一，政策重点解读
2026年第35周（8月24日至8月30日），上周8月28日中央部委集中发文，标志意义突出。住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确预售须单体建筑主体结构封顶、有力有序推行现房销售、交房即交证。同日，中国人民银行、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，核心亮点为个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年、开发贷实行主办银行制（预售项目贷款最长5年、现房项目最长7年）。金融监管总局配套印发五项融资管理办法（商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产信托），证监会同步发布资本市场支持意见，推动融资"从主体信用转向项目信用"。
研判：本周中央政策以"制度性、全链条"为特征，重在防风险、构建长效机制。
地方政策以公积金加杠杆和补贴促需为主。国管公积金（8月25日）首套双缴存家庭最高可贷340万元；西安（8月26日，市住建局等4部门）单/双缴存最高贷款额度提至90万/120万元，并安排5000万元专项资金支持"卖旧买新"（新房总价1%、单套最高2万元），同时房企自主定价、住建部门不再审核价格；郑州（8月26日，公积金管理中心）二手房公积金首付比例由30%下调至20%；成都（8月25日四部门）新房公积金贷最低首付15%；南京（8月29日）公积金异地贷款扩至全国，9月1日起施行。
解读：地方政策直指降低购房门槛与成本、畅通置换链条。
二，政策速览
01. 国管公积金新政：首套房最高可贷款340万元
8月25日，据央视新闻，中央国家机关住房资金管理中心近日发布通知，宣布对住房公积金政策进行优化调整，首套房贷款最高额度可达340万元。
新政规定，购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房最高贷款额度为120万元，二套为100万元；夫妻双方均为缴存人的，首套最高240万元，二套200万元。
符合条件的家庭可进一步上浮额度：城六区户籍居民在城六区外购买首套住房可上浮20万元；购买符合北京市建筑绿色发展支持政策的住房可上浮40万元；北京市户籍二孩及以上多子女家庭购房可上浮40万元。
同时符合多项条件的，最高贷款额度可叠加上浮，单缴存职工家庭最高上浮60万元，双缴存职工家庭最高上浮100万元。照此计算，双缴存职工家庭首套房公积金最高可贷款340万元。
新政优化住房套数认定标准，对在北京市无住房或仅有1套住房的缴存人家庭，已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。
新政开展公积金贷款存量房“带押过户”业务，购买存量房申请公积金贷款的，买卖双方协商一致后，可由买方申请公积金贷款用于清偿卖方未结清的原有贷款。
新政增加住房公积金提取情形，居民家庭可凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质的企业开具的增值税发票，申请提取公积金用于自住住房装修，提取额度不超过发票金额的50%，且最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次提取应满10年。
新旧政策衔接方面，2026年8月8日（不含）前已受理且尚未发放的公积金贷款，职工可自主选择按原政策或调整后的政策执行；2026年8月8日（含）后受理的贷款申请，执行新政策。
02．成都四部门联合发布楼市新政
8月25日，成都四部门出台十项楼市政策，围绕优化供给、支持消费、盘活存量、规范市场四大方向稳楼市，总结如下。
供给端：依据去化周期动态管控土地供应，加快地块周边配套落地；优化规划报建规则，支持刚需刚改产品，鼓励绿色建造降本提质。
需求端：鼓励各区县推出购房、车位、换新类补贴；公积金政策加码，至2026年12月31日，新房公积金贷最低首付15%，享1年20%利息补贴，上限2.5万元；绿建一星级及以上新房，公积金贷款额度上浮20%。探索收购二手住房用作保租房，财政支持“卖旧买新”；试点“拆旧建好”城市更新模式。
存量盘活：收购存量商办改造为保租房、养老及社区配套；房票安置范围拓展至商业、办公类物业补偿。
市场环境：搭建一站式线上房产服务平台；加强房企、中介及房产自媒体监管，整治行业乱象，维护市场秩序。
03．西安住建局上调公积金贷款额度 5000万元补贴卖旧买新
8月26日，西安市住建局网站发布《西安市住房和城乡建设局等4部门关于印发西安市支持房地产市场高质量发展工作措施的通知》，从住房公积金支持、居民“卖旧买新”补贴等方面加大稳楼市支持力度。
公积金贷款额度方面，单缴存职工最高贷款额度提高至90万元，双缴存职工提高至120万元，二孩及以上家庭在上述额度基础上提高20%。
提取政策同步放宽，无房职工租住住房提取公积金的额度由1500元/月提高至2000元/月；购买商品房的，自网签备案起，购房人及其配偶、子女、父母提取公积金的时限由5年延长至10年，且可共同用于支付购房款。
“卖旧买新”方面，西安安排5000万元专项补贴资金，在政策发布之日至2026年12月31日期间，购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案前1年内出售本市二手住房的居民，可申请所购新建商品住房总价的1%专项补贴，单套最高不超过2万元，补贴资金先申请先补贴，用完即止。
