北京7月市场月报：土拍高热、分化延续、风险仍存

01

宏观环境

核心关键词：稳字当头、政策加码、货币宽松、五环限购再松绑

2026年作为"十五五"开局之年，宏观经济发展正处于新旧动能转换的关键节点。在此背景下，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其平稳健康发展对于宏观大局具有深远意义。2026年上半年以来，中央与地方协同发力，围绕"稳字当头、精准施策"的核心逻辑，持续优化房地产政策体系，北京市场在政策护航下呈现出筑底修复的良好态势。

从中央层面的政策脉络来看，对房地产市场的定调经历了从"危机应对"向"常态化管理"的深刻转变。2026年2月27日，中央政治局会议确立了"更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策"组合，为全年宏观经济与房地产市场奠定了宽松友好的流动性基础。随后，2026年3月5日的政府工作报告明确提出："着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房"。这一表述不仅重申了"稳"的基调，更从供需两端指明了通过存量盘活与增量控制来实现市场出清的路径。

进入二季度，政策定调进一步深化。2026年4月28日，中央政治局会议强调"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"，并提出"加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策、持续巩固房地产市场稳定态势"。值得关注的是，2026年7月30日，中央政治局会议对房地产的表述精简为"稳定房地产市场"7个字，并首次将房地产纳入"筑牢安全屏障"框架统筹安排。

对比历年表述变化，政策语义演进逻辑清晰：2024年9月"止跌回稳"侧重于危机处置与防止失速；2025年"着力稳定"转向攻坚筑底与信心修复；2026年4月"努力稳定"强调主观能动性与供需协同；至2026年7月"稳定"二字，表明前期多轮政策托底已见成效，市场迎来实质性修复，房地产正式归位为"风险侧需守住的边界"，政策重心从短期刺激转向常态化管理与长期模式构建。

在适度宽松的货币政策框架下，流动性环境保持充裕合理。2026年上半年，1年期LPR维持3.0%、5年期以上LPR维持3.5%的历史低位，已连续多月未作调整。尽管基准利率保持平稳，但"适度宽松"的定调意味着为下半年留有充足的降准降息空间。在宏观逆周期调节力度加大的背景下，房贷利率维持低位运行，有效降低了居民购房资金成本，对改善型需求的释放形成了正向刺激。随着海外不确定性的变化，适时降准降息的窗口依然打开，这将为房地产市场的持续修复提供坚实的金融支撑。

2026年，城市更新与"好房子"建设成为行业政策发力的双主线。2026年5月28日，北京发布《关于推动城市高质量发展的实施意见》，明确提出大力推进"好房子"建设、构建符合首都特点的房地产发展新模式、开展"适居行动"、推进城中村改造与城市更新。这一意见标志着北京房地产市场从传统的规模扩张转向品质提升与存量盘活并举的新阶段。"好房子"具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征，推动房企竞争维度从"价格战"转向"品质战"；而城市更新则作为稳定房地产市场的长期抓手，通过城中村和危旧房改造、低效用地再开发等路径，在改善民生的同时，打开万亿级投资空间，有效对冲房地产开发投资下行压力。

梳理北京地方政策脉络，限购松绑与供地优化双管齐下，政策力度持续加码。2025年8月8日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（京建发〔2025〕360号），以"五环"为界实施差异化调控，放开五环外购房套数限制，同步优化公积金政策，允许符合条件的群体在五环外不限套数购买商品住房，这一举措有效激活了五环外热点板块的成交活跃度。

随后，2025年12月24日，北京再次出台新政（京建发〔2025〕565号），将非京籍家庭购房社保个税年限大幅降低（五环内由3年降至2年、五环外由2年降至1年），支持二孩及以上多子女家庭在五环内多购一套，商贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付降至25%。此次新政进一步降低了非京籍家庭购房门槛，基本与上海、深圳等一线城市限购力度持平。

在供地端，2026年1月20日，北京市规自委与市发改委联合发布《北京市2026年度建设用地供应计划》。计划明确全市安排住宅用地750-790公顷，其中商品住宅用地安排弹性指标200-240公顷，同比继续回落，同时安排保障性住房用地350公顷。供地计划严格落实"控增量、去库存、优供给"导向，新增供地规模已显著低于市场实际需求，优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设，推动职住商服平衡与"好房子"实施。

2026年一季度至二季度，北京陆续发布三轮拟供地清单。累计推出15宗地块，土地总面积约55公顷，规划建筑规模约88万平方米，呈现"中心城区更新+副中心及平原多点支撑"的均衡格局。首轮5宗、二轮4宗及三轮6宗地块精准投放至东城、丰台、石景山、通州、顺义、大兴等区域，兼顾刚性与改善性住房需求，助力楼市平稳健康发展。

