这意味着，与过去保障性租赁住房主要依靠存量改造、操作口径相对较小不同，本次政策以规划指标激励+土地出让约束双管齐下，地方在土地出让环节拥有更明确的政策工具。对市场主体而言，城市中心旧办公楼、老厂房等存量低效用地再开发价值显著提升，具备商办/工业改租、城市更新能力的企业将优先受益；轨交沿线TOD项目小户型配建比例或将成为土地出让硬性要求，核心地段大户型主导的产品结构将得到优化；收购存量二手房改造为保租房、定向打造宿舍型、小户型精品公寓，也成为适配青年需求的重要供给路径。
数据来源：网络公开信息，克而瑞租赁住房研究中心整理
推广“青年驿站”，实现“品质服务”的升级迭代
《意见》要求推广“青年驿站”，在稳定和拓展房源的基础上，兼顾免费住宿与低偿住宿，为高校毕业生异地求职提供便利。同时，依托家门口就业服务站、零工市场等资源，建设“青年就业驿站”。
从地方实践来看，部分城市近两年积极引入青年人才，较好落实了青年人才发展体制机制，其中就包括对租房等过渡阶段的配套支持。多地通过打造求职宿舍或“青年驿站”，提供大量床位，为新进入城市的青年人提供了有力支持。
以上海为例，围绕“青年驿站提质扩容计划”，新增驿站点位30个、房源500间，后续将逐步扩容至5000间。目前，中心城区及近郊房源占比提升至超70%。符合条件的青年可申请享受的单次免费住宿时长，从原先的不超过3天，延长至15天，提前申请天数调整为2至20天。
数据来源：网络公开信息，克而瑞租赁住房研究中心整理
住房与生育、公共服务联动，稳定青年长期居住预期
《意见》提出深入实施育儿补贴制度，并探索在住房、出行、消费等多个领域联动出台生育支持政策。这意味着，未来各地有可能推出如“青年家庭购房优先权、提高公积金贷款额度、进一步减免契税、房贷贴息”等具体细则。从地方实践来看，部分城市已主要针对35周岁以下的青年人才进行补贴，匹配了初婚初育家庭的购房和婚育需求，具有很好的示范意义。
同时，《意见》明确保障进城务工青年随迁子女入学待遇同城化，这将直接增强外来人口在务工城市长期购房定居的意愿。部分城市在这两年住房消费支持政策中，落实了较多的配套政策，如规定已购买期房的家庭凭网签备案合同，可享受适龄子女划片入学等基本公共服。安居支持体系立体化构建，能显著增强外来青年在务工城市长期定居、稳定租房乃至购房的意愿，为租赁市场提供长效需求支撑。
《意见》定向支持青年公寓发展，与现有保障性租赁住房政策高效衔接，重点扩容宿舍型、中小户型租赁产品，优化房源结构，补齐市场供给短板。
克而瑞住房租赁研究中心测算，十五五初期核心城市长租房源供应维持高位，2026年新增保租房规模约19.9万套；2027年起行业转入存量改建为主的发展阶段，年均新增供应稳定在11万间左右。2026年Q1全国重点15城新开长租公寓约3.9万套，虽仍以新建为主要筹集方式，但存量改建占比已升至29%；房源结构上保租房占比达89%，较2025年提升3个百分点，存量改建提速、保租房主导的行业格局进一步固化。
各地落地节奏持续加快，青年公寓已成为安居保障重要增量载体：北京面向应届毕业生配租3500套房源，怀柔科学城千套级青年社区即将投用；上海定向筹集超1.2万间保租房专项供给青年人才；重庆辰寓多个青年公寓项目集中开业，精准匹配新市民、青年人安居租住需求。
需求端：政策多维联动，持续释放刚性租赁需求
全国超3.76亿流动人口构成租赁市场基本盘，叠加2026届高校毕业生预计达1270万人、再创历史新高，青年群体成为长租公寓核心客群。城市层面，一线高房价持续压制购房意愿，租房需求坚挺；强二线及热点城市依托人口持续净流入，租赁市场热度稳步走高。
