实景，东湖水面10万㎡、西湖13万㎡，环湖步道已全线贯通
四、商业、医疗、教育：四要素同板块闭合
中粮·祥云小镇商业体量约20万㎡，一期于2014年10月底开业，定位“城市微度假”。北京友谊医院顺义院区位于后沙峪，总建筑面积24.17万㎡，床位编制1,500张，日均门急诊约6,000人次，2024年4月26日开诊。
北京市鼎石学校位于后沙峪安富街11号，2014年创办，占地140亩、建筑面积10万㎡，具备IBDP与WASC双认证；北京市顺义区空港学校新建工程已获用地批复，选址东至裕安路、南至花梨坎街，建设用地22,599.9㎡、可提供1,440个学位。
▲ 中粮·祥云小镇实景，商业体量约20万㎡，定位“城市微度假”
▲ 北京友谊医院顺义院区，总建筑面积24.17万㎡，2024年4月26日开诊
▲ 北京市鼎石学校，2014年创办，占地140亩、建筑面积10万㎡
专业视角看，产业、生态、医疗、教育四要素在后沙峪同一板块内闭合，这一点在顺义区内部并不常见。产业提供就业人口的长期导入，生态提供居住品质的底层支撑，医疗与教育解决改善家庭最现实的两项刚性需求——四者叠加，决定后沙峪是顺义唯一具备“纯粹改善属性”的居住组团。对青雲国樾而言，这意味着项目的客群半径不必依赖单一板块内生，而可以承接空港产业人口与中央别墅区外溢的双向需求。
配套的价值不在数量，而在“是否在同一生活半径内闭合”——后沙峪的答案是可以。
03
整体规划：双地块、双预售证、778套
项目呈“双地块、双预售证”结构。西区03地块备案名“青和樾家园”，预售证号京房售证字(2026)83号，2026年9月17日供应，9栋住宅楼、378套；东区04地块备案名“青和家园”，预售证号京房售证字(2026)50号，2026年6月18日供应，8栋住宅楼、400套。两地块合计778套。
▲ 项目总平面图，西区03地块9栋、东区04地块8栋，合计778套
▲ 户型分布图，示意各楼栋户型落位关系
专业视角看，2.15的容积率与30%的绿化率，在五至六环间属于中等偏上强度的开发组合——既不是低密产品的路线，也没有走向高密度堆叠。规划上通过15栋南北排布（西9栋、东8栋）换取南北向采光面，东区04-2#88套、04-3#66套构成大组团主力，西区03-3#、03-6#各20套则为小体量“点状”产品，形成明显的节奏差。这种“主力组团＋点状补充”的排布逻辑，通常用于在同一社区内拉开总价梯度，与项目79–139㎡的全面积段供给策略相互印证。
▲ 项目效果图，15栋住宅南北排布
双预售证、双地块，意味着两套供应节奏可以在同一社区内错峰推盘——这是778套体量能否被平稳消化的组织基础。
04
产品力测评：三个维度的落地成色
产品力不是配置单的堆叠，而是在既定容积率与面积段内，把归家、立面、景观、公共空间四条体验线做扎实。以下按三个维度逐一拆解。
维度一 · 归家动线
结合项目北侧花梨坎街、西侧裕安路的主次入口关系，社区形成“车行—人行—单元入户”三级动线：车行由外围道路组织进入，人行主入口对接社区内部步行动线，再经由单元入口完成最后一段归家路径。
专业视角看，三级动线的价值不在于形式，而在于把“人车混行”的概率降到最低。项目由北、西两条城市道路分设入口，具备将车行动线与社区内部人行空间分离的基础条件；对以改善家庭为主的社区而言，这一点直接关联到儿童与老人在社区内活动的安全边界。
维度二 · 建筑立面
从效果图可以看到，项目立面以简洁的体量关系为主，强调横向线条的连续性与顶部收分的整体感，整体语言克制，与后沙峪板块国际化住区的整体调性保持一致。
▲ 项目效果图，东区04地块组团关系与立面体量
专业视角看，立面的完成度在预售阶段只能靠两点判断：效果图的成熟度，以及开发主体的交付确定性。项目由中国中铁开发、中国铁工投资建设集团有限公司投资，央企背景在立面用材与工艺标准的落地执行上，构成一层可核验的背书。
维度三 · 景观营造
项目以30%的绿化率构建社区内部景观基底，并与外部罗马湖、温榆河公园的板块级生态资源形成“社区内部景观—板块生态走廊”的双层绿网结构。
▲ 项目效果图，社区景观与建筑关系意向
05
户型分析：五档供给的取舍逻辑
建面79㎡ / 92㎡ / 108㎡ / 120㎡ / 139㎡，三室两厅两卫至四室两厅三卫
五档户型覆盖了从首改到多代同住的完整谱系。以下按面积从小到大逐一拆解，户型描述以户型图为据，成交与备案以供应表和一手房备案价为准。
79㎡ 三室两厅两卫 小高层
产品标签：三房＋双卫起步｜小面积全功能
79㎡配双卫，是把家庭最刚性的卫生间数量问题前置解决——早高峰时段的洗漱冲突，在这一面积段通常无解，双卫配置直接消除了这一痛点。
专业点评：在79㎡的建面内放下三房两卫，单房净尺度必然被压缩，这是一套“功能完整性优先于单房舒适度”的产品。放到后沙峪的供给结构里看，它的对手不是同板块的三房，而是顺义老城或更远板块的“大两房”——用总价换房间数，是这个面积段最典型的决策逻辑。适合预算卡在450万–550万、对通勤与学区有明确要求、且确定需要三个独立房间的首改家庭。
92㎡ 三室两厅两卫 主力
产品标签：首改主力｜三面功能齐备
92㎡三房双卫，是后沙峪板块刚改供给的主流效率解。