作为7月末中央政治局会议后的地方快速响应，2026年8月7日/8日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。此次新政力度空前，将非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税年限由"2年"进一步调减为"1年"，全市统一为1年，这意味着北京限购政策进入2011年以来最为宽松的阶段。同时，公积金贷款额度大幅提升：单人缴存家庭首套最高120万元、二套最高100万元；夫妻双方均缴存家庭首套最高240万元、二套最高200万元，符合多子女等条件的家庭最高可达340万元。此举直接扩大了购房群体基数，显著增强了公积金贷款在购房资金组合中的占比，为新市民群体入市扫清了障碍。

综合来看，2026年以来政策基调已从"止跌回稳"的危机应对正式迈向"稳定房地产市场"的常态化管理阶段。中央与地方形成了"稳字当头、精准施策"的强大合力，货币政策维持适度宽松，限购政策持续松绑，公积金支持力度空前。北京地方政策持续加码，从降门槛、提额度到缩供地、推好房，为市场信心的修复与成交的企稳创造了极为有利的政策环境。

02

土地市场

核心关键词：缩量提质、量价齐升、核心区高热、国央企主导

2026年7月，北京纯住宅招拍挂土地市场在核心优质地块入市的带动下，呈现出"量价齐升、热度回升"的显著特征。尽管整体规模仍处于"缩量提质"的大框架下，但本月土地出让金额、楼板价及溢价率均较去年同期及上月实现了大幅增长。

2026年7月北京土地市场核心指标

（数据来源：克而瑞，纯住宅+商住+综合用地，招拍挂口径）

从图表可见，2026年7月北京土地市场成交总价达126.80亿元，同比大幅上涨557.33%，环比上涨216.02%；楼板价达37833元/㎡，同比上涨148.02%，环比上涨38.30%。这一爆发式增长主要受基数效应及核心区高溢价地块拉动的双重影响。对比2025年7月仅成交2幅地块、溢价率为0%的冷清局面，今年7月市场热度显著回升，平均溢价率达到15.92%，环比相对提升72.67%，反映出房企对优质地块的投资意愿正在稳步恢复。

从区域分布来看，本月成交的5宗地块呈现出明显的冷热分化格局，核心城区地块备受追捧，而远郊地块多以底价或低溢价成交。

朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块

7月28日，该地块完成出让，吸引了越秀、招商、建发、保利、绿城、中海等6家实力房企参与竞价。经248轮激烈角逐，中海最终以46.814亿元竞得，成交楼板价高达81063元/㎡，溢价率25.84%。该地块距地铁14号线将台站约1.1公里，周边商业配套成熟，且规划引进清华附中九年一贯制学校，优质的产业、商业与教育预期是房企敢于高溢价拿地的核心底气。相比之下，大兴区地块则以0%的溢价率底价成交，进一步印证了核心区高热与远郊底价成交并存的市场分化特征。

从企业拿地表现来看，国央企与本土国企继续主导土地市场，民企拿地意愿依然审慎。

2026年7月北京企业拿地TOP5成交总价

7月拿地TOP5企业中，建发房产斥资49.77亿元落子昌平，中海地产46.814亿元斩获朝阳核心地块，绿城中国、招商蛇口等国央企悉数在列。值得关注的是，5宗地块的竞得企业中，仅1家为民营性质企业（沧州玖熙房地产开发有限公司）。在当前市场环境下，国央企凭借更稳健的资金链和更低的融资成本，成为土地市场的主力军。民企由于销售端回款尚未实质性企稳，在一级土地市场的投资依旧保持克制，短期内国央企主导拿地的格局难以发生根本性改变。

综合上述分析，2026年7月北京土地市场提炼出三大核心特征：一是"缩量提质"，在年度供地计划缩减的背景下，优质地块精准入市带动市场热度；二是"核心区高热"，以朝阳酒仙桥为代表的核心城区地块引发多轮竞价，远郊则底价成交，冷热分化加剧；三是"国央企主导"，拿地榜单被国央企与本土国企包揽，民企依旧缺席。

2026年7月北京土地市场呈现"量价齐升但基数极低、结构性分化加剧"的特征。成交总价、楼板价、溢价率均较2025年同期及上月大幅提升，但这主要由核心区高溢价地块拉动。在"控增量、去库存"的总基调下，土地供应整体依然理性，国央企继续主导拿地格局，市场分化态势将在后续相当长一段时间内延续。

