承接7月土拍市场的高热余温，8月4日，南磨房0409-10地块正式竞拍，拉开了北京8月土拍的序幕。经过6家房企191轮的竞拍，最终由中海以83.99亿竞得，溢价率19.13%，楼面价约8.14万/㎡。该地块用地规模约3.68万平方米，建筑规模约10.32万平方米，容积率2.8，交易起始价70.5亿元，起始楼面价约6.83万元/㎡。
东四环内临铁宅地，核心地段区位优势显著
朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块位于朝阳区劲松街道，地处三环至四环之间，紧邻地铁7号线和在建28号线换乘站大郊亭站。周边汇聚北京朝阳合生汇、芳圆里ID MALL、北京市第一中西医结合医院CBD院区、百子湾公园等成熟生活配套，是一块名副其实的“出门即CBD”的宅地。
作为东四环内极为稀缺的纯宅独立挂牌地块，其起始楼面价处于北京近期宅地中位偏上水平，与同片区高端竞品定价锚点清晰。地块位于核心成熟板块，长期以来新房供应极为稀缺，市场关注度高，开发前景确定性强。整体来看，该地块兼具纯住宅属性、轨交优势与成熟配套，体量适中，大概率将对标东四环高端改善产品，具备较高的产品想象空间。
中海拿地势头迅猛，先后斩获酒仙桥、南磨房地块
作为北京核心城区极具代表性的成熟居住板块，南磨房板块多年来几乎陷入“土地断供”状态。2012年-2024年的13年间，板块新房累计供应仅219套、约3.26万平方米。直至2025年，能建东誉府95套房源开盘入市，套均面积125平方米，成交均价10.6万元/平方米，目前已基本售罄。2026年7月底，由板块内成交的上一宗宅地松榆里地块打造的懋源·騴橒台项目开盘，项目于6月15日取得预售许可，拟售单价高达15.58万元/平方米。
2026年以来，朝阳区累计供应4幅涉宅地块，供应总建面38.33万平方面；目前已成交3幅，成交总建面约21.21万平方米，成交总价151.785亿元。其中，酒仙桥地块和南磨房地块先后均由中海收入囊中，溢价率分别达到25.84%、19.13%，成为近期北京土拍市场备受瞩目的焦点。
相较于往年，2026年朝阳区土地供应明显收缩，且尚未出现百亿级地块。回顾近五年的土拍，北京诞生的3幅百亿地块中有2幅出自朝阳，足见其核心区土地的稀缺价值与市场号召力。在当前“小而精”的供地策略下，南磨房70.5亿的起拍总价，或将成为检验房企对核心区优质资产配置信心的关键试金石。
下半年土拍市场升温，宅地成交规模持续攀升
下半年以来，北京土拍市场热度显著攀升。7月28日，朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块经过200多轮现场竞价，最终由中海以46.814亿元摘得，溢价率高达25.84%，成交楼面价约8.11万元/平方米，一举创下2026年北京住宅用地溢价率新高。紧随其后，7月30日三宗平原新城地块同日开拍，昌平东小口、门头沟四道桥、顺义府前街地块溢价率分别达到10.60%、16.71%和12.57%，全线突破10%，市场信心得到进一步验证。
根据挂牌信息显示，8月，北京共有7幅地块将迎来土拍，总建筑面积共48.23万平方米，交易起始价总计216.7亿元。其中，四季青镇西郊机场地块是今年以来起拍价最高的综合地块。值得注意的是，8月有5幅地块集中在11日、12日两天连续拍出，供地节奏紧凑，市场关注度持续走高。
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