此外，通知还明确，在西安市城镇区域内既有自住住房上加装或更新电梯的，房屋产权人及其配偶、子女、父母均可提取公积金；购买新建商品住房及二手住房的借款申请人及其配偶均可提取住房公积金直接支付首付款。
04. 西安发布楼市新政 房企可自主确定项目销售价格
8月26日，《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》发布。
措施提到，企业以出让方式获得国有建设用地，并取得土地不动产预告登记证明的，可先行办理整宗土地的工程规划、施工许可，办理已交清土地出让价款对应部分的预售许可等后续相关手续。
西安市支持房地产市场高质量发展工作措施原文：为稳定房地产市场，更好满足居民刚性和改善性住房需求，制定如下工作措施。
第一点、企业以出让方式获得国有建设用地，并取得土地不动产预告登记证明的，可先行办理整宗土地的工程规划、施工许可，办理已交清土地出让价款对应部分的预售许可等后续相关手续。
第二点，加大住房公积金支持力度，单缴存职工最高贷款额度提高至90万元，双缴存职工提高至120万元，二孩及以上家庭在上述额度基础上提高20%；购买商品房的，自商品房网签备案起，购房人（产权人）及其配偶、子女、父母提取公积金的时限由5年延长至10年，且可共同用于支付购房款；无房职工租住住房提取公积金的额度由1500元/月提高至2000元/月；在西安市城镇区域内既有自住住房上加装或更新电梯的，房屋产权人及其配偶、子女、父母均可以提取公积金；购买新建商品住房及二手住房的借款申请人及其配偶均可提取住房公积金直接支付首付款。
第三点，鼓励居民“卖旧买新”改善住房条件。持续落实《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2026年第3号）“自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”的退税政策，开通退税申请绿色通道，便捷群众退税，切实提升退税政策知晓率和兑现率。在此基础上，安排5000万元专项补贴资金，持续支持居民“卖旧买新”。在政策发布之日至2026年12月31日期间，在本市购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案时间前1年内出售本市二手住房的，可申请所购新建商品住房总价的1%专项补贴资金，单套最高不超过2万元，补贴资金先申请先补贴，用完即止。
第四点，构建房屋“带押过户”高效联动服务机制，对交易双方在不同银行贷款的，在交易大厅设置“资金监管+担保”服务点，实现“一厅一次性办结”，提升服务质效，更好服务交易群众。
第五点，房地产开发企业自主确定项目销售价格，在网签销售平台填报“一房一价”，住建部门不再审核价格。房地产开发企业应按照商品房价格管理有关规定，在销售案场公示商品房“一房一价”以及销售方案、商品房预售许可证等信息，行业管理部门依法依规进行销售监管。
05.郑州将存量住房（二手房）公积金贷款首付比例下调至20%
8月26日，郑州住房公积金管理中心发布《关于进一步发挥住房公积金贷款政策的通知》，将存量住房（二手房）公积金贷款首付比例由30%下调至20%，并推出家庭代际互助贷款机制。
该政策适用于在郑州市行政区域内购买存量住房并申请住房公积金贷款的所有缴存职工，旨在减轻购房者的前期资金筹集压力，支持刚性和改善性住房需求。
调整前，购买此类住房申请公积金贷款的最低首付款比例为30%；调整后，首付款最低比例统一降至20%。
此前，郑州二手房公积金贷款首付比例曾于2023年从40%降至30%，此次进一步下调至20%，体现了政策对住房消费的持续支持。
06. 广西住房发展“十五五”规划：完善房地产融资政策 加大对优质房企支持力度
8月27日，《广西住房发展“十五五”规划》公开征求意见。其中提到，完善房地产融资政策，持续推进房地产“白名单”制度扩围增效。
规划提出，以城市为单元进一步推动“白名单”制度常态化，满足项目合理融资需求，联合金融监管、人民银行、自然资源、法院等部门加强融资组织协调配合，强化房地产工作央地合力，及时监测各城市运行情况。
规划明确，加大对优质房企的支持力度，督促各地落实房地产“白名单”项目“应报尽报”“应进尽进”。引导和培育一批能够适应发展新模式的优质市场主体，鼓励为优质房企主体拓宽多元化融资渠道。
规划要求，督促引导银行业金融机构按市场化、法治化原则对合规住房开发项目落实“应贷尽贷”“快审快贷”要求，配合地方政府开展促消费工作，保持房地产信贷规模整体稳定。
07. 广西：优化商品住房消费支持政策 鼓励住房梯度消费
8月27日，《广西住房发展“十五五”规划》公开征求意见。其中提到，拟加力促进商品住房消费，多措并举激发消费潜力。
规划提出，持续深化开展“寄情山水住广西”“好房子・悦生活”等系列主题促消费活动，搭建“线下展销+线上直播”联动展销平台，积极推广旅居康养类优质房源，促进“商文旅体健居”融合消费，使住房需求与供给对接机制更加精准。
同时，优化商品住房消费支持政策，优化销售定价机制，降低购房交易成本。支持二手房交易，鼓励住房梯度消费，加强新房与二手房市场联动，完善“卖小买大”“卖旧买新”配套支持政策，畅通住房置换链条。
此外，规划还提出全面规范房地产交易行为，规范中介服务行为，筑牢交易安全底线。
08．三部门印发商品住房销售新规 预售需主体结构封顶
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》对外发布，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