03

新建住宅市场

核心关键词：以价换量、结构分化、改善主导、库存承压

2026年7月，北京新建住宅市场（含普通住宅、别墅，下同）在供应端有所放量，但成交端受传统淡季影响环比回落，同比依然保持正增长，"以价换量"趋势明显。

2026年7月北京新建住宅市场供求表现

从上表及走势图可见，7月北京新房供应套数为1821套，同比上升26.46%，环比上升37.85%，供应面积达21.0317万㎡，环比放量明显。成交方面，7月成交套数3097套，同比增加21.36%，环比下降25.82%；成交面积37.4967万㎡，同比上升13.73%，环比下降28.24%。值得关注的是，7月成交均价为54661元/㎡，同比下降11.22%，环比下降4.32%；套均价降至662万元/套，同比下降16.80%。成交金额微增0.97%。这表明，自3月以来成交面积同比连续转正后，7月虽受高温多雨等季节性因素影响环比回落，但同比依然保持正增长。而价格同比持续下行，说明市场仍处于"以价换量"阶段，房企通过价格让利维持去化速度。

区域分化格局依然是北京新房市场的显著特征。核心区凭借稀缺资源保持高价，近郊走量支撑全市成交规模。

2026年7月北京中心城区新房成交套数

2026年7月北京近郊区新房成交套数

2026年7月北京远郊区新房成交套数

从区域数据可以看出，通州、昌平、顺义、大兴等近郊区域是本月成交的主力，承担了全市主要的走量任务，单区成交套数均超过300套。而核心区则呈现出典型的"高价低量"特征，西城区成交均价高达165915元/㎡，海淀区达95467元/㎡，朝阳区为82818元/㎡，这些区域凭借核心地段与优质配套，牢牢占据价格高地。远郊区域如延庆、密云、平谷，成交均价在20000-25000元/㎡区间徘徊，去化主要依赖本地刚需。

 面积段结构

2026年7月北京新房面积段成交套数占比

从面积段结构看，90-110㎡（790套）与110-130㎡（669套）的改善型面积段合计成交1459套，在总套数中占比近半，是市场绝对主力。70-90㎡刚需户型成交644套，也保持了较高活跃度。而200㎡以上的高端豪宅产品成交172套，套均价高达2281万元，表明顶豪市场韧性犹存。

总价段结构

2026年7月北京新房总价段成交套数占比

从总价段看，300-500万元（908套）与500-700万元（768套）总价段合计成交1676套，占比过半，构成成交主力总价带。这印证了当前市场由刚改和改善客群主导的现状。此外，1000-1500万元总价段成交253套，3000万元以上顶豪成交48套，高端需求同样保持一定规模。

房型结构

2026年7月北京新房房型成交套数占比

房型结构中，三房成交1324套，四房成交1073套，两者合计占比近八成。这进一步凸显了改善型需求主导市场的格局，大面宽、多功能的三房与四房产品成为购房者置换的首选。

狭义库存

2026年7月北京新房狭义库存核心指标

（数据来源：克而瑞，普通住宅、别墅口径）

截至7月末，北京新房狭义库存套数88553套，面积1157.9561万㎡，同比分别下降6.96%和5.80%，环比微降1.26%和1.17%。对比6月末库存89687套/1171.63万㎡，去化周期约31.1个月，7月库存延续小幅去化态势。然而，从绝对水平看，12个月移动平均去化周期仍高达30.5个月，库存承压特征依然显著。

板块/分区域库存

2026年7月北京分区域新房去化周期

分区域来看，去化压力分化极为明显。石景山（13.0个月）、西城（17.8个月）、通州（19.5个月）去化较快，属低压力区；而平谷（95.3个月）、密云（79.2个月）、门头沟（68.5个月）、怀柔（65.6个月）等远郊区域去化周期高企，库存积压严重，去化压力显著偏大，是当前市场结构性风险的主要来源。

从7月销售金额TOP10榜单看，呈现出海淀高端项目与丰台、顺义、房山刚改项目并存的多元格局。保利熙瑞凭借海淀四季青板块的稀缺区位，以超11万/㎡的均价登顶金额榜；嘉棠雅序与青雲国樾则通过适中的总价与优质产品，分别实现98套和113套的走量。国央企与品牌房企项目占据榜单绝对主导，印证了在调整周期中，稳健型房企更受市场信赖。

提炼7月北京新房市场四大特征：一是"以价换量"，成交均价同环比双降，换取成交套数同比正增长；二是"结构分化"，核心区高价与近郊走量并存，远郊去化艰难；三是"改善主导"，90-130㎡及三房四房占比绝对多数；四是"库存承压"，总量虽有去化但绝对周期仍超30个月，远郊风险突出。

2026年7月北京新房市场呈现"供应环比放量、成交同比正增长但环比季节性回落"的特征。改善型面积段与中等总价段是成交主力，区域间、板块间去化分化持续加剧。在"以价换量"策略下，市场活跃度得以维持，但远郊高库存风险仍是制约市场全面复苏的结构性隐患。

