继北京宸园、中海·萬吉玖序之后，酒仙桥旧城区改建项目又一幅住宅用地挂牌成交。7月28日，朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块开拍，吸引了6家房企报名竞拍 ，经过200多轮现场竞价，最终由中海以46.814亿元竞得，溢价率25.84%，楼面价8.11万元/㎡，溢价率及楼面价均创下今年新高。
酒仙桥0013-1地块位于朝阳区酒仙桥街道、四至五环之间，纯住宅独立出让，净用地2.31公顷，总建面5.775万㎡，容积率2.5，限高80米，起拍价37.2亿元，起始楼面价约6.4万元/㎡。地块由原0013整体地块（占地约4.27公顷、容积率2.8、限高60米）拆分，西半部分率先入市，容积率降至2.5、限高升至80米，并剥离商业等业态实现纯住宅独立出让。参考北京宸园和中海·萬吉玖序，本宗地有望催生又一10万+高端住宅项目。
纯宅独立出让，轨交生态双加持
酒仙桥1019-0013-1地块位于酒仙桥板块，邻近地铁14号线将台站、东风北桥站，直线距离不到1公里。周边有久隆生活广场、颐堤港、将台滨河公园、华信医院等生活配套设施。酒仙桥板块在地段上位于东北四环边，和三元桥、朝阳公园板块毗邻，和望京CBD一路之隔，和太阳宫板块遥相对望，是朝阳典型的高端居住集中区。酒仙桥现在虽然老旧小区很多，但是经过一轮的拆迁腾退，整体的居住舒适性和圈层优势会更加明显。
值得关注的是，前期北京宸园、中海·萬吉玖序均为"商业+住宅打包出让"，相较于前期的复杂业态出让，，1019-0013-1地块为纯住宅独立出让，业态单纯、操盘压力低，构成显著开发优势。此外，临近的1019-0013-2地块将后续入市，供地文件要求1019-0013-1地块与1019-0013-2地块按照“在城市建设用地上按详细规划同期建设的项目”考虑，建设主体须配合1019-0013-2建设主体开展协议签订工作。
宸园售罄、萬吉玖序见底，新地块接力补仓板块市场
酒仙桥板块在2021—2023年经历三年新房空窗，2024年迎来现象级红盘北京宸园，以11万元/㎡成交均价快速去化并售罄，将板块带入10万+豪宅时代、确立豪宅占位；2025年中海·萬吉玖序接力入场，同推10万+豪宅，主打"全四居起步、大尺度、高赠送"，户型168㎡起、套均200㎡以上。
目前，北京宸园已售罄、累计成交超100亿元；截至6月21日，中海·萬吉玖序共370套，网签292套、去化近八成、均价约11.2万元/㎡、累计成交近70亿元，目前在售余量已不足百套、临近清盘。随着两盘相继见底，板块优质新房供应再度面临断档，1019-0013-1地块恰好及时补仓，承接持续溢出的改善与豪宅需求。
从定价坐标看，临近的的宸园、萬吉玖序两大同片区项目，成交均价均达到11万/㎡，这也为本宗地提供直接锚定；周边上东郡、壹亮马等二手挂牌约10万元/㎡。在全市楼面价普遍下调背景下，酒仙桥板块地价支撑确定性较强。
朝阳区2026年供应缩量，新房成交表现平淡
一直以来，朝阳区都是北京土地市场的供应主力，尤其在2024年，其涉宅用地供应总建筑面积高达98.08万平方米，位居全市各区域之首，占全市全年总供应量的近20%，彰显出强劲的土地供应能力。2026年以来，朝阳区的土地与新房供应呈现收缩态势。在土地端，截至当前朝阳区仅成交了东坝1105-01地块和酒仙桥1019-0013-1地块这2宗宅地，其中东坝地块于4月30日由金茂以20.981亿元的成交价、0.1%的溢价率竞得，楼面价约4.11万元/㎡。
今年以来北京全市土地市场呈供求收缩、价格中枢上行态势。在"减量发展""以需定供"基调下，北京精准投放轨道沿线、配套成熟的核心城区优质地块，市场延续"小而美""量缩质优"，从"铺量"转向"提质"。横2026年以来，仅昌平区单区供应建面突破30万㎡，朝阳、丰台、顺义均在20万㎡以上，整体"量缩质优"。而长期作为供应主力的朝阳区，宅地供求规模较往年同期有所降低，整体节奏仍偏谨慎。
2026年以来朝阳区新房市场呈现"供应收缩、成交降温"态势。与2025年多个标杆项目集中入市的盛况相比（包括紫京宸园、金茂满曜、保利朝观天珺、璞樾、中海朝阳ONE、中海·萬吉玖序等项目），今年市场供应端稍显乏力，主力来自北京御林湾与京投发展·北熙区两盘，市场去化整体表现平淡，成交主力仍集中在去年入市的存量项目。
综合地块价值、板块市场与全市走势，酒仙桥1019-0013-1地块出让前景值得关注。其纯住宅独立出让、旧改稀缺、轨交（14号线将台站/东风北桥站）与生态双加持、10万+豪宅氛围成熟，多重优势叠加，恰逢宸园售罄、萬吉玖序见底的供应缺口，及时补仓属性突出。随着0013-1率先入市，待上架的0013-2有望跟进，片区将形成连片高端供应，进一步夯实东北四环高端居住新板块地位。
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