通知提出，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
通知明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。
通知要求，各地要同步完善相关配套政策措施，强化政策协同和衔接。优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模。加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限。推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
09.央行、金融监管总局联合发文 改革完善房地产信贷管理
8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
意见明确房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。
意见还明确个人住房贷款期限最长不超过40年；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
这份新政旨在改革完善房地产信贷管理、构建楼市发展新模式，通过规范化全链条信贷体系，推动楼市良性循环、防范金融风险。
政策明确四类核心房地产贷款：开发贷、购房贷、经营性贷款，严禁贷款缴纳土地出让金及税费。规范开发贷实行主办银行专户封闭管理，明确各类项目贷款期限、抵押及放款规则，保障保租房贷款低成本优势。
大幅优化个人房贷规则，房贷最长可贷 40 年，落实现房、预售差异化放款机制，支持存量房贷市场化协商降息、置换，对困难购房者可灵活调整还款计划。
同时放宽租赁住房相关贷款年限与额度，支持房企盘活存量房源。建立房地产金融宏观审慎管理体系，统一信贷监管、逆周期调节，废止多部旧楼市信贷文件，新规自印发日落地，存量合同按原约定执行。
10.金融监管总局：改革完善房地产融资制度 印发五项融资管理办法
8月28日，国家金融监督管理总局发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等管理办法。
为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。
相关办法全面落实房地产发展新模式各项要求，立足房地产市场形势和未来发展方向，坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。《商品住房开发贷款管理办法（试行）》充分借鉴“白名单”机制经验做法，对不同所有制项目一视同仁，满足商品住房开发项目合理融资需求。《个人住房贷款管理办法（试行）》合理调整贷款发放时点、适当优化收入偿债比上限要求、延长贷款期限上限，既维护购房人合法权益，又更好地满足居民刚性和改善性住房需求。《商业地产贷款管理办法（试行）》明确了商业地产开发、购买和运营等阶段的贷款要求，支持商业地产市场平稳健康发展。《城市更新项目贷款管理办法（试行）》指导银行业金融机构增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性，助力高质量推进城市更新。《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，通过明确展业规则、强化专业能力建设、加强投资者保护等要求，促进信托公司更好发挥自身特色优势开展房地产领域信托业务。
下一步，金融监管总局将会同相关部门指导银行业金融机构落实好相关办法，提供与房地产发展新模式相适应的金融支持和服务，推动房地产高质量发展。
11.金融监管总局、住建部印发城市更新项目贷款管理办法
2026 年 8 月 28 日，金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，配套多项地产信贷新规，规范城市更新融资。
办法明确贷款遵循市场化、法治化、风险可控原则，严禁新增地方政府隐性债务。要求贷款项目须纳入城市更新规划与项目库，具备合规手续、足额经营性收入可覆盖本息，借款主体为市场化合规运营主体。
明确资金红线：贷款不得用于土地出让金、税费、征地拆迁补偿等财政类及土地前期环节支出。银行需设立专项贷款品种，大额项目优先采用银团贷款，禁止政府隐性增信。
实行资金全封闭监管，项目资金专户管理、专款专用、独立运作，动态监测项目运营与还款能力。允许依托项目经营权、收费权等应收账款设置担保，鼓励多元化融资。
同时强化全流程风险管控与动态监测、风险预警处置，明确监管追责机制。新规仅适用于施行后新签借款合同，政策性银行、非银金融机构参照执行。
12.金融监管总局印发商业地产贷款管理办法
2026 年 8 月 28 日，国家金融监督管理总局印发《商业地产贷款管理办法（试行）》，是房地产全链条信贷新规体系的重要组成部分。
办法明确商业地产涵盖写字楼、商业综合体、酒店、文旅地产等，将贷款划分为开发、购买、运营三类，分阶段细化准入、期限、用途规则。严格落实主办银行制、项目独立封闭管理，实行专户管控，运营销售收入优先还贷，杜绝资金混用、挪用。
明确业务红线：严禁跨地级市放贷、禁止高估物业过度融资、开发贷不得用于缴纳土地出让金、分红及无关支出。设定差异化贷款期限，开发贷最长 7 年，购铺、经营性物业贷最长 15 年，经营性贷款额度不超物业评估值 70%，严格审核购房首付真实性。
同时强化全流程风控，建立风险预警、压力测试和集中度管控机制，落实物业抵押、收入质押等担保要求，规范物业处置偿债规则。个人商业用房贷款参照个人房贷规则执行，新规施行后旧规不一致内容以此为准，全面规范商业地产信贷、防范行业风险。
