租赁报告 | 2026年4月深圳租赁住房市场监测报告

4月租赁市场淡季效应减退，市场回温明显。全市平均租金为90.11元/月/㎡，环比小幅下行0.01%。不同业态表现分化，核心特征可概括为“集中式韧性凸显、分散式结构驱动价格下行、个人租赁以价换量仍为主基调”。

集中式公寓：在租套数为12453套，出租率小幅上升至94.51%的高位，集中式公寓运营稳定；坪效租金为3.19元/天/㎡，环比下跌3.92%，租金有所回落，租金水平有所下调，主要为季节性营销活动影响所致。

分散式公寓：出租套数520间，环比下降23.98%，覆盖小区数为420个，受淡季需求收缩影响明显；坪效租金达到4.65元/天/㎡，环比上升4.73%，受龙岗、宝安区本月价格上行影响，全市租金回升。

图：深圳集中式长租公寓平均出租率及坪效租金走势图

数据来源：CRIC租售系统

数据来源：CRIC租售系统

个人房源

图：深圳个人房源挂牌量价走势图

数据来源：CRIC租售系统

图：深圳个人房源成交量价走势图

数据来源：CRIC租售系统

图：深圳各区租赁住房租金均价分布图

数据来源：CRIC租售系统

2026年4月，深圳租赁市场由前期调整转向平稳运行，淡季效应减退后韧性凸显，全市租赁均价90.11元/月/㎡，环比下行0.01%、同比降幅收窄至0.73%，市场进入平稳修复通道。业态分化特征显著，集中式公寓凭借高出租率（94.51%）维稳，仅受季节性营销影响租金小幅回落；分散式公寓受淡季需求收缩冲击，但宝安、龙岗价格上行拉动全市租金环比上涨；个人房源挂牌、成交量同步回落，业主出租意愿降温，挂牌租金上行、成交租金微降，以价换量成主流。区域层面冷热不均，核心城区依托区位与资源集聚优势，租金韧性显著强于郊区，整体呈现“整体平稳、区域分化、业态轮动”的格局。

福田区作为深圳核心城区，4月租赁市场延续平稳复苏态势，韧性突出且结构性分化明显。全区平均租金环比微涨0.03%，同比降幅（0.59%）优于全市，核心区位价值持续被市场认可。分业态看，集中式公寓抗跌性强，维持92.90%的高出租率，仅租金小幅回调；分散式公寓规模偏小，个人房源活跃度较上月回落但仍处高位，挂牌量中高位运行，供需两端租金同步上行，核心城区小户型、配套成熟房源稀缺性凸显，租金支撑力强劲。整体而言，福田市场依托资源集聚与区位禀赋，在全市率先实现企稳复苏，成为深圳租赁市场的“稳定器”。

短期来看，深圳租赁市场将延续低位调整、结构优化的主基调。5-6月毕业季将至，青年租住需求集中释放，品牌公寓免押金、月付等优惠活动将持续发力，带动集中式公寓出租率维持高位。个人房源市场竞争加剧，挂牌存量高企下业主议价空间受限，以价换量仍将持续，核心区位优质房源租金韧性强，非核心区非优质房源或面临租金回调压力。福田区凭借核心区位优势，将持续引领市场复苏，租金溢价率保持稳定，集中式公寓与个人房源中优质小户型将成为市场热点，分散式公寓规模或进一步收缩，市场集中度提升。区域分化将持续加剧，市场逐步进入品质驱动的调整阶段。

中长期来看，住房租赁行业将迎来结构性变革，“政策护航、资本赋能、品质为王”成为核心发展逻辑。政策端，青年发展型城市建设持续深化，保租房与青年公寓供给加速扩容，职住平衡推动下，产业园区、轨道交通沿线将成为房源布局重点，15分钟生活圈配套持续完善。资本端，REITs市场常态化扩募，保租房REITs规模持续增长，市场化租赁住房REITs申报提速，资金将向优质区位、高出租率项目集中，行业优胜劣汰加剧。运营端，行业从“规模扩张”转向“精细化运营”，品牌化、机构化运营比例提升，智能家居、社区服务成为标配，租客需求从“有房住”转向“住得好”，品质化房源溢价持续扩大。格局端，“市场+保障”体系成熟，保租房覆盖新市民、青年人，市场化公寓满足中高端需求，个人房源逐步向存量盘活、机构托管转型，行业生态更趋完善，长期租金将保持平稳温和上行，成为房地产市场的稳定器与压舱石。