01
市场综述
2026年5月，北京土地市场延续了年初以来的理性运行基调，整体呈现"量缩价升、溢价回温、央国企主导、产业用地精准落地"的鲜明特征。回顾2026年1-4月，北京土地市场整体表现较为平淡，供需节奏稳步推进但市场热度偏低，底价成交成为主流，房企拿地态度趋于谨慎，市场整体处于理性观望阶段。进入5月，市场在延续理性的同时出现结构性变化，成交宗数与供应规模同步收缩，但成交结构中核心区高价宅地占比明显提升，带动成交总价同比大增、楼板价环比大幅上行，溢价率较4月明显回升。这一变化反映出在优质宅地稀缺背景下，房企对核心优质地块的竞争意愿正显著升温，而对一般地块仍以底价获取为主，市场分化格局进一步固化。
02
供求总量分析
北京土地市场呈现"年初低迷、年末冲量、季度间波动明显"的供地节奏特征。值得关注的是，楼板价波动同样显著，2025年9月高达40456元/㎡，2026年1月低至901元/㎡，5月回升至23724元/㎡，反映出各月成交地块的圈层结构差异较大。
数据来源：克而瑞
2026年5月北京土地市场"量缩价升、溢价显著回温"：供应总建、成交总建环比深度回落，而楼板价环比上行、溢价率环比大幅回升，结构性升温信号明确。
从供应端看，5月供应幅数6幅，同比增长20.0%，但环比下降45.45%；供应总建面积365061㎡，同比、环比分别下降49.12%和59.53%；供应用地面积163060㎡，同比、环比分别下降72.97%和52.28%。供应规模整体收缩明显。
从成交端看，5月成交幅数6幅，同比持平、环比下降50.0%；尽管成交宗数与供应同步收缩，但成交总价达834927.99万元，同比大增53.54%；成交总建面积351927㎡，同比增长53.51%。这一"量缩价升"现象主要源于5月成交结构中核心区高价宅地占比提升。
从价格端看，楼板价23724元/㎡，环比大幅上行43.34%；每亩地价2587万元/亩，同比增长63.32%。溢价率方面，5月溢价率回升至9.18%，较4月的0.83%环比大幅回升1006.02%，显示核心优质地块竞争升温。
03
成交地块详解
2026年5月成交地块的楼面价梯度：丰台两宗核心区住宅地块遥遥领先，石景山居中，顺义住宅及两宗工业地块大幅走低，圈层价值分化特征突出。
成交结构分析：
• 住宅地块主导金额贡献：6宗成交地块中纯住宅地块4宗，贡献了绝大部分成交金额。其中丰台太平桥地块以41.544亿元成交，石景山黄庄村地块成交22.00亿元，共同构成5月成交主力。
• 产业用地精准投放新质生产力：2宗工业地块均为航天产业落地，分别由东升宇航、星河动力航天竞得，体现产业用地向新质生产力领域的精准投放导向。
• 丰台核心城区改造地块竞争激烈：丰台区贡献2宗住宅地块（太平桥、蒲黄榆），均为城中村/危改项目，且溢价率较高，分别达15.4%和16.4%，反映核心城区改造地块竞争升温。
• 楼面价分化明显：圈层价值梯度清晰——丰台核心区两宗地块楼面价超5万元/㎡（太平桥57638元/㎡、蒲黄榆52810元/㎡），石景山约3万元/㎡（30437元/㎡），顺义住宅仅1.17万元/㎡（11733元/㎡）。
04
企业拿地分析
拿地格局分析：住宅类地块拿地企业延续北京土地市场"央企+地方国企/平台"主导的格局
保利发展领跑拿地金额榜：保利发展以41.544亿元位列拿地金额第一，斩获丰台太平桥优质宅地，楼板价57638元/㎡，溢价率达15.4%，体现央企对核心区优质地块的强烈竞争意愿。
地方国企/平台公司承担区域开发职能：北京城建集团以22.0亿元底价获取石景山黄庄村棚改地块，北京顺义新城发展有限公司以8.39亿元底价获取顺义高丽营棚改地块，均承担本区域棚改/城改开发职能，溢价率为0。
05
总结与展望
综合来看，2026年5月北京土地市场呈现四大特征：
• 量缩价升：成交幅数环比下降50.0%，成交总建面积环比下降62.09%，但成交总价同比大增53.54%、楼板价环比大幅上行43.34%；
• 溢价回温：溢价率回升至9.18%，较4月的0.83%明显回升，核心优质地块竞争升温；
• 央国企主导：保利发展、城建集团、福鑫、顺义新城发展包揽住宅地块，延续"央企+地方国企/平台"主导格局；
• 产业用地精准落地：2宗工业地块均落地航天产业，体现产业用地精准投放新质生产力。
在2026年北京"供地缩量提质、存量更新主导"的政策导向下--预计北京土地市场将延续"低量高质、核心区竞争升温、远郊底价成交"的分化格局。一方面，城中村改造、棚改、危改等存量更新项目将继续成为供地主力；另一方面，核心城区优质宅地稀缺性将进一步强化，吸引实力央国企积极竞拍，而远郊及一般地块仍将以底价成交为主。与此同时，在新增供地规模显著低于市场实际需求的背景下，北京新房市场供求关系有望持续优化改善，推动土地市场与新房市场形成良性联动。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞北京分析师宋天依，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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