2026年4月，住房租赁市场迎来一轮集中供应高潮。据克而瑞住房租赁研究中心不完全统计，4月22城共新开75个集中式租赁住房项目，合计新增房源量接近3.8万间。市场新增供应整体呈现出“规模放量、保租主导、上海领跑、多元协同” 的典型特征，行业发展格局进一步优化。
供应规模显著提升，大型社区项目成主力
4月租赁住房供应呈现“量质齐升”态势，不仅项目数量和房源规模双增长，大型社区项目的占比也显著提升，成为市场供应的核心支撑。
规模突破预期：75个项目、3.78万间房源的供应规模，单个项目平均房源量达505间，体现出规模化开发趋势。
大型社区主流：千间级以上大型社区项目（不含上海公转保项目）达7个，合计房源量1.34万间。上海城投宽庭张江社区（二期）以3180间位居榜首，深圳“安翼嘉寓”T3站前公寓（2300间）、上海新虹桥湖畔微领地青年社区（2206间）等项目规模超“2000间”，头部项目体量持续扩大。大型项目多布局于产业集聚区（如上海张江）、交通枢纽（如深圳机场T3片区）、人才高地（如北京亦庄经开区），严格遵循“以需定供、职住平衡”原则，保障房源去化效率。
数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。
保租房主导市场，市场化项目补充中高端，混合模式探索新路径
从产品类型结构来看，保租房的市场主导地位进一步巩固，新开占比约86%。市场化项目，如厦门盛捷集美服务公寓、上海古北方隅服务公寓等则聚焦中高端细分市场，“保租房+市场化”混合模式开始出现，为行业发展提供新方向。
保租房占比超八成，政策落地成效显著
67个保租房项目，共计3.3万间房源，占总房源量的86%，成为市场供应的绝对主力。
市场化项目聚焦中高端，差异化竞争
8个市场化项目，提供5000间房源，占比12%，主要以服务式公寓、精品白领公寓为主。厦门盛捷集美服务公寓、上海古北方隅服务公寓等服务式公寓项目，租金最高达2.4万元/月，瞄准高收入人群和外籍人士，与保租房形成明显价格分层。
数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。
混合模式破冰，兼顾保障与市场属性
蚌埠米小庭智慧社区人才公寓、珠海深合合寓创新方1号店两个项目，采用“保租房+市场化”混合运营模式，合计提供2362间房源。
通过保租房部分保障政策落地要求，市场化部分提升项目整体收益水平，平衡“保障性”与“盈利性”，为后续项目开发提供可复制的参考样本。
上海规模领跑，成都、厦门、青岛多点开花
从城市分布来看，上海以“断层优势”位居第一，成都、厦门、北京等城市多项目入市，三四线城市开始逐步发力，全国租赁市场呈现“核心城市引领、区域多点开花”的格局。
数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。
上海成绝对供应中心，单城贡献四成房源
据克而瑞住房租赁研究中心不完全统计，4月上海新开集中式公寓项目数量达27个（含公转保项目），房源规模约1.36万间，远超其他城市。浦东、闵行、嘉定、松江等区域均有多个项目入市，其中浦东以城投宽庭张江社区（二期）为代表，成为上海保租房建设的核心板块。
多城市稳步发展，区域特征明显
成都：9个项目、2767间房源，集中在天府新区、武侯区等新兴板块，依托产业发展带动租赁需求；
北京：6个项目、3868间房源，大兴区两个千间级租赁社区，体现首都市场的规模化发展趋势。
厦门：分批次推出2400套保租房；盛捷集美服务公寓正式开业，共289间房源，中高端产品特色鲜明。
国企主导、品牌协同、跨界入局
4月新开项目的运营主体结构进一步丰富，地方国企持续发挥主力军作用，品牌运营商深度参与，跨界企业积极入局，形成“国企主导、多元协同”的运营格局。
数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。
地方国企：保租房建设主力军
地方国企主导保租房项目运营，如上海城投、成都轨道城市寓见、西安安居等；地方国企凭借资源获取优势和政策理解力，成为保租房项目开发运营的核心力量，上海城投宽庭张江社区（二期）、成都南桥新居等标杆项目均由国企主导。
品牌运营商：专业化运营赋能
保利和寓、华润有巢等房企系品牌持续发力；微领地、自如等专业运营商深耕细分市场，新虹桥湖畔微领地青年社区、自如寓参与运营的深圳“安翼嘉寓”等项目体现专业化运营能力。
跨界企业：产业+租赁融合新探索
科技企业代表小米通过“米小庭”品牌布局保租房市场，蚌埠米小庭智慧社区人才公寓将科技元素融入租赁产品，探索“智慧公寓”新模式；交通枢纽集团深圳机场依托交通枢纽资源，开发“安翼嘉寓”T3站前公寓，实现“交通+住宿”场景融合。跨界企业的入局，推动“地产+产业+租赁”融合发展，为租赁市场注入新的活力和创新元素。
以白领公寓为主，户型面积覆盖广泛
从产品线结构来看，白领公寓仍是市场主流，户型和租金区间覆盖不同收入群体需求，部分项目推出蓝领公寓，补充基层服务人员住房供给。
白领公寓占绝对主导，覆盖主流需求
本月新开中共71个白领公寓项目，提供3.7万间房源，占总房源量的98.4%，是市场供应的绝对主力；主力户型面积集中在30–90㎡，兼顾单身和家庭居住需求，部分项目如上海城投宽庭张江社区（二期）户型面积覆盖25–116㎡，满足多样化需求；租金区间从684-792元/间/月（蜀府·蓉善成家·南桥新居A区项目）到1188元/两晚，约1.8万/月（厦门盛捷集美服务公寓），形成完善的价格梯度，覆盖从刚需到高端的不同需求群体。
蓝领公寓供给补充，精准适配不同需求
部分项目供应蓝领公寓，如北京劲松“其乐寓”、北京海淀海小筑・美合驿两个蓝领公寓项目，提供265间房源（床位式）；随着城市服务业发展，快递员、环卫工人、产业工人等基层服务人员的住房需求持续增长，蓝领公寓需求端持续旺盛。
数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。
小结
2026年4月22城租赁住房市场的集中供应，规模放量创阶段性新高，更反映出行业在结构优化、主体多元、品质提升等方面的积极变化。
规模化发展持续深化：大型社区项目成为住房租赁项目的主流形态，通过规模化降低开发运营成本，提升项目整体效益；
运营模式创新加速：“保租房+市场化”混合模式有望在更多城市推广，平衡政策要求与市场收益，提升项目可持续性；
产品结构不断完善：在巩固白领公寓供给的同时，蓝领公寓等细分产品逐步增加，形成更加完善的产品体系，满足不同群体的住房需求。
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