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行业研评丨上海市印发《关于进一步推进“物业+养老”服务的实施方案》

克而瑞银发数智行业研评 · 2026-10-30 10:06:01

2026年10月23日，据经济日报消息，日前，上海出台《关于进一步推进“物业+养老”服务的实施方案》，支持物业服务企业参与居家社区养老服务。所谓“物业+养老”，不是简单给物业新增几门生意，而是激活原本就扎根小区的现有力量，使之成为养老服务的一线前哨。破解养老近忧，最有力的不是事后“救急”，而是平日“常在”。

空间常在，补上居家养老的服务短板。机构养老照护专业，但老人要离开熟悉的居住环境；政府购买的上门服务精准，频次终究有限。物业常驻小区，日日与住户打交道，站在社区服务最前沿。物业可充分发挥这一优势，承接维修、家政、基础探访等高频刚需服务，在家门口衔接起家庭和专业养老机构，实实在在化解老人的生活难题。

感知常在，推动养老服务从被动应答转向主动预警。现实生活中，不少独居、高龄老人面临隐性困难和潜在风险，很容易被忽略。物业人员通过日常巡逻、上门检修，能直观留意到老人们的生活状态，化身养老服务的需求“探头”。配合“一键通”等智能呼叫设备，老人身体一旦出现异常，就能更早发现、及时处置。

也要看到，物理上的常在，不等于服务必然到位。一方面，不少老旧小区物业人手紧张、养老专业储备不足，倘若缺少配套的激励与约束，“物业+养老”很容易简化为家政维修业务的叠加。另一方面，物业参与养老，贵在有为而不越位。物业与养老机构的角色边界若不厘清，康复护理、专业医疗等内容就容易出现“该接的接不住、不该接的硬扛”的尴尬。这既超出了物业的能力范围，也模糊了专业分工，最终影响的是居家养老服务的质量。

政策文本只是起点，要避免实践走偏，关键要靠制度筑牢责任底座。要用好此次出台的方案所设计的物业自营、机构合作两种模式，厘清各方分工责任。通过动态更新服务清单，把权责写进契约，加强培训，补齐人员能力短板。与此同时，持续健全收费公示、投诉处置和行业监管，不断提高“物业+养老”的服务水平。针对无物业的老旧小区，通过资源整合，让物业养老服务尽可能覆盖更多老年群体，特别是特殊困难老人。

养老的理想模样，莫过于老人在家门口就能获得及时帮扶。挖掘社区存量资源，织就一张分工明确、就近响应的社区养老网络，才能把关怀融进老年人的生活日常，真正托举起亿万老人的幸福晚年。

漾美康养点评

居家养老的供给瓶颈，找到了一个被长期低估的解法。居家养老的核心矛盾不是需求不足，而是最后一公里缺乏高频、可信、低成本的触点。专业机构受网点密度和获客成本制约，难以在分散小区中经济触达；物业24小时在场、有长期信任关系，并掌握独居老人灯光、快递等“生活数据”。上海方案的本质，是把这一存量触点网络正式纳入养老供给体系，推动供给逻辑从“机构向下延伸”转向“在地网络激活”。

行业基础设施的缺口，正在被政策主动补齐。此前“物业+养老”难以规模化，堵点在人员无资质、标准缺失、权责不清。方案将物业人员纳入养老顾问和护理员培训，要求服务内容、标准、价格纳入物业合同补充协议，并建立质量评价与投诉反馈机制，把自发探索的项目逻辑转为有培训、合同和监管支撑的制度化运营逻辑。

行业竞争格局将从“物业之间”扩展到“物业—养老机构—平台”的三方博弈。物业向上整合专业能力，机构向下争夺社区触点，平台以数据和流量切入供需匹配。方案将物业定位为“服务前哨”与“需求探头”，确认了其先手位置，但也要求补上专业交付短板。

盈利模型的关键变量：付费转化率，而非服务品类数量。收费明码标价、兼顾老年人消费能力，意味着靠定价获取超额利润空间很小。虹口蒋家桥小区从免费/低价起步，累计服务9000多人次、7000多人次自费，并出现3000元/月套餐，说明拐点在信任建立后的付费转化速度。评估项目应看免费向付费的转化漏斗、复购率和月度持续付费用户占比，而非服务人次或覆盖小区数。