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2026年6月，无锡商品住宅市场整体呈现"供应大幅收缩、成交高位回落、价格低位探底、库存缓慢去化、政策深度落地"的运行特征。
核心政策变量方面，"锡十条"5.0全面取消限售、暂停市区新建商品住房销售价格备案标志无锡正式进入"市场化定价"时代，叠加人才购房补贴（大专8万至博士40万元、可抵首付）、公积金政策延续至2026年12月31日等精准补贴工具持续发力，政策重心已从需求端松绑转向供给侧结构性改革与"好房子"建设，"核心回暖、边缘承压"的分化格局延续。
土地市场：6月无锡经营性用地（纯住宅、商住、综合，招拍挂）成交5幅、成交总建29.85万平方米、成交总价34.09亿元，楼板价11418元/平方米，溢价率0.0%，底价成交为绝对主流；2026年上半年宅地成交总建同比大幅回升，土地市场从"极端沉寂"走向"温和修复"，但地价中枢尚未随成交量抬升。
新建商品住宅市场：6月供应面积4.33万平方米（同比-83.42%、环比-59.92%），成交面积18.76万平方米（同比+9.70%、环比-14.05%），成交均价19159元/平方米（同比-17.85%、环比-1.33%），价格已跌破2万元关口；库存去化周期高位回落但整体仍显著高于合理区间，梁溪区最为承压。
一、土地市场
供应收缩、底价成交
2026年6月无锡土地市场呈现"成交回补、底价主导"特征。当月宅地成交5幅，成交总建29.85万平方米、成交用地23.23万平方米、成交总价34.09亿元、出让底价34.09亿元，楼板价11418元/平方米，每亩地价978万元/亩，溢价率0.0%。供应端上，5月供应6幅、供应总建30.95万平方米、供应用地24.23万平方米。
土地成交总建波动明显，2025年11-12月为放量高点，楼板价则在0.95万至1.37万元/平方米区间震荡，6月楼板价回升至11418元/平方米。
市场热度低位、温和修复
2026年6月溢价率为0.0%，底价成交仍是绝对主流，地价中枢处于低位。对比2025年8-10月楼板价1.2万至1.4万元/平方米区间，当前楼板价虽有回升但整体仍显克制。据2026年上半年公开研究材料，无锡宅地成交总建同比增长逾两倍（同比+231.82%），楼板价9911元/平方米（同比+2.47%）、溢价率0.81%，土地市场从"极端沉寂"走向"温和修复"，房企拿地信心边际修复；但9911元/平方米的楼板价仍处近年低位区间，说明地价中枢尚未随成交量回升明显抬升。
近一年除2026年3月出现1.25%的微幅溢价外，各月均为0.0%的底价成交，市场热度持续处于低位。
表1 无锡2026年6月及近期经营性用地供求数据表
综合来看，6月土地市场呈现"供应端阶段性回补、成交端底价成交主导"格局，房企拿地信心边际修复但地价中枢尚未抬升，一级市场为下半年新房供应端注入修复动能。
二、新建商品住宅市场
供应大幅收缩、成交高位回落、价格低位探底
2026年6月无锡商品住宅市场呈现"供应大幅收缩、成交高位回落、价格低位探底"三重特征。当月供应385套、供应面积4.33万平方米（同比-83.42%、环比-59.92%），供求比仅0.23；成交1462套、成交面积18.76万平方米（同比+9.70%、环比-14.05%），成交金额35.94亿元（同比-9.88%、环比-15.20%），成交均价19159元/平方米（同比-17.85%、环比-1.33%），套均价246万元/套。价格中枢已跌破2万元/平方米关口，"以价换量"仍为主流策略。
从近一年走势看，5月成交面积达21.83万平方米为年内高点（同比+53.84%、环比+130.0%），6月环比回落但同比仍维持正增长，成交量呈现"5月冲高、6月延续韧性"特征；供应端则因价格备案暂停、房企推盘节奏调整而持续处于枯竭状态。
供应面积长期低于成交面积，供求比持续小于1，反映供应枯竭；成交均价自2025年7月的22718元/平方米震荡下行至6月的19159元/平方米，价格中枢下移趋势明确。