专业点评：相较于79㎡，多出的建面主要投向单房尺度与公共空间，三房的完整性得以保留，同时不必以牺牲每个房间的可用性为代价。这一档与108㎡之间的差价，换到的是“每个房间都能正常使用”的确定性——对首改家庭而言，这是本次供应中适配度最均衡的一档，也是五档里最可能成为成交主力的产品。若家庭结构为夫妻＋一孩＋偶住老人，92㎡的三房两卫即可覆盖全场景。
108㎡ 四室两厅两卫 小高层
产品标签：四房门槛最低段｜房间数优先
108㎡做到四房两卫，空间取舍的逻辑很明确：以房间数量换取家庭结构的弹性。
专业点评：对二胎家庭或三代同住的家庭而言，第四个房间往往不是“改善”而是“必需”——它可能是儿童房、书房，也可能是老人的临时居所。这一档的价值在于把四房的门槛压到板块内相对可及的位置：同板块四房产品普遍在120㎡以上，108㎡等于提前一个总价台阶拿到四房。代价是单房尺度偏紧，适合“房间数优先于单房面积”的家庭，不建议对主卧尺度有强预期。
120㎡ 四室两厅两卫 小高层
产品标签：舒适四房｜总价锚点
120㎡四房是本次供应中尺度与功能的平衡点。
专业点评：相比108㎡，多出的建面可以真正用于放大单房尺度与公共区域，四房不再依赖“压缩每间房”来实现；相比139㎡，总价又保持在一个相对可控的区间内。这一档承担的是社区内的“总价锚点”角色——它决定了整个项目在二手市场上的价格参照系，也是改善客群置换时最容易对标的面积段。若预算可覆盖至700万级，120㎡通常是性价比最确定的选择。
139㎡ 四室两厅三卫 上限
产品标签：三卫改善｜上限尺度
三卫配置对应的是多代同住与双主卧的居住场景。
专业点评：当家庭内同时存在两代甚至三代的独立卫浴需求时，第三个卫生间从“加分项”变为“必要项”。作为供应面积段的上限产品，这一档承担的是社区内的尺度标杆角色，套数占比不高，去化节奏通常慢于主力户型，但对项目整体的价格形象有支撑作用。它更接近“终局居所”的定位——一次置换解决未来十到十五年的家庭结构变化。
06
项目总结：五条核心优势
供应确定性｜面积段覆盖｜板块站位｜配套闭合度｜交付节点
① 供应确定性强——两宗地块778套、两张预售证齐全（京房售证字(2026)83号、京房售证字(2026)50号）。
② 面积段全覆盖——建面79/92/108/120/139㎡三至四居，从首改到多代同住在同一个社区内形成闭环。
③ 价格站位有数据支撑——9月项目成交24套，占后沙峪板块47套的51%；成交均价53,623元/㎡为板块58,019元/㎡的92%，套均价525万元/套为板块958万元/套的55%。
④ 配套闭合度高——15号线花梨坎站892米、祥云小镇约20万㎡商业、友谊医院顺义院区1,500张床位编制、鼎石学校与空港小学、罗马湖生态资源。
⑤ 央企开发与交付节点明确——中国中铁开发，最晚交房2028年12月31日。
07
三点必须看清的现实约束
一、部分户型设计存动线不合理、北向卧室面积紧凑
"穿厨房进卧室"：位于楼王位置的 139㎡边户，进入北向次卧需先穿行厨房再通过一道门。开发商给出的方案是业主额外签署拆改协议、由开发商二次改造优化，而非交付即成品。
部分户型北向卧室面积不足：139㎡中间户北向次卧即便算上赠送面积，套内仍不足 9㎡，更适合做儿童房或书房。
二、南排楼栋紧贴用地红线，首层房源 "开窗见墙"
南排 4 栋楼紧贴用地红线，最近处仅 0.5 米；由于小区围墙必须沿红线而建，这 4 栋楼共20 套首层房源未来大概率面临南向窗前即是围墙的窘境，采光与隐私受严重压缩，房源价值存在较大不确定性
三、配套高度依赖板块存量
步行可达的大型商业主要依赖约 1 公里外的祥云小镇，社区底商氛围偏弱；新国展三期约 85 万㎡商业配套需较长运营周期。
写在最后
三项确定性，与三类人的选择题
其一，资源稀缺性
罗马湖与温榆河生态走廊构成的板块底色，叠加后沙峪11所国际学校的教育资源密度，这类资源在顺义内部难以复制。
其二，产品诚意度
建面79–139㎡三至四居五档户型全覆盖，778套集中供应，一个社区内完成从首改到多代同住的产品谱系。
其三，市场数据验证
开盘认购率61%，6月28日至9月30日累计成交169套、成交金额9.20亿元、成交均价54,051元/㎡；在顺义全区9月均价环比下降3%的背景下，项目价格端未失守，这组数字构成可核验的起点。
一句话概括：这是后沙峪价格带上的一次“降维入场”——单价九二折、套总价五五折，买到的是板块配套与央企交付，付出的是时间成本与去化不确定性。
人群适配建议
首改家庭优先92㎡三房双卫；二胎或多代同住优先108–120㎡四房；追求尺度与三卫配置选139㎡。板块内可比的同总价段改善项目可横向比价，本文不指定具体竞品名称。
后沙峪的价格高地不会因为一个项目而改变，但进入这块高地的门槛，可以因为一次错位供给而重新计算。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李莹撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。文中户型面积、价格、规划配套等信息以项目最新公示及政府最终批复为准。