13.两部门：个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。
《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行优化，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
同时，建立开发贷款主办银行制度，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。此外，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放，实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。
14.金融监管总局印发房地产信托业务管理办法
2026 年 8 月 28 日，金融监管总局发布《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，系房地产五大配套融资新规之一，2027 年 3 月 1 日正式施行，同步废止多项旧规。
办法将房地产信托分为资产管理信托、资产服务信托两类，投向覆盖标准化与非标准化房产资产，确立服务实体、风险可控、适当性三大经营原则。
新规严格业务准入，明确开展非标房地产业务的信托公司需满足评级、净资产等硬性条件；规范开发类信托用途，严禁资金用于土地出让金、股东借款等违规场景，落实专户封闭管理、主办银行三方监管、按进度放款机制。
严控投资与集中度风险，设置多项比例红线，限制非标业务、单一房企、单一项目投资占比；收紧投资者适当性要求，高非标占比产品仅对机构投资者开放，设立48 小时投资冷静期，严禁保本保收益、虚标收益。
同时强化全流程管控，落实项目专人管理、季度风险监测、异地业务从严风控，推行薪酬递延追责、年度专项审计，明确监管整改与处罚机制，存量业务平稳压降，不合规机构不得新增业务。
15.两部门印发个人住房贷款管理办法
2026 年 8 月 28 日，央行、金融监管总局印发新版《个人住房贷款管理办法（试行）》，废止 1998 年旧规，是楼市五大信贷新政之一，新规自印发日起施行。
办法规范个人住房贷款全流程管理，明确借款人为征信良好、具备还款能力的合规自然人，严格落实最低首付比例要求，严禁贷款资金垫付首付。硬性划定偿债比红线：房贷支出收入比≤50%、总债务支出收入比≤60%。
新规放宽贷款年限，个人房贷最长可贷 40 年，支持贷款展期，展期后总年限仍不超 40 年。统一放款规则：现房备案后放款、预售房竣工备案后才可放款，二手房、现房资金实行受托支付，同时合规支持房产带押过户业务。
明确购房需以所购房屋抵押，预售房需先办抵押预告登记。实行差异化市场化利率定价，严禁依托房产增值净值追加房贷。
强化贷后管理、合作机构名单管控与风险问责，严控虚假资料、资金挪用等违规行为。配售型保障房贷款参照执行，旧预售证项目可按原规则过渡执行。
16.证监会发布资本市场支持构建房地产发展新模式意见
2026 年 8 月 28 日，证监会发布楼市资本市场配套新政，核心重塑房企融资逻辑，推动融资从依赖主体信用转向依托项目信用，对各类所有制房企合理融资一视同仁。
政策拓宽房企直接融资渠道：支持上市房企股权再融资、并购重组，允许以股份、定向可转债等工具盘活资产；放宽房企公司债、ABS、CMBS 发行，支持存量债券滚动续发。同时扩容不动产融资工具，推进租赁住房、城市更新 REITs 发行与扩募，稳慎发展商业不动产 REITs，并持续开展不动产私募基金试点。
同步收紧全链条监管：优化房企证券发行准入，强化财务信息披露与募集资金穿透式专户监管，严打资金挪用、财务造假、欺诈发行等违规行为，压实中介机构责任。
风险防控方面，建立资本市场房企风险预判联动机制，畅通上市房企多元化退市渠道，市场化处置债券违约风险，强化多方政策协同，稳定市场预期，助力楼市高质量发展、构建行业新模式。
17.两部门：商业用房购房贷款期限一般不超过10年最长不超过15年
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
通知提出，申请贷款购买的商业用房应为已竣工备案的房屋。银行业金融机构发放商业用房购房贷款应符合最低首付比例要求。
商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。
自然人申请商业用房购房贷款的，应参照个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求执行。
18.南京公积金异地贷款扩至全国
8月29日，南京住房公积金管理中心发布通知，进一步扩大住房公积金异地贷款范围，将异地贷款范围扩展至全国。
通知明确，为更好发挥住房公积金制度作用，进一步满足购房人跨区域住房消费需求，全国范围内的住房公积金缴存人，在南京市购房均可向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
该通知自2026年9月1日起正式施行。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师刘延群撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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