6月19159元/平方米已连续两月运行于2万元关口之下，价格低位探底态势延续，跌幅环比有所收窄。
区域层面，6月呈现"经开领跑高端、新吴/惠山/锡山放量、滨湖承压"的分化格局。
梁溪区成交2.51万平方米（同比+10.94%、环比-20.52%）、均价25990元/平方米（同比-3.34%、环比+13.99%），主城改善均价居前；新吴区成交5.34万平方米（同比+116.41%、环比-15.23%）、均价17001元/平方米（同比+2.90%），刚改放量主力；惠山区成交3.81万平方米（同比+48.17%、环比+42.78%）、均价14278元/平方米（同比-14.11%），刚需属性显著、量增突出；锡山区成交2.81万平方米（同比+31.02%、环比-27.60%）、均价18302元/平方米（同比-3.42%）；滨湖区成交2.21万平方米（同比-30.03%、环比+47.89%）、均价18693元/平方米（同比-19.22%），成交承压；经开区成交2.08万平方米（同比-53.78%、环比-51.93%）、均价27063元/平方米（同比-13.53%），价格居全市首位。
表2 无锡各区2026年6月商品住宅供求价数据表
库存缓慢去化、去化周期高位回落。
2026年6月各区可售库存环比普遍下降，去化周期（近12月口径）高位回落但整体仍显著高于12-18个月合理区间，去化压力突出。梁溪区可售面积118.95万平方米（环比-2.16%、同比-2.49%）、去化周期65.5个月，居全市最高、最为承压；经开区可售77.90万平方米（同比-4.38%）、去化39.0个月；惠山区可售69.10万平方米（同比-14.77%）、去化34.6个月；滨湖区可售75.44万平方米（同比-11.27%）、去化32.4个月；新吴区可售72.80万平方米（同比-11.97%）、去化26.7个月；锡山区可售60.89万平方米（环比-3.32%、同比-16.66%）、去化24.2个月，相对健康。从近半年走势看，梁溪区去化周期由2026年3月的66.4个月缓慢回落，各区库存在缓慢消化中呈现"去化周期高位下行"的积极信号。
交叉分析显示，新吴区处于"高成交量、中等去化周期"象限，去化最为健康；梁溪区则处于"去化周期最高、成交量偏低"象限，库存压力突出。
表3 无锡各区2026年6月库存及去化周期表
区域项目表现：高端改善与刚改放量双主线
2026年6月无锡成交金额TOP10项目呈现"高端改善+刚改放量"双主线格局（仅统计普通住宅、别墅）。建发观云（新吴区旺庄路）以2.35亿元、74套、均价24663元/平方米高居榜首，为刚改大盘放量典型；迎龙观月（梁溪区南长北）以2.09亿元、30套、均价33394元/平方米位列次席，是高端改善代表；建投·晋和府（新吴区梅村）以80套居成交套数首位、成交金额1.45亿元、均价16265元/平方米。热销项目高度集中于新吴区与经开、梁溪核心板块，印证"好地段+好房子"仍是穿越周期的核心竞争力。
TOP10榜单显示，成交金额呈明显头部集中，建发观云、迎龙观月两盘合计贡献显著，新吴区占据多席，形成高端与刚改并行的结构性格局。
三、后市展望
综合研判，无锡商品住宅市场底部尚需时间确立，"核心回暖、边缘承压"的结构性分化格局仍将延续，政策效果受市场信心修复与收入预期传导节奏的制约。
新建商品住宅：预计供应端随上半年土地放量（成交总建同比+231.82%）在下半年及2027年逐步回补，缓解当前供应枯竭的极端状态；成交或延续5-6月回升态势企稳，核心增长极锚定高端改善产品释放。价格短期或继续在低位震荡探底，但跌幅或逐步收窄，核心区（经开奥体、梁溪主城）相对坚挺，外围刚需盘仍需依靠"降价+补贴"组合去化，价格分化或进一步加剧。风险在于梁溪等区去化周期高企、信心修复缓慢。
土地市场：预计在低基数下延续温和修复，房企拿地聚焦核心区优质低密地块，底价成交或仍为主流，地价中枢短期难明显抬升；溢价率或维持低位运行。风险在于房企资金状况与信心修复的传导节奏。
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