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2026年第27周，无锡商品住宅市场呈现供应放量、成交缩量、价格回落的运行格局。
本周新增供应5.31万㎡，环比增长77%；成交3.37万㎡，环比下滑8.67%；成交均价19000元/㎡，环比下跌4.89%。
供应端显著放量与成交端持续走弱形成鲜明对比，反映出房企年中节点后加快推盘节奏，而需求端在政策刺激效应边际递减后进入观望期。
供应端：集中推盘带动供应环比大涨。本周新增供应5.31万㎡，为近六周供应峰值，主要来自运河壹号与锡山清枫两个项目。
6月底至7月初供应低谷后，本周供应出现明显反弹，符合房企"半年报后重启推货"的常规逻辑。但供应放量主要集中在个别项目，而非全面开花，说明房企推盘策略仍较为审慎。
成交端：连续两周缩量，市场热度回落。本周成交3.37万㎡，环比下滑8.67%，为连续第二周缩量。从近六周走势看，6月中下旬曾出现成交脉冲，随后逐步回落，本周较峰值缩水超30%。成交持续回落主要受三方面因素影响：
一是，6月集中备案项目逐步消化完毕，新成交热点尚未形成；
二是，7月传统淡季效应显现，高温天气抑制看房意愿；
三是，购房者价格下行预期仍在，持币观望情绪加重。
价格端：结构性因素主导均价回落。本周成交均价19000元/㎡，环比下跌4.89%。均价回落主要受成交结构变化影响，并非全面性价格下调。本周惠山区成交量大幅增长，而惠山区均价显著低于全市平均，低价位区域成交占比提升直接拉低了全市均价。
从各区域看，梁溪区、滨湖区、惠山区均价均有上涨，说明核心区域和热点板块价格韧性较强。
区域市场分化格局
本周各区域表现差异显著，六大行政区中，惠山区、滨湖区、经开区成交量上涨，梁溪区、锡山区、新吴区成交量下跌；价格方面涨多跌少。
惠山区：量价齐升，成为本周最大亮点。本周成交1.08万㎡，环比增长116.60%；均价16731元/㎡，环比上涨11.79%；存量82.5万㎡。突出表现主要得益于国控绿城桂语和风集中备案，该项目单周成交5179㎡、43套，位居全市双料冠军。桂语和风的热销反映出惠山新城板块对改善型需求的吸引力提升，也说明价格相对友好区域的优质项目仍能获得市场认可。
梁溪区：量缩价稳，核心区价值凸显。本周成交0.37万㎡，环比下滑55.71%；均价27362元/㎡，环比上涨2.87%，为全市最高；存量101.3万㎡。梁溪区成交规模波动大，主要受个别高端项目备案节奏影响。高均价体现了核心城区的稀缺性价值，高端改善需求依然存在。
滨湖区：量价齐升，改善需求持续释放。本周成交0.62万㎡，环比增长23.26%；均价18975元/㎡，环比上涨6.19%；存量101.1万㎡。成交增长主要来自凤鸣江南等项目，位居全市金额榜第二。滨湖区凭借优越的自然环境和配套资源，一直是改善型需求首选区域，量价齐升反映出改善市场韧性较强。
锡山区：量价齐跌，调整压力较大。本周供应1.42万㎡，成交0.28万㎡，环比下滑3.28%；均价17463元/㎡，环比下跌11.27%，跌幅居全市之首；存量80.4万㎡。锡山区是唯一有新增供应但成交依然下滑的区域，说明供应增加未有效带动成交，市场需求相对疲软。
经开区：量升价跌，高端市场承压。本周成交0.29万㎡，环比增长11.88%；均价25502元/㎡，环比下跌14.61%；存量91.8万㎡。经开区作为城市新中心，一直是高端项目集中地，均价长期位居全市前列。本周均价大幅下跌可能与成交产品结构变化有关，中低价位项目成交占比提升导致均价结构性下行。
新吴区：量价齐跌，刚需观望情绪浓。本周成交0.73万㎡，环比下滑43.75%；均价16132元/㎡，环比下跌2.21%；存量74.2万㎡。新吴区是刚需项目较为集中的区域，本周成交大幅下滑反映出刚需客群观望情绪浓厚。新吴区存量规模相对较小，去化压力全市最低，但需求端疲软仍需关注。
成交结构深度洞察
面积段：改善型户型占据主导。本周主力成交面积段集中在110-144㎡，占比46%，接近半壁江山。从近六周走势看，110-144㎡改善型户型占比整体呈上升趋势，从6月初的35%提升至本周的46%，反映出改善型需求正逐步成为市场主力。
与此同时，90㎡以下小户型占比从15%下降至10%，刚需小户型市场份额正在收缩。这一变化与无锡房地产市场发展阶段相吻合，随着住房短缺时代结束，市场需求正从"有房住"向"住好房"转变。
总价段：中低价位产品仍占主流。本周成交总价段集中在180万元以下，占比39%，优势明显。
其中150万元以下占比23%，150-180万元占比16%。尽管改善型户型在面积段中占据主导，但总价水平仍以中低价位为主，说明无锡市场购买力相对有限，高价大户型去化难度较大。
热点项目解析
本周成交TOP10项目合计成交金额约3.57亿元，合计成交面积约1.74万㎡，分别占全市总成交的约56%、52%，市场集中度较高。
头部项目对整体市场影响力较大，个别项目的备案节奏直接影响全市成交规模和价格水平。
国控绿城桂语和风：单盘独大，领跑全市。本周成交8756万元、5179㎡、43套，均价16908元/㎡。项目位于惠山区，由国控与绿城联合开发，绿城品牌号召力与国控国企背景形成良好组合效应。桂语和风的热销，一方面得益于绿城产品力和品牌溢价，另一方面也反映出惠山区作为价格洼地，对刚需和刚改客群吸引力提升。
凤鸣江南与建发静学和鸣：改善项目表现突出。凤鸣江南本周成交4878万元、1990㎡，均价24516元/㎡，位居金额榜第二，反映出滨湖区改善产品的溢价能力。
建发静学和鸣成交4635万元、1975㎡，均价23474元/㎡，位居第三，主打教育配套和新中式风格，在惠山区形成差异化竞争。
政策环境与后市展望
政策环境：地方政策持续优化，公积金新政释放利好。本周政策层面有两个值得关注的信号：
一是江苏省发布"人工智能+住房城乡建设"行动方案，主要聚焦智慧物业、智能建造、城市安全等领域，长期将提升居住品质和城市治理水平。
二是无锡推出公积金新政，允许直系亲属共用公积金，可用于购房提取和还贷划转。这一政策扩大了公积金使用范围，降低了购房资金压力，对刚需和刚改客群形成一定利好。
从全国范围看，各地仍在持续出台购房支持政策，政策托底方向没有改变，各地因城施策，政策环境整体对房地产市场较为友好。
后市展望：结构性筑底仍是主基调。综合来看，预计2026年下半年无锡楼市将延续"核心区稳价、外围区以价换量"的结构性筑底走势。成交规模在政策托底下有望环比回升，但受制于高库存与需求修复缓慢，短期内难以出现全面回暖。
具体而言，核心区域（梁溪区、经开区）凭借稀缺地段价值和完善配套资源，价格韧性较强，大幅降价可能性较小；
外围区域（惠山区、锡山区、新吴区）面临较大去化压力，部分项目可能通过价格调整促进销售，以价换量将是外围市场主要特征。
产品结构方面，改善型需求将继续释放，110-144㎡改善户型仍将是市场主力。
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