5月6日，佛山市住房和城乡建设局正式印发《佛山市企业自持商品房管理实施细则》（以下简称《细则》）。这一政策并非凭空而来，而是对原有租赁管理制度的全面升级与完善。《细则》自2026年4月28日起施行，有效期五年。
对于佛山房地产市场而言，这不仅仅是一份管理文件，更是一个明确的信号：在“租购并举”的大背景下，企业自持商品房的流动性壁垒正在被打破。通过规范的补缴地价机制，部分符合条件的自持住房有望转为可售房源，既盘活了企业存量资产，也为市场提供了新的供给选择。
01
政策破冰：从“只租不售”到“有条件转售”
前期企业通过“限地价、竞自持”方式获取土地后建设的自持商品住房，被严格限定为“只租不售”。这种模式在培育租赁市场初期发挥了重要作用，但也给企业带来了巨大的资金沉淀压力。
此次发布的《细则》核心突破在于明确了“转售”路径。根据规定，对于因住宅用地公开交易时采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，经属地政府同意并核算补缴相关费用后可转为可销售商品住房上市流通。
需要注意的是，并非所有自持房都能转售。《细则》明确划定红线：对于挂牌文件、出让合同等规定需自持但不属于采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，不得转为可销售商品住房。这一区分体现了政策的精准性，既尊重历史契约，又顺应市场变化。
02
土政策核算：补缴地价的“40%”
转售的成本。《细则》给出了清晰的计算公式，避免了以往可能存在的评估争议。
补缴标准：
以企业申请日作为估价期日，评估拟转可销售商品住房对应土地在可销售状态下剩余自持年限的市场价格，按照该评估市场价格的“40%”确定应补缴的土地价款金额。
这一比例设定颇具深意。40%的补缴比例，既体现了土地增值收益的国家共享原则，也为企业留出了合理的利润空间和操作可行性。相较于全额补缴，这一政策极大地降低了企业“退租转售”门槛，有助于加速存量资产的流转。
分期办理机制：
为了减轻企业一次性资金压力，《细则》允许单个自持商品住房项目分期申请办理转售，但分期申请次数不超过三期。除最后一期外，每期申请转换的建筑面积不低于10000㎡（建面）。
这种“小步快跑”的模式，既防止了大规模房源瞬间冲击市场，又保证了企业现金流的平稳回笼。
03
流程解析：“四期”原则与违约约束
转售并非一蹴而就，而是一个严谨的行政审批过程。《细则》确立了“申请一期、审批一期、补缴一期、解限一期”的原则，确保每一步都合规可控。
关键时间节点：
• 评估与公示：自然资源部门委托评估机构评估地价，结果公示7个工作日。
• 签订协议：公示无异议并经批准后，签订补充协议。
• 缴款期限：企业须在签订补充协议之日起60日内缴清当期应补缴的土地价款。
违约后果：
若企业未在60日内缴清款项，自然资源部门有权解除补充协议，依法追究违约责任，且不得允许当期申请涉及的自持商品住房上市交易。这一硬性约束杜绝了“占坑不缴费”的行为，维护了政策的严肃性。
目前，佛山已有首创禧悦台、禾粤尚德居、时代天境、中粮珑湾祥云等多个项目成功实现自持部分转为销售。这些先行案例证明，该路径在实践中已具备可操作性，并为后续项目提供了参考范本。
04
租赁与销售的“双规”并行
自持住房虽然可以转售，但《细则》并未放松对租赁市场的管理。相反，它对非住宅类自持房屋以及未转为销售的自持住房，提出了更规范的运营要求。
对于保留自持属性的房屋，《细则》规定：
• 权属限制：不动产登记证书须注明“自持期间不得单独分割、销售、转让、抵押”。
• 经营范围：对外出租自持商品房屋的企业，依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”表述，并在领取营业执照之日起30日内完成开业信息报送。
• 租期限制：单次租期不得超过20年，且不得超过土地出让合同约定的自持期限。
• 租金公示：企业需在每年11月30日前报备下一年度租金方案，并上传至住房租赁管理服务平台公示。
• 租金备案：企业应在每年11月30日前向属地住房城乡建设部门报备下一年度的《租金方案》，并上传至住房租赁管理服务平台公示。
• 禁止行为：严禁以租代售、变相销售使用权以及捆绑销售。
这些规定旨在保护承租人的合法权益，防止企业借“长租”之名行“销售”之实，确保住房租赁市场的健康有序发展。对于购房者而言，这意味着市场上的租赁房源将更加规范透明，租房体验有望得到提升。
05
构筑房地产发展新模式的佛山实践
《佛山市企业自持商品房管理实施细则》的落地，是佛山构建房地产发展新模式的重要一步。它不再简单地“一刀切”禁止销售，而是通过经济杠杆（补缴地价）和行政手段（分期审批、严格监管）相结合，实现了存量资产的盘活与市场稳定的平衡。
对于房企而言，这是一次优化资产结构、回笼资金的良机；对于购房者而言，这意味着更多元化的房源选择；对于城市而言，这有助于形成“租购并举”、良性循环的住房体系。
随着政策的深入实施，预计将有更多符合条件的自持项目进入市场。我们期待看到，这一政策不仅能缓解企业的资金压力，更能促进佛山房地产市场向着更加高质量、可持续的方向发展。在未来的五年有效期内，这一“佛山经验”或许将为其他城市提供有价值的借鉴。
THE END
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