导语
上半年收官月，北京涉宅土拍延续"平淡中见亮点"的基调。本月4宗地块全部成交、揽金40.124亿元，但同比骤降超八成。三个关键看点值得关注：一是通州九棵树南地块173轮现场竞价、溢价20.95%创年内新高；二是厦门国贸时隔近三年重返北京公开市场；三是外围板块底价成交与核心板块高溢价并存的"冷热两重天"格局进一步固化。
01
市场总览：金额同比降超八成，溢价率明显抬升
先看一组核心数据。2026年6月，北京涉宅用地供应5宗、成交4宗，成交金额40.124亿元，成交总建面14.6679万平方米，平均楼面价27355元/平方米，平均溢价率9.22%。
换句话说，6月成交规模明显"缩水"。金额环比下降45.79%，同比更是大降82.27%；成交建面环比降10.67%、同比降78.07%。这背后主要是供地"缩量"所致。
数据来源：CRIC，截至2026年6月30日
值得注意的是，溢价率同比大幅抬升（2025年6月仅0.43%），反映局部热度回升。结合外部信息，2026年上半年北京商品住宅用地计划供应200至240公顷，较2025年再度缩减，"缩量提质""小而美"成为主基调。
图表解读：近12个月北京涉宅成交建面波动明显，溢价率则在2025年9月、2026年5月、6月出现三次抬头。说明市场热度整体温和，但优质地块能带动阶段性升温。（数据来源：CRIC）
02
重点地块盘点：一半高溢价、一半底价成交
6月4宗地块，恰好呈现"两极分化"的样本。
通州九棵树南地块是该月最大亮点。中海、绿城、保利、建发、招商5家房企现场173轮竞价，溢价率20.95%创年内北京土拍新高，最终由招商蛇口以10.217亿元竞得。其底气来自南侧"孪生兄弟"中海·玖树满和的热销——该项目开盘3个月去化率已达92.73%、成交额约25.54亿元，验证了板块真实需求
丰台桥南地块则是三至四环间少见的低密宅地，容积率仅1.1、限高45米。招商蛇口、厦门国贸、越秀、懋源4家房企现场竞价，中途因举牌争议一度"喊停"，最终经144轮（线上线下合计148轮）由厦门国贸以11.947亿元、溢价15.65%摘得。这也是厦门国贸自2023年11月后时隔近三年重返北京公开市场
昌平朱辛庄、大兴三合庄两宗则均以底价成交，分别由本地平台未来科学城置业、深耕房企绿城中国摘得，反映出外围板块由本地平台或深耕房企"托底"的分化格局。
03
板块热度地图：核心受追捧，外围靠托底
6月4个板块，热度呈现清晰的"冷热两重天"。
图表解读：通州梨园（20.95%）、丰台丰科路（15.65%）领跑，昌平朱辛庄、大兴黄村均为0%底价成交。核心与成熟居住板块受追捧，外围远郊靠平台托底，分化格局一目了然。
换句话说，谁靠近成熟配套、有真实客群支撑，谁就能引来房企"抢地"；而远郊配套型地块则更多是底价"托底"式成交。这一"核心地块房企角斗场、远郊底价托底"的特征，在整个上半年一线城市土拍中也颇具代表性。
04
拿地房企透视：清一色央国企与平台
6月拿地主体的一个鲜明特征，是全部为央国企或地方平台，未见民企身影。
图表解读：6月4宗地块全部由央国企及地方平台竞得，央企占据一半以上。央企主导核心与次核心地块竞拍，地方平台负责外围托底，结构分工清晰。
从战略动向看，招商蛇口此番拿下九棵树南地块，结束了自2025年4月八里桥地块后长达14个月的北京拿地"空窗期"。其在售的通州云璟揽阅、璀璨公元等项目陆续清盘，补仓意图明确。厦门国贸则是时隔近三年重返北京，选择的正是稀缺低密的丰台桥南地块，反映出央国企"精聚焦"优质资产的拿地逻辑。
05
趋势研判：总量收缩，结构分化长期化
我们认为，北京土地市场仍将延续"总量收缩、整体平淡、局部高热"的格局。在"缩量提质"、以"小而美"低密地块为主的供地策略下，这一基调下半年大概率延续。
我们预计，核心区及成熟改善板块（如通州、丰台核心）仍将维持较高竞拍热度，央国企继续主导；外围远郊则以平台托底、底价成交为主，结构性分化将长期化、趋势化。
此外，北京已于6月25日、7月7日接连发布第七轮、第八轮拟供宅地清单。结合上半年供地节奏，我们预计7、8月供地节奏总体平稳，成交热度平稳略升，出现"批量高溢价"的可能性有限，更可能延续"个别地块高热、多数平稳"的节奏。
THE END
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1、上述研究成果由克而瑞北京分析师李莹，通过深度智联·CO-WORK撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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