04

二手房市场

核心关键词：淡季不淡、量增价跌、以价换量

2026年7月，北京二手房市场（含普通住宅、别墅，下同）在传统淡季中展现出较强韧性，成交规模同比延续增长态势。

2026年7月北京二手房市场成交表现

（数据来源：克而瑞，普通住宅、别墅口径）

从克而瑞数据看，7月二手房成交14073套，同比上升9.96%，环比下降15.45%；成交面积129.493万㎡，同比上升8.72%，环比下降15.77%。1-7月累计成交10.7万套，同比+6%，创近五年同期新高，且3月以来单月成交量已连续5个月同比增长。环比回落主要受高温多雨天气及传统淡季影响，属于季节性正常波动，"淡季不淡"特征明显。

近五年二手房与新房成交套数结构占比

从市场结构来看，北京二手房与新房成交套数的比例关系在过去五年间发生了显著变化。2022年至2024年，受新房供应收缩及二手房挂牌量持续高位影响，二手房成交占比逐年攀升，2024年达到峰值约72%。进入2025年后，随着核心区优质新盘集中入市及政策效应逐步释放，新房成交占比开始回升。2026年1-7月，新房累计成交约2.1万套，二手房累计成交约10.7万套，二手房占比约为83.6%。

2022-2026年北京二手房与新房成交套数结构占比

从上图可见，二手房在北京住宅市场中长期占据主导地位，2022-2024年占比从69.5%攀升至78.9%，反映出存量房时代的到来。2025年以来，随着"好房子"政策推动及核心区优质地块集中入市，新房成交占比有所回升，但二手房凭借更丰富的选择面、更灵活的议价空间及成熟的社区配套，仍是市场绝对主力。预计下半年在限购松绑及公积金提额政策带动下，新房成交占比有望进一步小幅提升。

2026年7月北京二手房市场呈现"淡季不淡、量增价跌、以价换量"的总体特征。成交规模同比延续增长态势，市场流动性改善；价格虽同比下行，但环比降幅收窄，企稳基础正在逐步夯实。随着政策效应的持续释放与挂牌量的趋稳，二手房市场有望继续保持一定活跃度。

05

楼市预判

核心关键词：稳定房地产市场、分化延续、风险仍存

基于2026年7月30日中央政治局会议"稳定房地产市场"的精简定调，以及8月初北京迅速出台的限购与公积金优化新政，预判下半年政策基调将延续"稳字当头"的主线。在"更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策"组合下，下半年LPR仍有下调可能，降准空间犹存。公积金政策有望持续优化，"额度提升、场景拓展、机制灵活"的方向不改。同时，城市更新与"好房子"建设将成为政策发力的核心重点，通过存量盘活与品质升级，推动行业向高质量发展新模式平稳过渡。

结合北京土地市场理性运行、核心区高热远郊分化的既有格局，预判下半年北京供地将延续"缩量提质、少量多次、轨道优先、低密改善"的策略。据好房点评网显示，下半年北京储备了朝阳南磨房、酒仙桥、北菜园，海淀东升、西北旺、四季青，以及东城西革新里等优质地块。这些核心区优质地块的持续释放，有望暖场激活房企拿地热情。整体来看，核心区竞争升温、远郊底价成交的分化格局将延续，国央企主导拿地的局面短期内难以改变，民企回归一级土地市场仍需等待销售端实质性企稳的明确信号。

预判下半年新房市场在政策托底与优质"好房子"供应带动下，有望延续"以价换量、结构分化"的态势。核心区及近郊优质项目将持续支撑全市成交规模，而远郊高库存板块（平谷、密云、门头沟、怀柔）去化压力预计仍将持续，部分项目通过价格优惠加快去化将是必然选择。二手房市场在挂牌量趋稳与议价空间收窄的双重作用下，有望保持"量增价稳"格局，价格企稳迹象有望进一步巩固。但市场实质性企稳仍需宏观经济基本面改善与居民收入预期回暖等多重因素的持续改善。

综合来看，2026年下半年北京房地产市场整体将呈现"止跌回稳、分化延续、风险仍存"的格局。在中央与地方政策的持续护航下，市场信心正逐步修复，但区域间、项目间的分化将贯穿全年，成为市场运行的新常态。

对房企而言，在当前阶段，应精准把握结构性机遇：一是聚焦核心区优质地块，依托地段稀缺性抵御市场波动；二是深耕"好房子"产品力，顺应改善型需求主导的市场趋势，通过高得房率、好户型、优配套赢得客户；三是稳健运营，审慎布局远郊高库存区域，保持现金流安全边际。唯有聚焦核心、深耕品质、稳健财务，方能穿越周期，实现高质量发展。

风险提示

1.本报告引用的政策信息均基于公开渠道，具体政策执行细节与效果以官方最新公告为准。

2.下半年市场走势为基于政策脉络与量价数据的方向性预判，不构成任何投资建议，市场实际运行可能受宏观经济与外部环境变化影响。

【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。