2025年，北京新房市场的产品供应已彻底转向改善。
今天，我们就用一张直观的饼图，带你穿透数据迷雾，看清北京楼市的真正底色。
克而瑞数据显示：2025年全年，北京新房成交中，90㎡以下户型合计仅占约21.11%（含50㎡以下、50-70㎡、70-90㎡三类），而110㎡以上户型（含110㎡起）成交套数占比高达53.95%。若将90-110㎡区间也纳入改善范畴，则整体改善型产品占比接近80%已成定局。
更值得注意的是，70-90㎡这一传统“刚需主力段”成交仅6389套，远低于90-110㎡的8976套。这说明市场早已不是“小户型为王”的时代。
数据不会说谎——北京楼市，正在全面进入“改善时代”。
1、供地结构调整，内城化和低密化渐成趋势
2025年北京住宅土地供应呈现出显著的内城化特征，即土地供应在总量收缩的背景下，向中心城区及核心区位聚集。在涉宅用地中，海淀区和朝阳区是主要供地板块，其土地供应形成了主城优质板块的组团供应，直接导致短期内新房供应在核心区域聚集。
从板块数据看，海淀区四环内板块供应了16.84万㎡涉宅用地，朝阳区四环内板块供应了8.08万㎡。这些位于核心环线内的土地供应，直接印证了供应向内城优质地段倾斜的趋势。
另一方面，容积率结构显著优化，低密地块占比大幅提升。克而瑞数据显示，2025年2.0以下容积率地块占比达到44%，较2024年提升了8个百分点，为近四年新高。其中，容积率1.5以下的在售地块建筑面积在2025年2月初达到94万平方米，同比大幅增长64%。
例如顺义区中央别墅区宅地，容积率仅为1.01，这是北京近12年以来容积率最低的地块。该地块限高12米，规划上只能打造4层洋房或别墅产品。
稀缺低密地块的供应，从源头上引导高端改善产品供给。供给侧提供的优质选项，是激活改善需求的根本吸引力。
2、“好房子”政策导向明确，拉大新旧住房“代际差”
2025年，北京发布《住宅项目规范》推动“好房子”建设。新规对层高、阳台、设备间等提出更高要求，得房率普遍提升。
在“好房子”建设理念的引导下，2025年以来北京新房市场迎来产品力全面跃升。新一代项目在户型设计、装修标准、科技系统、园林景观和物业服务上，与5-10年甚至更早的存量二手房形成了显著代差。同样的建筑面积，实际使用面积更大。开发商更愿意用120㎡做出过去140㎡的体验感，而非压缩空间做“紧凑小户”。
3、购房者心态转变：“一步到位”成主流
数据显示，2025年北京新房套均总价达768万元，较2024年上涨7%。购房者不再满足于“有房住”，而是追求“住好房”。购房者的决策逻辑已从单纯关注房间数和单价，全面转向对综合居住品质的考量。他们更关注户型设计的合理性（如客厅尺度、主卧套房、双卫设计）、得房率、社区园林环境、物业服务品质以及科技健康系统。次新房即便单价高出同地段老房1-2万元/平方米，也因其更现代的户型、更好的采光（如落地窗）、更高的得房率及优质的物业而备受青睐。这种“为品质付费”的意愿，正是改善需求最内核的驱动力
在购房群体中，尤其35-45岁群体，上有老下有小，对四居、双卫、多功能空间需求强烈。与其未来再置换，不如一次买到位。这种心理直接推动120㎡+产品热销。正如一位购房者所说：“现在换房成本太高，税费、时间、精力都耗不起。不如一次买个够住十年的房子。”
图片来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析
1、政策精准滴灌，系统性疏通置换堵点。
2025年12月24日北京出台的楼市新政（“1224新政”）是激活改善需求的关键推手。这套政策组合拳精准瞄准了改善客群置换过程中的核心痛点：
降低入门门槛，扩大需求基数：非京籍家庭购房社保/个税年限要求大幅降低（五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年），直接释放了大量新市民、新就业人口的潜在改善需求。
精准支持家庭结构升级：多子女家庭可增购一套住房的政策，直接回应了因生育带来的居住空间升级需求。
大幅降低置换成本与资金压力：这是政策最核心的部分。商业性住房贷款利率不再区分首套、二套，统一执行较低利率；二套公积金贷款首付比例由30%降至25%；同时，住房增值税大幅调降（不满2年住房税率从5%降至3%，满2年免征）。
这些措施大幅降低了“卖一买一”过程中的税费和首付压力。以一套总价1000万元的改善房计算，二套公积金首付可直接减少40万元；销售一套不满2年的次新房，税费可减少约20万元。
2、市场预期修复，置换链条得以顺畅运转。
改善需求的释放，依赖于“卖旧买新”整个链条的畅通。经过较长时间的价格调整，北京二手房市场在2025年四季度逐步企稳，价格跌幅收窄，成交量连续回升。
2026年1月，二手房网签量连续第三个月稳定在1.4万套以上，市场呈现“以价换量、价格趋稳”的态势。这使得改善客群能够以相对合理的价格和周期出售旧房，回笼资金，从而启动置换流程。
同时，业主心态也发生变化，二手房挂牌量从高峰期的15万套左右降至13万套左右，部分业主预期趋稳，不再急于低价抛售。供需关系趋向更健康的平衡，为房价企稳奠定了基础，也巩固了改善客群“能卖得出、才买得进”的市场信心。
本文由克而瑞北京分析师于亚静，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI任务、AI问数、AI报告和数据分析功能撰写 ，来感受下产品的细节。
