2026年7月30日，北京市规划和自然资源委员会官网发布了2026年第九轮拟供应商品住宅用地清单，其中顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2001、2002地块备受瞩目。地块占地20.22公顷，规划地上建面20.42万㎡，其中SY00-2101-2001为住宅用地，占地规模199246.18㎡，建筑规模201238.64㎡，容积率1.01，限高27米。内部含两条街坊路，安悦北路宽度为12米，裕园南路宽度为20米在满足道路设计规范和出行的前提下，可结合设计方案对街坊路具体线位进行优化调整。街坊路均计入建设用地基底面积核算容积率并纳入土地出让范围，建设实施主体为二级竞得人，由二级竞得人养护和管理，保障其城市公共空间功能，无条件对公众开放。SY00-2101-2002为商业用地，占地规模3000㎡，建筑规模3000㎡，容积率1.0，限高18米。商业地块位置在满足服务半径且集中布置的前提下，可结合SY00-2101-2001 居住地块建筑设计方案统筹调整。
中央别墅区的核心，区位优越
地段：地块位于中央别墅区四大板块中最繁华、最成熟区域，是中央别墅区的核心区域。同时地块落位于温榆河首排，温榆河生态走廊核心地段，拥有无可比拟的生态景观视野。当然在风水角度，温榆河在此处形成明显拐弯，河道兜转如“聚宝盆”，形成“上风上水+藏风聚气”的绝佳风水格局，南向面水在北京别墅市场中极为罕见。
交通：依托京承高速、机场高速、京密快速路等，20分钟直达首都机场，快速通达望京、国贸。特别是地块西侧新国展联络线的建设，更是对中央别墅区交通进行一次系统性升级，将有效分流京密路、天北路的过境车流，缓解东北部地区早晚高峰的交通压力，建成后预计将减少温榆河两岸70%的绕行距离，大大方便周边居民出行。提升区域综合交通承载力。成为连接新国展、后沙峪、望京等城市组团最直接的快速通道。
教育：中央别墅区是北京国际学校密度最高、选择最丰富的板块，覆盖了从幼儿园到高中的完整K-12教育链条，且课程体系多元，能满足不同家庭的需求，形成了强大的“国际学区”效应，是北京其他任何区域都无法比拟的。地块3公里半径内，聚集了ISB顺义国际学校、鼎石学校、BSB英国学校、新英才学校等多所顶尖国际学校，且区域优质国际教育还在不断加码。贝赛思国际学校（顺义新校区）2026年秋季开学，其美式/AP体系，以及 “超前学习”的学术风格和亮眼的藤校录取率备受关注，填补了中央别墅区美式K-12一贯制教育的空白。而贝赛思国际学校的即将开学一度让其周边新小区建发观云，租金暴涨，一房难求。更多选择国际教育家长则为此置业中央别墅区。
商业：5分钟车程内有中粮祥云小镇，3公里范围内还环伺欧陆广场、荣祥广场、山姆会员店、FUDI会员店等成熟商业体，满足日常消费与高端社交需求。另外整个罗马湖将打造“欢聚活力区”，设计有水岸广场、室外商街、休息空间及滨水栈道等内容。创建游逛式商业形态的滨水公共开放空间，继续提升整个中央别墅区休闲商业的活力。
休闲：中央别墅区经过多年的发展，大量高净值家庭、外籍人士、企业高管聚集于此，形成了稳定、纯粹的国际化居住圈层，对应也形成了北京最顶级的休闲生活方式，8大马术俱乐部、16大高尔夫俱乐部、罗红艺术中心等，为高端圈层完美匹配的社交与运动需求。
医疗：周边有北京友谊医院（顺义院区，三甲）、北医三院机场院区、和睦家国际医院等，提供了从高端私立到三甲公立的全方位医疗保障，为家庭成员的健康保驾护航。
北京润园热销，让地块市场预期走高
与其相邻的东南角就是北京润园所在的2007、2008地块，北京润园自去年12月5日正式开盘以来，连续数月霸榜北京商品住宅成交金额榜。用一份堪称“现象级”的销售成绩单，证明了中央别墅区的购买力与价值锚点。
北京润园于2025年2月被华润置地以60.24亿元摘得，折合楼面价约3.5万元/㎡。截至2026年7月底，总供应393套，已成交342套，网签去化率达到87%。加上车库、地下室等可售面积，项目回款已超过88亿元，而地价仅为60.24亿元，地价覆盖率超过146%，成为华润置地在京最成功的项目之一。北京润园共规划483户，首开当月成交98套，两个月热销50亿，首开35亿，刷新北京顶豪开盘纪录。2026年上半年，北京润园以56.25亿元成交金额、7.79万㎡成交面积，拿下全市商品住宅成交金额、面积双料冠军。在2000万以上新房签约中，更是遥遥领先。
SY00-2101-2001、2002地块的入市，将与北京润园共同形成超37万㎡的连片超低密社区。这种连片开发模式，将彻底改变板块的“孤盘”局面，形成一个纯粹、高端的低密生活圈，持续强化中央别墅区的板块价值。由于北京润园已经用实际销售数据证明了市场接受度。SY00-2101-2001、2002地块的未来土拍，注定是一场“众星捧月”的盛宴。它不仅是北京润园热销红利的直接承接者，更是中央别墅区新一轮低密供应周期的“启明星”。 市场期盼的不仅是地价能否创新高，更是谁能在这块“绝版”土地上，打造出超越北京润园的下一代标杆产品，从而重新定义北京顶豪市场的竞争格局。
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