依托青年发展型城市建设政策导向，各地通过青年驿站、育儿补贴、入学同城化等政策组合拳，构建全周期青年安居服务体系。青年驿站扩容提质，兼顾免费与低偿住宿，保障毕业生异地求职过渡居住需求；公共服务权益同城化，则有效稳定青年城市定居预期，推动租赁需求由短期流动转向长期稳固，持续放大长租市场有效需求，实现供需两端良性循环。
行业迎机遇与挑战
住房租赁企业应如何布局
存量资产盘活，“改租”赛道迎来黄金期
存量低效用地再开发是本次政策明确的增量方向。具备城市更新能力的企业和专业租赁运营机构，应重点关注一线和核心二线城市中心区域的老旧办公楼、老厂房改造为小户型租赁住房的机会。这不仅是政策鼓励的方向，更是解决城市核心地段租赁房源供给不足的有效路径。
如，深圳“非居改保”寓见安居·岭舍，项目为老旧厂房八卦岭工业9号楼升级改造用作保障性租赁住房，主力户型为大单间和一房一厅。地理位置优势显著，紧邻地铁9号线园岭站，步行至A口仅约200米，同时临近6、7号线八卦岭站，轨道公共交通出行极为便捷。
图：深圳寓见安居·岭舍样板间实景
轨交沿线TOD青年公寓，蓝海市场正待开掘
《意见》明确要求在轨道交通沿线因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓。这意味着TOD项目中的租赁住房配建将成为重要方向。企业在TOD项目开发中应系统规划小户型产品线，提前布局青年公寓供应。
比如，成都轨道TOD已构建起从“一间房”到“一套房”的完整保租房产品体系，其中双凤桥TOD主推公寓型房源，精准服务初入职场的青年人。品牌已投运双凤桥、马厂坝、幸福桥等TOD项目超3400间房源。今年年底前成华区、新都区、双流区、东部新区将新投运近4000套（间）TOD保租房。
图：成都双凤桥TOD保租房实景
“青年驿站”产品，从公益项目走向规模化运营
“青年驿站”作为连接“求职期—入职期”过渡性租赁需求的桥头堡，住房租赁企业可积极参与各地“青年驿站”的建设和运营，将求职驿站与长租公寓进行产品线组合，实现从阶段性住宿到长期租住的无缝衔接。
如，成都蜀府有巢国际公寓社区机投桥店，构建了“一张床、一间房、一套房”的多层次居住保障体系。青年人才驿站共设有12个房间、24个床位。与传统临时住宿点不同，这里正从单一的“免费住宿”向综合性的“青年发展支持平台”转型，陪伴青年从“扎根”到“生长”，再到“成材”。
图：成都青年人才驿站 蜀府有巢国际公寓社区机投桥店
挑战方面，当前住房租赁市场需求承压、租金下行的行业基本面不容忽视，市场正从粗放式增长转向精耕细作阶段。企业需在政策窗口期抓住机遇，同时苦练内功，以运营能力寻求可持续发展。
产品能力创新：政策导向的青年公寓并非传统“一张床”式租赁，而是宜业宜居的复合型空间。住房租赁企业需跳出单一居住功能，构建“居住+生活+社交+创业”综合服务生态，以价值创造为核心，搭建生态闭环，构筑下一阶段的核心竞争力。
运营能力提效：伴随宿舍型、小户型公寓规模化入市，运营能力直接决定盈利水平与生存空间。企业需聚焦产品创新与运营效率打造差异化优势，通过精细化运营与产品创新实现溢价，寻求可持续发展。
小结
青年发展型城市建设加速推进，既是“十五五”开局的重要命题，也全面重塑住房租赁行业基本面，行业站在政策机遇期，城市更新、存量用地开发、青年公寓建设等赛道均蕴藏大量机会。
长租运营领域深耕的企业应积极把握存量盘活、轨交TOD、细分产品等核心机会赛道，加速构建适配青年群体的产品体系与运营能力，从“规模扩张”到“价值创造”进阶，以高质量发展契合青年安居与城市发展的双向需求。
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
